深圳出现全国首个全额补偿业主房价差楼盘

    核心提示：近日，两起事件引起人们的争议:深圳桑泰地产向业主退补数千万元房款，而北京一家开发商则因拒绝业主退补差价的要求而被告上法庭。

    孰是孰非？社会上对开发商及业主的行为莫衷一是。

    ⊙《法制周报》驻京记者 郭薇 灿

    正当楼市处于救与不救的争议时，近日，发生在深圳及北京的两起事件，吸引了不少人的关注。

    深圳桑泰地产名为丹华府的楼盘推出特惠单位，对此前购房的业主，开发商按照特惠单位的价格，全部对购房者进行了差额补偿，成为首个全额补偿购房业主差额的开发商。

    就在深圳桑泰地产对业主补偿差价的同时，北京的涂女士却因要求退还差价未果，愤而一纸诉状把其房产开发商告上法庭讨要差价。目前，法院已经受理此案，并将在近期审理。

    进入2008年，楼市出现“寒流”，对于房产商采取降价措施后造成的价格差异，退与不退到底是谁说了算，业主因开发商降价要求补差价是否合理合法等问题，因这两起事件而备受关注。中国社科院研究生院院长助理、法学博士文学国教授接受《法制周报》记者采访时认为，深圳桑泰地产同意向业主补偿差价，这是开发商的价格调整，属于企业行为。而业主通过施压、法律等形式迫使开发商予以补偿，这违背了商业契约的基本规则和市场经济买卖自愿原则。

    开发商主动补差价

    10月12日，正值周日。深圳的天空尽管阴沉沉的，但仍然挡不住人们看房的热情。

    深圳桑泰地产售楼处的工作人员，不停地招呼着前来咨询的人们。“房价降下来之后，人们自然就想来买了。”桑泰售楼处一位工作人员对记者说。

    因为是周日，来桑泰地产售楼处看房的人要比平常略显多一些。但是，大家对桑泰的关注，也许并不是针对其房价的高低或楼盘的优劣，而是桑泰地产采取了一鸣惊人的举措――向业主补偿差价，成为全国首个全额补偿业主房价差额的开发商。

    进入2008年，由于楼市出现“寒流”，一时间，上海、杭州、深圳等大城市的房价纷纷缩水，而一些业主的房子还没到手，已遭遇大幅度缩水。

    于是，在深圳出现了一种新现象，因部分开发商调低房价销售楼盘，不少业主纷纷提出了退房、赠送装修、赠送车位、减免物业费等要求，希望得到补偿。有的业主甚至还采取了一些干扰售楼处销售工作的极端措施，并到政府部门表达诉求。而就在深圳两大上市地产公司金地、万科分别称将不会满足部分业主提出的“补差价、退房”等要求时，桑泰地产却在同一时间作出了反其道而行的全额补偿差价的承诺。

    按桑泰地产的承诺，对此前购房的业主，开发商将按照特惠单位的价格全部进行差额补偿。(法制周报新闻热线:0731-4802117)据记者了解，桑泰地产的这个楼盘于去年年底开盘，均价2万元/平方米，该楼盘推出的特惠单位，均价为1.6万元/平方米，起价为1.3万元/平方米，由此产生的差价，开发商愿意给予全部业主差额补偿。补偿分为两种方式进行：还没有签订合同的业主，开发商会直接以新价格与之签合同；已经签订了购房合同的业主，开发商则以装修款的形式退回给客户。

    目前，桑泰地产已对所有的业主进行了差价补偿。桑泰地产有关人士向记者透露，由于具体的补偿金额还在统计中，估计总额在2000万元至3000万元之间。

    桑泰地产营销总监蔡灿接受媒体采访时表示：“开发商没有义务赔偿业主因为降价带来的损失。桑泰此次行动，主要是考虑业主是真心喜欢这个楼盘，我们不想让他们在短期内承担如此大的损失。从法律上说，桑泰地产此轮降价不需要对业主负经济责任，但是从道义上说，业主是出于对桑泰品牌的信任和支持才购买房子，桑泰此次‘全额补偿’是将消费者的置业损失转移到开发商，体现了我们对消费者的体恤与关怀。”

    质疑和赞扬声共存

    尽管桑泰地产营销总监蔡灿说差价补偿是公司对消费者的体恤和关怀，但这仍然犹如扔进楼市的一枚重磅炸弹，质疑和赞扬的声音各执一词，桑泰地产由此也被推向了舆论的风口浪尖。

    开发商的资金链可能面临断裂威胁？开发商基于一种悲伤的市场判断？开发商的这种销售策略是否与桑泰地产当初市场定价过高有关？一时间，网上、社会上的各种猜测纷纷涌现。

    对于开发商此举，曾有网友认为是“可能暴利太大，良心上过不去，或者怕以后遭报应”。 还有人认为，这是开发商的自我炒作，是在作秀，真正目的是吸引客户来买房。也有人认为，无论出于房子促销、打品牌或其他目的，开发商能够对已售出的房子给出一些补偿，购房者能够享受到实实在在的购房实惠，这本是一件好事。

    而当地某政府部门对此的态度则是，开发商向业主补差价这个头不能开，因为客户不满意的是开发商降价销售，而降价销售属于开发商的权利，业主要求退房或者补偿差价于法无据，不属于合理诉求，一旦答应了业主的要求，将会破坏契约和诚信原则，此头一开，将形成不好的先例。

    法律人士指出，购房者也应该有“投资有风险，置业须谨慎”的意识，房产的交易由业主和开发商双方自愿完成，业主在交易完成后要求补偿的行为得不到法律支持。

    在开发商中，桑泰地产的全额补偿行为显得特立独行。有开发商表示，购房者提出“降价补偿”是一种不合理的要求，开发商没有责任和义务去承担业主的损失。 大部分地产商表示，桑泰地产的全额补偿差价只是一种个案，并不会形成一种普遍现象。

    10月12日，《法制周报》记者致电桑泰地产售楼处，对记者提出其补偿差价的动机这个问题，桑泰地产的一位法律顾问解释说，补偿只是在房价下跌时，企业根据市场情况以及企业发展需要作出的一个自主性行为，因为降价会使购房的业主产生心理不平衡，也容易产生社会矛盾，桑泰地产这样做是为防止这些现象的发生。对社会上的质疑，这位人士称，他们的补偿行动已接近尾声，不存在作秀。

    北京业主讨要降价待遇

    而与深圳桑泰地产的做法不同的是，不少地方的开发商则是直接拒绝了业主的要求。

    北京的涂女士便是被开发商拒绝差价补偿要求的业主之一。

    今年5月10日，涂女士与北京方恒置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了东恒时代家园三期的一套房屋。签订合同之前，她听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销活动，因担心购房后房屋贬值，她遂向销售人员询问了相关情况。当时，销售人员表示，即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型，并保证称，涂女士看中的朝南两居室户型绝对不会降价，并一再催促她签订合同。

    于是，涂女士与开发商签订了购房合同，并付了60%的首付。

    然而，10天后，涂女士发现，东恒时代家园三期的房子在搞促销活动，户型包括西南户型，每平米价格降为2.1万元。“这样算下来，每平方米降1800元，按此价格计算，我的房子整整降了14.7万元，也就是说我为此将要多付这么多钱。”涂女士同售楼人员商量，是否可以退掉房屋，重新以现价购买，或者退回一部分差价。但开发商一口回绝，称此事没有可能。

    涂女士认为，销售人员向其隐瞒了与订立合同有关的重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失。于是，一气之下，涂女士一纸诉状将开发商告上法院，要求变更购房合同，使自己也能享受降价待遇。涂女士要求，将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并将贷款金额由60万元变更为45万余元。

    据记者10月12日从朝阳法院获悉，目前，此案已经被受理，并将在近期审理。

    记者致电北京方恒置业公司办公室，其工作人员称，涂女士的要求是不可能满足的，因为合同已经签好。“买房就像投资股票一样，是有风险的。降价是市场行为，现在降价了，你让我补退差价，那如果房子涨价了，是不是你该退给我钱呢？”这位工作人员说。

    据了解，这是继深圳、广州等地出现因房价下跌而引发业主告开发商案件后，北京发生的首起降价诉讼案。(法制周报新闻热线:0731-4802117)对于所购房屋出现降价后该如何解决的问题，北京中银律师事务所蒋青化律师表示，不管购房者选择以哪方面的损失作为诉讼标的，房价下跌都不能成为退房或是要求补偿的必要条件。因为根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件的司法解释，只有当房屋主体结构存在质量问题，或是非主体结构发生质量问题严重影响业主居住的情况下，或者合同约定的其他退房条件满足时，业主才能退房或要求补偿。房价下跌显然不属于法定的或约定的退房或补偿条件。

    “除非是在合同中就这种情况进行了明确说明，否则，这种诉讼很难胜诉。”蒋青化说。

    权威分析

    开发商补与不补都与法律无关

    退房，本身并不是一个法律术语，法律上与此对应的词语是“解除购房合同”。一般地说，合同既然已由双方当事人签字生效，任何一方就不能随意反悔，因此，绝对的“无条件退房”是不可能的，只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件时，才允许当事人解除合同。既如此，深圳桑泰地产为何同意向业主补偿差价，而北京方恒置业公司却拒绝业主的要求，以致被告上法庭？

    中国社科院研究生院院长助理、法学博士文学国教授接受《法制周报》记者采访时认为，买卖房屋是属于合同契约关系，业主要求降价退房、补差额这类行为不属法定义务，降价后退不退差价，须由购房合同约定。如果合同有补差价的相关约定，开发商须按合同约定向业主履行补差价义务。除合同约定外，业主除非有足够的理由符合法定或合同约定“退房”、“补差价”的情形，否则，业主提出的有关要求基本上不可能通过诉讼的方式获得胜诉。

    他认为，深圳桑泰地产同意向业主补偿差价，这是开发商作出的调价，属于开发商的权利，也就是对降价之前的业主和降价之后的业主之间存在的价格差进行调整，是属于开发商自己决定的行为，不属于法律的范畴。

    文学国表示，任何买卖行为都是有价格下跌风险的，房地产市场的买卖行为也是如此。房屋买卖是一种市场行为，业主购房之后价格涨跌属于商业风险，这种风险是随着购房合同生效时从开发商转移至业主承担的。因此，个别企业基于其自身实际及发展需要而采取的单方面商业行为，不代表开发商具有法律或合同上的补差价义务，购房者不能借此主张和要求开发商补偿差价。

    “比如，我们去商场买衣服花了500元钱，隔一段时间发现衣服打折了，只要250元钱，那么，其中的差价难道是要商场来补偿？”文学国说，买衣服和买房子其实性质是一样的，只是房地产市场本身的价格波动造成的影响会比较大，所以消费者出现的不平衡心理也会比较明显。

    针对目前几大城市出现的退房团维权行为，文学国认为，“这其实是滥用了消费者的权益，在买卖房屋时，合同都是双方自愿签订的，“如果业主在买房时预期房价将会涨的话，为什么没有预计它也会跌呢？其对于自身买房行为的价格风险不可能不知晓。正所谓‘买者自负’，既然选择了高价位购房，就理应能够承担房价波动带来的损失。”

    针对目前楼市降价风波带来的问题，文学国认为，首先应该维护合同的严肃性，做到有损失有承担，而不是一味拒绝接受市场的结果，通过集体施压等形式迫使开发商予以补偿，这违背了商业契约的基本规则和市场经济“买卖自愿”原则。