《纲要》未随新政“松绑” 土地政策依然从严

   《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》在23日正式公布，而在此之前，财政部和央行双双发布了楼市新政利好。救市“松绑”在前，土地严控却紧随其后。业内专家认为，再次重申强调节约集约用地，意味着土地政策依然从严，即使地方政府灵活出台政策救市，但土地市场的“安全线”仍然是不能逾越的。

    土地集约化使用

    “早在2006年我们曾经做过相关的土地规划报告，但那时由于未能达到国务院的耕地保护指标，因此未能通过。”一位曾经参与过土地上报工作的专家告知记者。

    正因为此，今年公布的《纲要》实施的时间段却是由2006年开始直至2020年。该专家表示，在早先上报的那份《纲要》中提出，到2010年，全国耕地总量保持在18亿亩的规模；而按照国务院的指示，18亿亩地的“红线”至少要保持到2020年。

    从最新公布的《纲要》可以看出，规划期内全国耕地保有量在2010年和2020年间，分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。也就是说，10年期间耕地可减少面积仅为0.13亿亩，每年耕地可减少130万亩。然而，在“十一五”规划中，按照计划，2005年-2010年间，每年耕地可以减少600万亩。从这一数据来看，土地集约化发展面临的问题非常严峻。

    新政仅是应时之举

    10月22日晚，央行与财政部双双出手，分别从信贷金融和税赋方面给房地产市场“松绑”。中原证券在相关报告中指出，央行政策与前几年的银根逐渐收紧的趋势相比，可谓进行了幅度较大的调整。包括了将商业性个人住房贷款利率的优惠幅度扩大至0.7倍，首次购房首付比例的放松，以及二套房需求从打压变成了支持等措施。而针对交易环节的税费，在这次财政部出台的减免政策中，大约可减少1.1%至1.6%的税费成本。此外，在保障住房体系方面，着重提出加快廉租住房建设、扩大廉租住房租赁补贴范围等举措。中央政策的出台，为地方政府的救市措施进一步拟定了框架。

    房地产业资深人士陈真诚在其博客中提到，中央新政策引发业内外高度关注与争论，但细细解读下来，可以发现，政策依然立足于民生根本，是以做好住房保障为前提的政策。对此，多位学者及业内人士均表示，新政旨在启动楼市以促进经济，实质意义在于“保投资”，而非“托市”、维持高房价。陈真诚表示，新政策中特别在开发贷款等金融政策、土地政策方面均没有发生改变，这说明房地产业的基本市场环境和调控房地产的相关基本政策没有改变。

    上海北孚地产研究所副所长刘光东持有相同意见。他认为，新政是扩大内需的应时之举，而保有维持土地“安全线”是不能逾越的。

    未来土地政策仍然从严

    《纲要》中指出，建设用地粗放浪费较为突出。据调查，全国城镇规划范围内共有闲置、空闲和批而未供的土地近26.67万公顷（400万亩）。全国工业项目用地容积率0.3-0.6，工业用地平均产出率远低于发达国家水平。

    刘光东表示，对于能够带动当地GDP发展的土地招拍挂，各地政府尤其青睐。在目前救市“松绑”趋势日益明显的情况下，加强土地控制更是必要。“控制增量、逼出存量，是土地闲置利用的关键。”

    在上海“十四条”救市措施中，与众不同的是提出了通过减少土地供给来减少供应量，达到对经营性商品住房项目土地供应从紧的目的。中投证券分析师李少明认为，上海市的政策显得更加高明和行之有效，“不仅从降低购房成本入手，还从扩大需求减少住房供应入手。”

    陈真诚指出，《纲要》的出台，意味着中央政府土地和开发贷款政策从严的基调并没有改变，并不会因为救市而有所松动。而早先《关于金融促进节约集约用地的通知》这一限贷令仍将在未来发挥重要作用，“开发商缺钱的现状并不会有太大改善。”