双率下调房贷族压力稍减

    距离9月"双降"还不到一个月时间，央行于10月8日二度"出手"，宣布从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。1个月内央行两次宣布降息，对于按揭购房者无疑是利好消息，究竟能为房贷族省多少钱，是否能撼动楼市的观望氛围，近日记者采访了民生银行个贷管理部负责人付宁，给房贷族算了笔细账。

    按揭购房者压力稍微减缓

    时隔不到一个月，央行再次降息。付宁告诉记者，对于9月16日前办理房贷的市民来说，由于要到明年1月1日起才执行新利率，所以这些“老房贷”享受到的是两次降息的实惠。9月16日前，5年期以上的贷款基准利率是7.83%，第一套房贷享受15%优惠，即为6.6555%，10月9日的新基准利率是7.47%，15%优惠后即为6.3495%，因此可节省的月供款及还款总额也更多。

    记者通过民生银行了解到，央行降息前，5年以上期商业房贷利率为7.74%，一套房优惠15%后为6.579%。以贷款30万、20年付清为例，按等额本息计算方法，每月还款额为2250.69元，总利息为240165.6元；而央行降息后，5年以上期商业房贷利率变成7.47%，一套房优惠15%后为6.3495%，那么同样的贷款，每月还款额变成2210.22元，总利息为230452.8元，这意味着客户每月将少还40.47元，而他的房贷总利息则少了9712.8元。若使用公积金贷款，以20万贷10年为例，降息前5年以上期公积金贷款利率为5 . 13%，而降息后为4.86%，按等额本息计算，原来每月还款为2134.04元，利息总计56084.8元，此次降息后变为2107.65元和52918元，也就是说，客户每月少还26.39元，而总利息则少了3166.8元。按照以上的计算方法，商业房贷以50万元20年房贷为例，假设是第一套房，享受15%的房贷利率优惠，采取等额本息还款法，9月16日的降息后月供款只节省20多元，而此次降息后月供则可节省90元。

    利率下调选固定利率者有点亏

    央行降息后，固定利率的选择者可能要吃点亏了。固定利率房贷优势减弱。由于固定利率在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，反而让选择它的客户吃了亏。以今年降息前，一家商业银行的固贷利率为例，5年期固定房贷的优惠利率为6.93%，当时相应的浮动优惠利率为6.6555%，两者仅相差0.27%，但此次降息后，浮动优惠利率降到6.579%，导致两者差距加大到0.351%，若贷款10万元，选择固定利率则意味一年要多还351元。

    付宁认为，目前只有个别银行推出了固定利率产品，只有极少数购房者选择这个产品。另外，“双率”下调，是国家货币政策放松的一个信号，房贷族可以稍稍喘口气，但是此次下调人民币贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则，我省住房贷款一般以中长期居多，影响一时还体现不出来。

    不会对楼市带来实质性影响

    在中国楼市频吹“冷风”的情况下，央行在10月8日再次调降人民币存贷款基准利率。此举是否能够使未来市场信心得以回复，无疑成为市场关注的焦点。据焦点房地产网的一项调查数据显示，逾六成的受访者表示，购房预期并“不会”改变；而70%的受调查者则认为目前并不是入市时机，“还会再看一段时间”。银行界人士以及部分房地产业内人士在接受记者采访时同样表示，这一措施对省城楼市并无实质性影响。

    民生银行付宁告诉记者，在银行的个贷业务中，按揭贷款业务占主体，下调人民币贷款基准利率和部分银行存款准备金率，对于房地产市场是一个利好消息，这一政策可能会影响到那些现在仍持谨慎态度的消费者，一定程度上打消他们对市场信心不足的顾虑。

    房地产业内人士认为，今年以来，济南市商品房交易量下降主要受宏观经济形势影响严重，前段时间，国内发达地区商品房价格普降，致使济南市不少有购房意向的人一直观望，不会因人民币贷款基准利率过高或是其他因素而改变。再者说，百姓买房越来越趋于理性，对于实质性需求、软环境的选择等往往比贷款划算与否考虑得更多。