交易低迷房价下降明显 房地产企业如何过冬

    10月19日，南京举行了“2008南京秋季品牌楼盘展示”。最低的楼盘折扣打到了“八八折”，另有一家楼盘承诺买房便送“18万元嫁妆”。据南京网尚研究机构统计,目前南京楼市中新建商品住宅供需比已达到5∶1，开发商的销售压力有增无减。福林摄

    交易量持续低迷，房价下降趋势明显――

    行业的冬天来了

    对房地产行业而言，这个本应收获的金秋，却成了提前到来的冬天。 

    据统计，今年2―8月，全国房地产市场成交量同比下降的幅度分别为3.6%、0.3%、4.0%、6.5%、6.9%、10.8%和14.9%。北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。进入传统销售旺季“金九银十”，开发商们绞尽脑汁，打折、特价、送装修、送汽车，甚至“买房送房”、直接降价……但购房者似乎并不买账。9月1日至10月19日，北京市期房网上签约17321套，平均每天353套，比去年同期下降28.8%。从其它城市公开的交易数据看，成交量比去年同期均有较大幅度的下滑，“金九银十”成色不足。

    央行近日公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示，未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，创下了1999年此项调查开展以来最低水平。其中，在调查的7个大城市中，北京、上海、广州等一线城市未来3个月打算买房的人数占比均不足10%，甚至低于全国平均水平。从去年第四季度开始弥漫的观望，正在愈演愈烈。

    交易量的持续低迷，使广州、深圳等地房价出现下跌，北京、上海等城市也有明显松动。根据国家发改委公布的数据，前9个月70个大中城市房价涨幅环比震荡下行，至8月份房价下跌的趋势逐渐明显。“买涨不买跌”的心态使购房者进一步观望，加剧了交易量的恶化。

    “市场的调整还会持续，就看持续多长时间，到什么程度。”学界和业界一年来对市场走势沸沸扬扬的争论也正在趋于一致。

    虽然近期上海、杭州、西安、南京、福州等城市地方政府陆续出台了一些鼓励购房人买房的补贴措施。央行在一个月内连续两次下调利率和存款准备金率，财政部上周又出台降低住房交易税费、扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等措施，以改善住房消费的政策环境。然而，购房者如果不改变房价进一步下跌的预期，再加上宏观经济环境还存在诸多不确定性，这个冬天可能就不会很快结束。

     降价、融资、缩减规模、节约成本――

    准备好过冬棉被

    冬天注定是难熬的。过去几年，大多数房地产企业依靠快速拿地、快速开发、快速销售的模式，在一定程度上规避了市场风险。在成交量低迷、销售放缓的情况下，在建项目资金压力、成本上升压力、土地储备占压的资金压力等各种压力一齐袭来。加之银行信贷对房地产业仍然紧收、资本市场表现疲软，使企业寒意倍增。

    过冬了，棉被在哪儿？

    “12月和明年3月，我们要还两次银行贷款，如果此后市场仍然没有好转，我们就打算牺牲两三个项目，亏本促销来回笼资金。”江苏一家房地产公司的销售经理告诉记者，“前几年对行业判断过于乐观，摊子铺的太大了，现在生存下去是第一位的。”

    “降价，只有降价。”社科院金融研究所研究员尹中立认为，目前房地产市场最主要的矛盾是过高的房价和普通居民购买能力之间的矛盾。市场上虽然有各种打折促销活动，但仍然遮遮掩掩，公开的降价比较少。只有企业在较大范围内明确降价销售，房价接近购房者的预期，观望才有可能缓解，成交量才会回升。“房地产业从前两年的‘土地为王’，重新回到了‘现金为王’的时代，谁能快速回笼资金，谁才能生存下去。”尹中立说。

    一些大房企在业内抢先降价，的确在短期内加速了资金回笼，抓住了宝贵的现金流。8月底，万科将旗下楼盘的降价风从珠三角吹向长三角，降价幅度最低达到七三折。仅仅在上海中秋促销的两天内，销售金额达2.68亿元。整个9月，万科实现销售面积53.2万平方米，销售金额43亿元，分别比8月增加12.2%和5.7%，抢先降价产生了明显的效果。同样，黄金周期间采取降价销售的恒大地产、保利地产等，也取得了好成绩。然而，对于反应迟钝的大多数房企而言，紧随大房企脚步的降价目前并未取得明显效果。

    短期的销售回款尚不足以度过漫长的寒冬，而银行对房地产业的信贷依然紧缩，资本市场的低迷也使很多企业融资的步伐放缓。据统计，在股市大涨的2007年，企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元，而今年第一季度融资活动的现金流为349.46亿元，第二季度仅为94.66亿元。在这种形势下，发行公司债和民间高息借贷等融资方式成为不少房企缓解资金饥渴的选择。

    据统计，自今年3月以来，金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业和中粮地产等数家房企发行了总额达157亿元的公司债。金融街、泛海建设等也在积极筹备公司债的发行。房地产成为今年发行公司债最频繁的行业。

    同时，房地产企业拆借高息贷款的胆子也越来越大。据浙江省绍兴市一家房企负责人透露，当地房地产企业为了渡过难关，“月利一毛（10%）”也敢借。他说，“这种借贷都是两三个月的短期借贷，风险非常高。如果到时候还不上，开发商只能逃跑。”

    一方面是找钱，一方面是省钱。为了把仅有的资金更好地用在“刀刃”上，一些房地产企业开始减小开工面积，减少投资规模。

    首创置业日前公开表示，公司动工面积将由原定的150万平方米降至60万平方米，降低60%。2009年的竣工面积，也将由200万平方米大幅减至88万平方米。据统计，2008年第一季度，房地产业新开工面积、竣工面积和施工面积同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%。较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度，新开工、竣工和施工面积的同比增幅为14.1%、4.4%和15.0%，增幅下降明显。

    “不仅要警惕现在房价的大幅下滑，也要担心两三年后房价的暴涨。”中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任赵文凯认为，房地产业投资增幅减缓的趋势已经出现，加之今年土地市场交易低迷，预计今后一段时间房地产新开工和施工面积还将继续下跌，随之而来的将是两三年后市场供应量的明显下降。他担心，如果这种情况持续下去，在市场存量消化到一定程度以后，市场会重新出现供不应求的情况，届时可能引发又一轮房价暴涨。

    此外，过去“财大气粗”的房地产企业也开始从内部做起，减少开支、降低成本。从今年下半年开始，一些地方的房企开始裁员，“瘦身”活动逐渐蔓延到北京、广州等地，有的小企业裁员幅度甚至超过50%。

    湘江伟业董事长方明理表示，对房地产行业而言，人力成本、管理成本所占比例相当小，裁员只是“下下策”。不仅如此，如果今后一段时间市场成交量没有明显回暖，企业又在价格上“死扛”，任何其他方法都只能暂时维持生存，长期下去只有“死路一条”。

    业绩分化，兼并重组步伐加快，当前战略各不相同――

    适度整合有利健康发展

    业内人士普遍认为，此轮市场调整必然带来房地产业的一次“像样的整合”，这是一个企业兼并重组的大好机会，实力较弱的开发商会受到较大冲击，而实力雄厚的大开发商通过快速销售、回笼资金，可能腾出手来并购无力支撑的中小开发商和烂尾项目。

    8月份，万科将降价风吹到长三角时，业界人士就曾判断，万科此举是为了赢得未来。该公司公告显示，截至9月底，万科全年共计获取28个项目，其中通过并购获取的项目有25个，项目面积占84%。

    市场对兼并重组的反应十分积极。北京产权交易所的分析报告显示，9月份最受投资者关注的行业是房地产业。其中，北京东方时代房地产开发有限责任公司转让11.13%股权，成为竞买者最多的项目。佛山市金色阳光房地产开发有限公司转让100%股权，成为投资人最关注的项目。“过去一些扛着价格、谈不下来的项目，现在谈判的难度小多了。尤其是一些中小公司的项目。”一位开发商告诉记者。

    强者愈强。2008年1―8月份，保利地产销售额增长25.26%，万科销售额增长5%，金地集团销售额增长2.7%，好于行业整体销售额同比下降12.7%的水平。

    从房地产行业上市公司的业绩可以看出，分化已经开始显现。天相投资对房地产业2008年度中报的分析显示，万科A实现净利润20.61亿元，仅仅一家公司的净利润就占房地产上市公司净利润总和的16.24%。万科A、保利地产、招商地产、金地集团和华侨城A等5家龙头公司共实现净利润55.18亿元，占所有房地产上市公司净利润的43.97%。而从三季度业绩预告来看，业绩分化更为明显。在24家发布公告的公司中共有16家预增，7家预减，3家亏损。预增中有12家预计增长率在50%以上。同时，上市公司的资金压力和预收账款情况也出现一定程度的分化。随着市场调整的继续，行业洗牌将进一步加剧。

    “市场好的时候，什么房子都能卖出去，开发商连图纸都不会仔细看。”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦认为，前几年，房地产市场准入门槛低，市场鱼龙混杂。各类企业都趁机进入房地产业，开发一两个楼盘，赚取暴利以后就离开，严重扰乱了市场秩序，影响行业的健康发展。“现在，一些企业已经开始更加注重住宅的品质。从长远来看，通过整合，房地产业也将从粗放走向集约，有利于行业的健康发展。”

    在市场调整、行业整合的背景下，企业对风险和市场周期的认识也在不断提升，后期战略也各不相同。浙江金都集团董事长沈勇民告诉记者，金都集团目前在建项目、在售项目和前期运作项目各占1/3的比例，有效缓解了资金压力。“我们现在日子还算好过，得益于前几年的冷静。”沈勇民说，以后，金都也将保持目前的比例，并严格控制全国布局的步伐，主要在已进驻的城市发展。

    另一方面，一些资金压力较小的公司已经悄悄地开始进行“冬储”。记者从北京市一家国有房地产公司获悉，该公司前不久召开一次中层以上会议，明确提出近期的主要工作就是趁着土地市场冷清，大量储备土地，等待市场回暖。该公司一位内部人士说：“前几年市场火爆的时候，很多企业盲目追高，高价囤积土地，导致大部分资金沉淀在土地储备上，现在只能叫苦连天。随着市场调整的深入，企业对市场周期有了更深的认识，行为方式也变得更加理性和成熟。”