山东楼市的变革与管理创新

 山东经济学院房地产经济研究所所长、教授 郭松海

    21世纪第一个10年的后半期，是我国房地产市场发生深刻变革的时期，即纠正前几年过度市场化的倾向，改变粗放式经营方式；建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式，住房建设要向“集约型、资源节约型”发展，发展节能省地型住宅；住房政策理念要向民生转变，在强调住房的市场经济属性的同时，更要重视住房保障属性；住房作为民生基础，在发展住房市场讲求效益的同时，要更加注重社会公平。在这种政策环境下，山东房地产市场也在经历着一场深刻变革。为此，要求在房地产市场宏观管理上、在微观企业管理上都要进行创新，在住宅产业上，进行技术变革。

    目前，我省房地产市场管理机制尚不完善，建立政府的房地产市场调控体系，包括财政、 税收、规划、土地、货币等一系列政策，通过这些政策的落实，通过房地产市场的管理创新，明确向市场主体传达一种信息，那些不符合社会经济发展的市场行为受到抑制，那些符合社会经济发展的市场交易活动受到鼓励，从而促进房地产市场持续、健康地发展。

    运用土地政策，对房地产进行调控，是土地市场管理的创新。通过规划管理创新，合理地调整住房的供应结构。在财政政策创新上，2008年山东预算安排中，进一步增加对基层财政的转移支付，结合中央财政支持，安排转移支付188.21亿元，其中缓解县乡财政困难资金44.64亿元，主要用于财政困难县加快发展和建立廉租住房保障制度等。在房地产税收管理创新上，实现了房地产税收一体化管理，实施登记备案制度，建立房地产开发企业台账，实现对房地产行业税收的部门联合控管。

    我省有房地产开发企业4000多家，随着住宅市场供求关系、消费者需求等方面的变化，房地产市场的竞争也在加剧，行业将从“暴利时代” 转入“微利时代”；市场要求房地产企业，必须强化企业管理，进行管理创新，技术创新，产品创新；产品的设计创新、功能创新、营销策划创新，品牌创新；以高科技、高品质、高效益的房地产开发，不断开拓市场，赢得市场。

    建立新的机制，创造新的游戏规则，实现住宅开发模式的变革，逐步实现住宅生产方式工厂化，形成以龙头企业为核心的供应链体系，这是住宅开发市场的创新。