中国住房改革30年：居者有屋的梦想与现实

    住在200多平方米的房子里，杨希鸿似乎已经忘记30年前的日子。

    30年前，杨希鸿的家是上海“鸽子笼”似的阁楼中的一间，13平方米的狭小空间里，挤着三口人。

    30年来，曲折前行的中国住房改革，带给人们居住空间和生活方式的巨大变迁。这些变化，快得让杨希鸿难以想象。

    1978年的起跑线

    住在200多平方米的房子里，哄着外孙，杨希鸿似乎已经忘记30年前的日子。

    30年前，如果站在锦江饭店的最高层向外眺望，上海的房子只不过是一片片鸽子笼似的小阁楼，上海华光仪器仪表厂会计杨希鸿的家，是这些“鸽子笼”中的一间，13平方米，挤着三口人。

    3.6平方米，在建国后的很长一段时间里，这个数字就是上海一个普通职工的生活空间。在狭小的空间里，人们腾挪搬移，费力经营着自己局促的生活。在一个不到1.2米高的阁楼上，杨希鸿的女儿上上下下了十几年。

    不仅在上海，在1978年前的中国，拥挤是每一个城镇居民最真实的居住体验。

    可查的统计数字表明，在具有改革标杆意义的十一届三中全会召开前的近30年间，中国累计用在住宅的投资仅为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比刚刚建国时少了0.9平方米，全中国的城镇人口中，近一半是缺房户。

    在“重生产，轻消费”的新中国经济观念中，普通职工的住房需求，被认为是次要的和可以忽视的，本应用于住房建设的资金，被用来发展重工业。

    “文革”结束后的知青返城高峰，和上世纪50年代生育高峰带来的结婚高峰，让城镇居民的住房矛盾，在1978年前后更加尖锐。经常有要结婚的年轻人，跑到有关部门要求分房子。

    然而，面对全国869万城镇缺房户，疲弱的国家财政早已无力承担。名义上用于房屋维修、管理、建造之用的由职工缴纳的房租，在低工资的背景下，也少得可怜。杨希鸿记得，在她每个月工资是40元的时候，她只需要交纳每平方米0.2元的房租，而且这个数额在很长一段时间内没有增长过。

    “这些房租，连旧房子的维护都不够，更不用说建新房了。”住房制度改革研究专家、曾任国务院住房体制改革领导小组办公室主任的张元端说。

    一边是亟需改善的住房条件，一边是捉襟见肘的财政难题，站在1978年的起跑线上，关系民生的房子问题，成为决策者不得不面对的棘手问题。

　　解除思想羁绊 钱从哪儿来？

    邓小平的两次谈话，为尚没有方向感的具体操作者，指明了方向。

    1978年9月，城市住宅建设会议在京召开，会议传达了复出一年多的邓小平的一次谈话。邓小平说，“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”此时，距十一届三中全会的召开还有3个月时间。

    十一届三中全会召开后，针对住房问题，邓小平再一次说，“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，对低工资的职工要给予补贴。”

    然而，在计划经济已经实行了近30年的中国，城镇职工自己建房、购房向来被认为是发展私有制，“首先要解决的，是观念问题。”张元端说，在整个国家的经济航向逐步转向商品经济甚至市场经济的时候，要让人们接受住房也是一种商品的观念，要让老百姓习惯自己掏钱租房，自己掏钱买房。

    已故著名经济学家苏星发表在《红旗》杂志的一篇文章，为即将进行的改革，找到了理论依据。

    1980年1月，重新回到杂志社经济部主任岗位上的苏星，在《红旗》杂志第二期发表了《怎样使住宅问题解决得快些》的文章。从上世纪50年代末就开始对中国城镇住房制度进行研究的他，在这篇文章中解决了一个关键的问题，就是用马克思主义的观点，论证出住宅是个人消费品，而且依然是商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。

      试点的探索

    突破了理论困境，住房改革的实践，便在邓小平划定的“提高租金，出售公房”的圈子里，开始试点。

    最初的试点，于1982年在四平、常州、郑州、沙市四地起步，并以点状逐步向全国分散，到1985年底，全国已有1604个城市和300个县镇在进行住房改革的试点，共向个人出售了1095.8万平方米的住宅。在各地自主改革的基础上，1986年，国务院住房改革领导小组又启动了烟台、唐山、蚌埠三个城市的综合配套改革。

    “这些试点大同小异，总的思路就是找钱，想什么办法，才能弄来建房的钱。当时能考虑到的就是卖房子和提高租金这两条路，把新建住宅出售给职工个人，提高房租，把拿到的钱再投入到新的住房建设上。”社科院财贸研究所研究员、房改制度研究专家汪莉娜说，无论是哪一种办法，都有一个问题回避不了，老百姓是否有购房的意愿和能力。

    此时，中国的改革刚刚推进到城市，企业正在进行扩权让利的探索，职工工资的改革尚未全面启动。

    烟台市民宫建华当时每个月工资只有52元，根据烟台的试点方案，即使在给了各种优惠后，买一套70平方米的房子，仍然需要2万元，相当于她不吃不喝30余年的工资。

    不仅没有能力买，她还有很多顾虑。

    “买房就是有私产，谁还敢买房子。再说，住公家的房子，不仅房租低，水管坏了有人修，灯泡坏了有人换，干吗要买房子。”

    在改革开放刚刚开始的上世纪80年代，这是绝大多数普通中国人的想法。

    提租的改革，也阻力重重。根据烟台的方案，考虑到职工的承受能力，房租提高后，由企业按照职工工资的29%给职工发放住房券，这部分房租上涨的压力，实际由企业承担，成为正在放权让利的企业的一个大包袱。这个包袱，在1988年的通货膨胀压力下，而越发显得沉重。

    最终，在企业的反对和各地出现的贱卖公房的风潮中，这些在各地进行的试点被叫停或不了了之。

    “出现这些问题的原因，在于这个时候的改革，并没有进行制度设计和全盘的考虑。在政府财力不足，企业面临转制的情况下，‘甩包袱’是政府政策选择的初衷，企业改革、金融改革都滞后于住房改革，不能提供很好的支持。”汪莉娜说。

    上海的突破

    在全国的房改陷入困境时，1991年，上海建立的住房公积金制度，为解决房改中的资金难题，提供了一条可行的出路。

    1985年研究生毕业分配到上海计委研究所后，戴晓波的第一个课题，就是研究住房制度改革，6年后，他是《上海住房改革方案》的方案组组长、执笔者。

    此时，“提租售房”的改革正在全国各地试点，提租派和售房派的争论之声此起彼伏。在这个圈子里兜兜转转了几年后，戴晓波意识到，必须寻找到第三条道路。

    1990年的上海，春寒料峭，刚刚过了春节，时任上海市市长的朱F基就带着几个人到了新加坡等地，他此行的目的，是为上海的住房改革寻到一条破题之道。此前，他刚刚接受了人大代表的质询，“为什么你当了市长，上海的住宅竣工面积少了100万平方米？”

    “朱F基回来后说，上海的住房制度改革，他一直放在心上，核心问题就是资金问题。新加坡的公积金制度，可以借鉴。”戴晓波说。

    1991年5月，作为5个重要内容之一，公积金制度被写入上海的住房改革方案。根据这个方案，上海市要为职工建立“住房基金”，钱由职工和企业共同负担，数额为职工工资总额的5%，这些钱，由公积金中心统一管理，用于向企业建房和个人购房发放贷款。

    建设银行上海分行，承担了上海全市公积金账户的设立工作。房地产信贷部主任顾浩钟说，账户设立工作启动仅仅两个月，建行就为全市40多万个职工开设了账户，到1995年底，已经归集资金77.18亿元。

    1992年5月8日，上海普通职工杨希鸿，出现在中央电视台的新闻联播里。穿着灰色毛衣，烫着卷发的杨希鸿，在一份油印的、略显粗糙的借款合同上，签下了自己的名字，成为全上海，乃至全国首批通过公积金贷款买房的个人。

    杨希鸿至今仍保存着这份编号为001号的借款合同书。合同书上写明，杨希鸿向住房公积金中心贷了8万元分期偿还的贷款。这8万元，帮助杨希鸿圆了多年的住房梦。

    很多朋友来向杨希鸿祝贺，“恭喜你啊，有了自己的不动产了。”杨希鸿说，这个祝贺，“比我自己理解的还要深”。

    由成思危牵头的全国住房改革研究小组的调查数字，证明了公积金对提高公民购房能力确有作用。在被调查者中，1980年到1990年间，购买公房的居民只有8.6%；1994年到1997年推广公积金的阶段，有一半以上的人购置了公房。     1998年的转身

    著名房地产商王石在他的回忆录《光荣与梦想》一书里，记录了1997年11月，他和时任国务院副总理的朱F基的一次有趣谈话。

    1997年，朱F基到深圳调研，万科董事长王石受邀向他汇报工作。

    王石对朱F基说，“我不认为2到3年内，住宅行业能成为国民经济的支柱产业。”

    王石说这句话的背景，是当时正在爆发的东南亚金融危机和中国启动内需的经济政策，学术界很多专家认为，在钢铁和汽车均不可行的情况下，应该把住宅当作启动内需的支柱产业来发展。王石并不赞同这种观点，他的一个重要理由是，虽然中国的房改已经进行了近20年，但房地产市场并不完善，住宅中商品房的比例仅占30%多，60%以上是各级政府的福利房，这会成为房地产业发展的一个障碍。

    片刻沉默后，朱F基反问，“如果取消福利房分配制度，房地产行业能成为支柱产业吗？”

    不到一年，朱F基的假设，变成了事实。

    为刺激内需，推动住房制度改革，1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向迈进。

    一纸文件，结束了很多人福利分房的指望。

    当时正在《南方都市报》做摄影记者的何龙盛，觉得很失落，“我三年前刚到报社的时候，有人曾指着报社旁边的一个水沟说，三年后，这里就是你们的房子。当时很高兴，从来没有想过自己要买房子。”

    更多的人在赶着搭福利分房的末班车。听说国家要取消福利分房，很多单位开始突击建房分房。调查显示，1998年是城镇居民购买公房比例最高的一年，近一半的居民因为担心以后会买不到房改房而急于购进，二季度，突击购房使中国的房地产市场异常火爆。

    直到2000年2月，时任建设部部长的俞正声，终于在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布，住房实物分配在全国已经停止。

    20年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底的转身。

    转身以后

    原深圳市房管局副局长、78岁的骆锦星知道，如今，在热闹的深圳，已经很少有人像他一样了解这座城市每栋房子背后的故事。

    比如被一栋栋高楼淹没的罗湖丽苑小区，要不是小区门口明黄色外墙上的“深圳物业管理第一村”的牌匾，人们几乎已经忘记，这个水泥外墙、最高楼层不过7层、如今居住者主要是深圳中低收入者和老年人的普通小区，曾创造了中国首个商品房楼盘的历史。

    当深圳的房价已经成为全国的排头兵时，“商品房”早已是人们司空见惯的名词。统计数字显示，仅在1999年，商品房的市场占有率就达到了85%，商品房从面向少数群体的奢侈消费转向普通人的大众消费。

    然而，在告别了拥挤的居住记忆后，普通中国人又迎来了高房价的痛苦。

    北京市民老孙一家三口，住在北五环外一套面积不到57平方米的房子中，房子没有客厅，老孙和老伴的卧室充当了客厅，30岁的儿子住在10平方米的小间。为了这套房子，老孙花光了大半辈子的积蓄。如今，儿子结婚住房又让他开始发愁，他留意着周边房子的价格，眼看着房价往上涨，“我们隔壁小区的房子，2005年卖4300元一平方米，现在涨到一万三了！”说到一路高涨的房价，老孙直咂舌。

    虽然政府调控房价的政策不停出台，房价依旧像脱缰的野马，飞速上涨，中国的住房制度改革，需要在新的节点上寻找思路的突破。

    2007年，是中国房改编年史上又一个关键年份。

    11月，国务院总理温家宝来到新加坡，他此行的目的，是向新加坡的住房制度取经。

    在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时，温家宝说，改革开放近30年来，中国居民的住房条件有了很大改善，人均住房面积超过了20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人们有很大的意见。

    同样在这个场合，温家宝透露了中国新的房改思路。

    温家宝说，在住房上，政府的职责最重要的是要搞好保障住房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。而高档住房，则主要靠市场调节。

    此后，一系列构建中国保障性住房体系的文件相继出台。仅在北京，十一五期间，就将建设3000万平方米的保障性住房。目前，已经至少有万余人获得了购买保障性住房的资格，他们将以低于市场价千余元的价格，买到属于自己的房子。

    生活方式的变迁

    生活，就像《贫嘴张大民的幸福生活》里那棵发人深思的树，幸福和不幸，都因为一套房子。

    30年曲折前行的中国住房改革，留给人们一个不敢想象的居住空间和生活方式的变迁。

    如今，在中国，房子已经不再只是一个遮风避雨的场所，还是一种生活方式。

    当初，在上海拥挤的弄堂里，透过薄薄的隔板，杨希鸿小声说的话，也能被邻居听到，房子是公家的，即使邻居干扰了自己的生活，她也不好意思开口说“不”。如今，在自己200多平方米的大房子里，她可以自由安排个人的生活。她的女儿还参加了小区的业委会，年轻人经常通过互联网上的社区论坛，组织周末郊游，号召公益活动，针对房屋质量、小区管理的问题，联合起来维护自己的权益，要求民主管理。

    这些变化，快得让杨希鸿难以想象。