二线城市投资受挫 深圳炒房客铩羽而归

去年上半年正是深圳炒房者四处“攻城略地”的日子，在珠三角诸多二线城市甚至内地城市都掀起一番番房价上涨的浪潮，然而仅仅一年半过去，珠三角楼市几乎陷入全面低迷，套住了大量深圳投资客，也让深圳的购房者回归冷静，将目光重新专注于深圳本地。

    曾经的“攻城略地”

    受“深莞同城”、“深莞一小时生活圈”影响，加之深圳本地房价已经高不可攀了，深圳市民张先生去年7月在东莞市区买了两套均价在7000元/平方米左右的房子。张先生购买这两套房产时正是深圳人四处投资最为火热的时期，受深圳房价飞涨的影响，大家普遍认为距离深圳较近的东莞和惠州同样具有巨大的升值空间，张先生的房子也一度升到了接近9000元，这让张先生十分得意。

    然而没多久，随着宏观调控政策的深入，尤其是第二套房贷新政出台让东莞的楼市迅速降温，与深圳楼市先后陷入低迷。刚刚发现苗头不对时，张先生还抱有幻想，认为房价不会就此到顶，然而过了春节，待张先生想要卖掉房子时已经很难寻到买家了，且价格一路走低。

    和张先生一样深套在珠三角二线城市中的深圳投资客相当多。位于东莞大朗镇的聚富花园由于楼盘较小，所处位置偏僻，配套设施也不完善。去年年初以两千多元单价刚开盘时受到冷落，很少有东莞本地人光顾。然而不多久，蜂拥而来的深圳人让该楼盘迅速火热起来，80多个深圳人组成的购房团爽快地和开发商签约，买下该楼盘一半的楼房，价格定在了3300元/平方米。尚在观望的东莞人纷纷跟进，以更高的价格迅速抢购了该楼盘。

    合富辉煌东莞地产研究部的统计资料显示，2007年6月和1月进行对比，深圳人在东莞市南城区的置业成交增长比率达到了5倍，东城区达到了4倍，常平镇6月份深圳人购房比例也已经达到50%，有些个别项目深圳人的购买比例更是达到90%以上。

    不仅如此，惠州、佛山、中山等珠三角其他城市也处处闪现深圳炒房客的身影，甚至重庆、武汉、长沙、成都都有深圳炒房客频频光顾。据惠州市惠阳区当地开发商统计，2005年下半年，购买惠阳房产的深圳客仅有35%，到了2006年一季度就超过了45%，到了去年8月，深圳买房客的比例超过50%。而在大亚湾，深圳买房客以75%的比例占据绝对优势。惠州惠阳区房地产协会表示，惠州的房子一大半卖给了深圳人。

    这直接导致2006年上半年起惠州房价便一路飞奔，2007年上半年，商品房价格上涨了22.5%。而在东莞，仅去年7月份的房价就比6月涨了20.1%。

    二线城市投资退潮

    从去年10月份楼市新政开始，珠三角楼市出现拐点，稍晚于广州、深圳，东莞、惠州、佛山等城市出现明显调整。东莞在去年第四季度达到历史最高房价6406元/平方米之后开始“跌跌不休”，成交量也大幅萎缩。惠州房价也在去年11月至12月达到4700至4800元/平方米高位，今年上半年新房成交量同比下跌了36%。

    东莞的房价在今年三月之后跳水，上半年万科运河东1号推出最低折扣6.2折，即3920元/平方米起。随后，光大地产也对部分楼盘进行降价促销，幅度达到三成。佛山的中心城区去年最高峰时不少楼盘价格都高至约8000至10000元/平方米，但目前价格在六七千元。惠州的投资热土大亚湾区域甚至出现了“2”字开头的房子（每平方米2000元起），并出现了不少大亚湾的开发商在深圳街头散发小广告以招徕客户。

    珠三角楼市的低迷套住了诸多深圳炒房客，一些曾经享受到房价暴涨而带来暴利的炒房客，开始遭遇楼市“滑铁卢”。不久前，发生在东莞塘厦镇丽骏豪庭56名业主集体退房事件中，就有40名是深圳业主。这些人中54名选择了集体断供，要求向开发商退房。另有2名一次性付清房款的业主也以开发商延期交楼严重违约为由要求退房。尽管这些深圳的业主都表示自己并非投资客，买楼是自住，但难免还是会让人产生联想。

    据了解，这些业主当初买房时，楼盘的价格每平方米在4500元以上，楼层稍好一些的达到了每平方米五六千元不等。而目前这个区域房价跌了大约每平方米1000元，在4000元以下，周边楼盘的价格也在下降。一边是房价持续下跌，一边是开发商迟迟不交楼，这些业主只有以退房来对抗。

    深圳本地一家中介机构负责人表示，去年深圳投资客相当一部分实际上只是中产工薪阶层，在投资房产时，他们使用的并非是自己的钱，而是利用深圳房价上涨，将所拥有房产的升值部分提前套现后用于投资。并在楼价的上升期利用短期的快速交易来积累再投资的资本，一部分深圳投资客其实并没有手握大量资本。

    由于当时深圳楼市介入成本太高，这些实力不强的投资客只有选择二线城市投资。去年8月，第二套房贷新政出台后，对投资客需要投入的资本提出了更高的要求，加上屡次加息，使房贷还款压力加大，造成深圳投资客从二线城市开始撤离。

    深圳购房者回归本土

    经历接近一年的调整，深圳楼市开始回归理性，购房者也变得冷静，逐渐将目光回归深圳本土。这一点仅仅从深圳“十一”秋交会现场就可以看出，已经多年不见的深圳本土品牌房企几乎悉数参展，再现齐齐登台吆喝卖房的景象，70余家深圳本土发展商展出90个楼盘，约占总项目的80％，创历届秋交会之最。而惠州只有13个项目参展，东莞只有两个项目，珠海和中山则各有一个项目参展，内地城市只有零星的楼盘参展。

    而在前两年的春交会和秋交会上，超过一半是珠三角其他城市甚至内地城市，如武汉、长沙、重庆、成都的楼盘，外地楼盘喧宾夺主，成为深圳房产展会的主角，东莞、惠州、中山、珠海等地开发商都携带项目参加，看楼常常爆满。尤其是去年秋交会，珠三角其他城市以及外地城市的参展楼盘超过90个，所占比率高达七成。

    深圳炒房团背后的开发商、承销商以及媒体的联手推动也消失了。前两年深圳各家中介和媒体几乎每个周末都会组织大小不一的购房团前去周边城市团购，一辆辆大巴从深圳准时准点带来一茬又一茬的买家。而今尽管依然有东莞、惠州的开发商看房车往来深圳，但前去看房的人却寥寥无几。

    内地城市同样如此，武汉盘龙城某楼盘负责人表示，去年6月，他曾两次组织人员到深圳进行推介，组织深圳购房者到武汉看房，效果十分明显，两次推介会带来的合同资金近一亿元。这样的效果促使武汉其他开发商跃跃欲试，六七月间在深圳媒体上大幅进行投资武汉、置业武汉的广告宣传。而今这外地开发商在深圳的推介却难以成行。

    深圳房地产研究中心副主任王锋表示，深圳楼市逐渐回归以自住客为主的市场，同时观望气氛很浓，大部分消费者对楼市信心不足，对当前经济形势和市场形势继续保持一个理性观察。深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕认为，在外围环境不确定的情况下，消费者观望心态短期内不会减缓，投资性购房需求锐减。