专家称降低交易税难阻房价回落趋势

    国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,分析当前经济形势,安排部署四季度经济工作时提出,“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”。

    正如之前业界所预期的,继中国人民银行下调存贷款基准利率和存款准备金率、暂免征收存款利息税等货币政策后,针对楼市松绑的一揽子财税政策正逐渐浮出水面。

    种种迹象显示,房地产市场当前的低迷态势已经引起国务院及有关部门的高度重视。华尔街金融危机源自美国楼市迅速降温所形成的次贷危机。有鉴于此,管理层格外关注房地产市场也在情理之中。

    综观政策走向,无论是当前各地政府出台的以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极救市措施,还是中央提出的降低税费,政策调控的指向明显在刺激需求,鼓励消费。调控政策正在从挤压房地产市场适时调整为促进其稳定发展。

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    税费如何降专家建议拿营业税“开刀”

    购房者背上高房价的包袱,而住房交易税费是包袱里的一块大石。

    对于降低住房交易税费,不少业内人士表示,其中可能包括契税、增值税,包括土地增值税,以及个人第二套房买卖中的税收方面,有关方面很可能首先从降低契税着手。

    根据我国税收政策的规定,目前在住房交易税费中,关键的还是二手房交易中的两项:一是个人将购买不足5年的住房对外销售,要征收5%的营业税；二是契税,普通住宅征收比例为1.5%,140平方米以上的高档住宅征收3%。

    根据政策推算,市民原先购买一套总价为100万元的商品房(面积140m2以下),所需承担的税费是:契税100万×1.5%=15000元,印花税100万×0.05%=500元,交易登记费80元,合计税费15580元。如果这套房子购买不足5年内转手出售,就要交5万元的营业税。

    广州中原地产项目部经理黄韬说,二手房交易营业税和一手房契税没有达到预期抑制投机的效果,反倒增加买家的成本,抑制买卖双方的成交。

    (广州)投资顾问有限公司总经理韩世同不约而同地提出建议:广州可以考虑放宽征收二手房交易营业税的年限,由现行的五年改为两年,或第二套房贷限制放松至第三套,这样可以有效刺激房地产市场交易。有业内人士还表示,契税应该大幅降低,可以降到1%甚至0.5%的水平。

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    降低税费后,楼市是继续下跌还是逐步止跌回升?房价的下降趋势并不会因此而逆转,是不少专家学者的共识。

    “广州房价还有一定的下调空间,现在政府都准备降低住房交易税费,开发商更应该主动降低房价。”在广州市社科院经济所经济学研究员谈锦钊看来,近期国务院的税费调整政策无疑顺应民意。他分析,在中国城市化发展进程中,老百姓更需要便宜的房子,有效需求一直存在。

    他再三强调,由于商品房价格过高,抑制了需求,房价回落的趋势不会因税费降低而更改。

    谈锦钊说,住房交易税费等房地产信号,实际上是旨在拉动内需,给金融海啸带来的压力松绑,一旦房价降到合适水平,房地产市场回暖,大量资金回笼,金融市场压力将大大缓解。

    “目前具体政策细节和时间表还没有推出,其实际影响力还需进一步观察。”华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所教授所长王幼松说,降息、减税等货币政策不足以扭转当前整体楼市的走向,只有恢复购房者对宏观经济的信心,以及增加购房者的收入,才能真正回归房地产“牛市”。

    黄韬说,对于国家要求降低住房交易税费政策,广州市将“微调”可能性较大,其调整的余地并不大,因为广州房地产依然“健康”,如果大幅度调整反倒会加剧观望气氛。“近日广州受救市政策可能出台的影响,成交量下降明显。”

　　预测Ｂナ2010年才能回暖?

    现在看起来,楼市的回暖似乎遥遥无期。

    广州一位房地产业内人士说,目前楼盘降价效应将会逐步递减,近期即将出台中央救市政策力度将不亚于当年的“国六条”,或许能给出楼市回暖的明确答案。

    专家称,随着中国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型期,预计到2010年前后,中国房地产将进入新一轮扩张周期。“近期来看,房地产在周期上是一个全面的收缩的过程,这个过程需要一定的时间,可能到2010年,市场才可能整体向上、回暖,进入新一轮的扩张周期。”

    王幼松说,目前国内楼市的困境受到全球经济的影响,同时也与购买者信心有关,从目前情况看,楼市的低迷还要持续一段时间,他判断,楼市最快要到明年才能回暖。