适时适度调控 保证房地产市场健康稳定发展

    １０月１７日召开的国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时，明确提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。这一政策信息清晰地表明国家将在加快住房保障的基础上，支持自住和改善性购房，维护房地产市场健康稳定的发展。

    楼市进入调整转型期

    来自国家统计局的最新数据显示，全国不少地方房地产市场出现了量价齐跌的局面。１至８月份，全国有２０个省市的住房销售量处于下降的态势。８月份全国７０个大中城市房价同比上涨５．３％，但环比却下降了０．１％。

    回顾今年以来房价走势，可以清晰地看到一条涨幅下行的曲线。全国７０个大中城市的房屋销售价格同比涨幅１至９月分别为：１１．３％，１０．９％，１０．７％，１０．１％，９．２％，８．２％，７．０％，５．３％，３．５％。

    国家统计局发布的国房景气指数也印证了楼市的低迷走势，国房景气指数从年初的近１０６，达到了８月份的１０１．７８，与之相伴房地产开发投资分类指数、资金来源分类指数、土地开发面积分类指数、房屋施工面积分类指数等悉数下滑。

    曾被寄予厚望的“金九银十”销售旺季，也没有挽回房价下滑的“颓势”。来自上海、北京、杭州、深圳等城市的最新数据表明，在９月份和“十一”黄金周期间，楼市的交易量和价格仍不断走低。

    中国社会科学院城市发展与研究中心主任牛凤瑞认为：全国范围的房价环比下降表明楼市博弈结果已经初步显现，房价的回落说明市场的成熟程度在向前推进，行业洗牌在加剧，那种是个房子就赚钱的时代一去不复返了。

    中国房地产业协会副会长朱中一也表示，今年下半年以来，在国内国际因素共同作用下，除少数起步较晚的地区仍然保持稳定外，我国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型期。

    有关专家表示，尽管楼市运行方向已经发生了改变，但我国房地产市场的基本面还是好的，“没有必要产生崩盘的惶恐”。从统计数据上看，１至８月，全国完成房地产开发投资１８４３０亿元，同比增长２９．１％。住宅完成投资１３３８５亿元，增长３１．７％。国房景气指数也在１００点以上。

    一线城市房价偏离幅度收窄

    在房价涨幅达到高峰值的２００７年，全国商品房的销售面积达到了竣工面积的两倍以上，房产销售在“刚性需求”的支撑下呈现出热火朝天的景象。如今房屋销售交易额却连创新低。

    “市场交易的冷清再一次表明，刚性需求不等于有效需求。”房地产评论人顾海波认为，尽管伴随着住房市场的改革、城市化的不断推进以及人均收入的不断提高，住房方面的需求被极大释放，但一路飙升的房价也使很多购房者驻足观望，而有泡沫的地方迟早要挤掉泡沫。

    随着今年各地土地流拍等现象不断涌现，人们对房价走势的预期已经改变。也正是随这种预期的改变，大量超购买能力的“惶恐性”购房行为放缓，“买涨不买跌”的心态加剧了楼市的低迷。与此同时，资本市场的大幅调整导致财富效应大大缩水，房地产市场的资本属性减弱。这使得曾一度支撑房价上涨的短期因素“疲态尽显”。

    此轮房价的调整具有其周期性和必然性，虽然短期内支撑房价上行的一些因素发生了变化，但从中长期来看，供应依然偏紧。“今后几十年是中国城市化加速阶段，每年城市人口将增加１０００多万人，２０２０年中国的城镇人口将超过７．５亿人。健康、快速的城市化有赖于房地产业的健康、快速的发展。”牛凤瑞说。

    一些专家分析认为，我国经济的总体形势依然向好，这为房地产市场逐步走向理性回归创造了良好的环境。对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调整的直接原因，可以说目前房价的回落，还处在预期的回归轨道。“随着一线城市的房价偏离幅度逐步收窄，当房价进入动态的合理区域后，我国的房地产业可以维持较长时期的较快发展。”

    健康稳定发展：楼市调控的主要目标

    随着全球金融危机的愈演愈烈，我国出口形势严峻，经济增速面临放缓的压力。在“内忧外患”的夹迫下，扩大内需成为了我国经济“保增长”的优选路径。而扩大内需离不开上下游关联度极强的房地产业。

    据测算，房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达五分之一，上下游共涉及５０多个行业。在出口萎缩、消费不足的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。

    中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院（华东）副院长陈晟表示，今年国内外经济形势错综复杂，经济衰退阴影笼罩全球。在这一背景下，楼市调控就不仅仅是房地产一个行业的问题，而应立足整个宏观经济来看待。

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前也认为，拉动内需，房地产业是不可或缺的重要力量。

    一方面部分城市房价的过快上涨超过了居民的购买能力，百姓希望房价进一步回归的呼声较高，另一方面房地产市场的持续低迷不利于行业及整个宏观经济的健康发展，如何在两者中寻求平衡，成为此轮调控政策的关键。

    发展改革委投资研究所研究员张汉亚认为，楼市遇冷时期更加需要政府的调控智慧，此次国务院常务会议传递的一个明显信号是，国家将在加快廉租房、经济适用放等保障性住房建设的基础上，通过调整税费等多项配套措施，维护房地产市场的健康稳定发展。

    牛凤瑞认为，在房地产宏观调控上，政府承担着相互联系，但又不能混淆的三方面责任：一是房地产行业的宏观调控，主导方向是增加有效供给，防止诱发过高的预期；二是房地产市场的宏观调控，应重视解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响，强化行政手段在市场失灵领域的作用；三是根据公共财力提供的可能性，大力发展廉租房和经济适用房建设，以确保低收入阶层的基本住房需求。

    专家认为，房地产市场关乎国计民生，这在很大程度上要求调控只能使市场“软着陆”而不能“硬着陆”。调控政策的制订和实施，必须注意让市场泡沫在不再扩大的前提下逐步消化，确保市场回归稳定健康状态。短时间内‘刺破’泡沫的‘硬着陆’不仅是非理性的，也是十分危险的。

    “一方面用保障的办法解决中低收入居民的住房需求，另一方面维护房地产市场的稳定，防止房价大起大落，这对各方而言都是一个利好。”牛凤瑞说。