开发商“出货”心切 购房者可慢挑细选

    活动策划：柯鹏 唐文祺

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉宾：上海中原物业副总经理 唐振东

　　今年的国庆长假，对开发商来说已成为年底之前完成“最后一搏”的机会。但根据各地楼市的成交表现，显而易见，整体并未能够完全营造出“黄金楼市”。假期之后的楼市走向会如何？购房者是继续观望还是入市购买？此次上证第一演播室请来业内人士解答。

　　主持人：从今年国庆假期的市场情况来看，您认为“银十”的开端反应如何？

　　唐振东：有公开数据显示，10月初4天上海“假日楼市”房展会期间，今年预订数量为821套，与2006年相比下跌了37%。当然，与去年相比的话，跌幅更为明显。虽然成交量降幅很大，但平心而论，与5月份的房展会相比，还算有所回暖。以上海中原代理的新房项目金地格林世界为例，一周时间内的成交量已突破100套。

　　从房展会的现场情况来分析，大众化楼盘即“70-90”小户型仍然关注度很高。刚性需求的客户仍然占有相当比例，这部分客户对于即时购买住宅的时间性更为迫切。如果有开发商采取降价或促销等措施，这部分客户入市的积极性会更高。因此，价格仍然会是影响购房欲望释放的主要原因之一。

　　此外，从二手房市场来看，我们公司对旗下200多家分行进行的统计显示，从10月2日开始，门店的上门客户数量逐渐增加，在假期内的人均日看房量为1.5组左右。由此可见，市场购买欲望还是有所释放。

　　主持人：黄金周已经过去，未来市场走向会怎样？

　　唐振东：之前有一些地方政府出台救市政策，但我认为，如今楼市的走向，已不能完全由政策来决定回暖或趋冷，主要还是受到了全球经济形势的影响。从目前的市场需求来看，改善型需求已经受到明显抑制。我们公司在2、3个月前曾经针对改善型购房需求客户做过调查，其中5%的被调查者表示不会考虑购房，主要原因是“对未来收入预期无法把握”。而刚刚做的调查结果显示，选择这一因素的客户已上涨到了15%-20%。经济形势的变冷的确会对该类型需求产生影响。

　　如今的市场走向更为微妙，开发商对于后市会抱着不同看法来分别对待。有的楼盘需要解决的是人流量问题，有的楼盘则是面临调价的问题。因此，未来整体市场价格走向很难确定。因为开发商尤其是大开发商，开发楼盘数量较多，这一轮房源售罄、现金回流达到目标之后，他可能就会把着眼点放在保持价格平稳方面，考虑到未来上海楼市供应量的问题，不会对楼盘价格进行太大幅度的调整。个人认为，性价比较高的楼盘会较之“虚涨”成份较大的楼盘，更容易受到关注和青睐，主要还是因为前一类型的楼盘抗跌性会比较强些。

　　主持人：在购房时机掌握和如何选择方面，您能否给购房者一些专业化的建议？

　　唐振东：10月份已经临近年底，因此开发商会赶在10月份尽量“出货”和套现。从这一角度来看，如果你的购房需求比较急迫，对时间要求性比较高，那么，10月份应该是较好的买房时节。至于说如何选择房源，我建议可以把今年的区域楼价与前几年进行相比对。有些区域，轨道交通配套会慢慢跟上，但在几年前，区域均价涨幅并不大，这类区域就是“潜力股”。此外，轨道交通也会有导入需求的功效，也可以作为参考，慢挑细选。