金融政策与楼市政策的变化

  与其他因素相比，政府对房地产市场的作用是不一样的，尽管大家希望政府出台好的政策，让房地产市场政策放松。但是，根据我自己的判断，房地产市场在短期内不会有2007年以前的那种政策。整个政策一定会是如何规范房地产市场、如何防范房地产市场金融风险为主导的政策。比如说我们9月15日出台的“两率” 调整，潘石屹说：“解放军终于来了”，如果你不看整个政策出台的内容，潘石屹这么一说大家可能觉得是这样吧。

    但实际上，政府9月15日对贷款政策的调整基本上把房地产信贷政策从中隔离出来了，房地产政策这一块并没有放松。这个政策虽然对个人消费有了影响，降低了他们一点点成本，但是对于个人消费并不起多大作用。这些政策一个总的思路和原则是如何放松或者解决当前短期融资问题，而对中长期问题仍然实行从紧的政策。无论过去利率的上调或者下降肯定是短期利率调整小，中长期利率调整多，而且越是长期越多。但是现在是短期调整得多，五年以上的调整只有0.09%，一年期是0.27%，公积金五年以上也是0.09%。这样从理论上可以看出一个基本的信号，政府关键是要解决当前的短期融资问题，解决当前中小企业面临的短期融资难的问题尤其是跟出口有关的中小企业融资问题。

    况且，它调整的幅度很小，并没有出现一个根本性的转向。我们的政府已经看到了经济可能出现下行的风险，让企业有一个提前的动作，改变我们的企业行为，让企业有所防范。

    第三个是调整准备金率，调整准备金率其实最重要的是四大国有银行没有动，而且加了招行和邮政储蓄，可以说这六大银的信贷总额占到65%以上。通过中小银行来解决中小企业的问题。9月15雷曼破产全世界的股市大跌，我们做了一个很大的反应，这个应急反应我们央行基本上做的蛮不错。

    未来我们整个货币政策会不会改变从紧的货币政策呢？我们未来的利率进入一个下行的通道，其实来讲这个还是不确定，还是要看我们未来几个月整个经济的走势，经济如何变化。

    8月份就有一个通过金融政策来支持节约用地、集约用地的通知，叫限贷令。这个对于房地产企业是一个蛮重要的政策。它不仅仅与整个房地产信贷政策有连接性的关系，关键是它把这些连接性的关系，细化为项目上。比如说，两年没有开发的土地、住房预售，限制小产权房的金融支持，里面的内容很多。其实这些政策的出台，对我们房地产市场也是要求大家慢慢地走向规范。这个政策对房地产市场会影响很大，我曾经就这个问题也写了一篇很重要的文章。它的政策关键是限制某些项目，这个是比较重要的。按道理来讲，你要怎么做是自己评估、自己防范风险，但是这样一个限制对商业银行影响也是比较大的。