任志强：房价跌谁的损失最大

华远集团总裁 任志强

    房价下跌和房地产市场恶化，大多数人都认为受损失的不过是发展商而已，因此将救市认为是在救房地产商，以至于政府出台任何有利于市场发展的政策都会被误认为是在救房地产开发商。

    以中国为例，全国的城镇已经建成的住宅约140亿平方米，每年新建竣工的住房约6亿－7亿平方米。表面看，这6亿－7亿平方米的商品房价格下降影响的只是开发商的利润或经济损失，实际造成的是140亿平方米的存量资产财富效应的下降。

    有些人盲目地认为只要是自住的住房价格下跌就不会有损失，这就和认为长期持有股票，股票价格下跌不会有损失同样愚蠢。

    请看万科的房价下跌时出现的退房要求与闹事的人们，他们只想自住，那么房价下跌为什么要退房呢？不是自住的就没有损失吗？看来这个说法是解释不通的。

    中国拥有自有住房产权的比例高达85%（尚不计算中国的农村），也就是说房价的波动首先影响的是中国城镇的绝大多数家庭的财产价格，而不是仅影响开发商。

    其次影响的是国家或城市拥有的国有土地价格，土地的出让价格标志着地区政府或人民拥有的土地财富。当价格上升时，政府的收益增加且当地居民因此获得的公共支出增加，变相增加了居民的消费能力和财富。而土地的价格下跌和流拍时，自然会影响到地方政府的收入与支付能力，转而从减少这些公共开支上影响到居民的消费支出。

    为什么大量的地方政府出台了大量的救市政策？他们首先是在救自己，因为没有了开发商这个群体将土地转化为房屋产品、转入为消费的流通，那么政府就无法实现土地的收益，无法实现基础设施的投入等城市建设与改造的公共支出。

    其三，影响的是劳动就业。虽然我国从来不把农民工计算在失业指标中，但农民工的劳动就业收入已是非农之外的家庭主要现金来源，直接影响着收入的水平和消费的能力，而建筑就业中最大量的就是农民工就业。

    建筑业在中国GDP中的比重最大，占到了13%，也是单一行业中对GDP贡献率最高的，这一行业产值的下降会直接影响到中国GDP的增长。

    其四，影响的是银行等金融系统。银行会给各种与房地产有关的行业贷款，如果因房地产的下跌而影响到这些相关行业，就会产生还贷的风险。如钢材的价格会下跌，焦炭的价格会下跌，这些行业的亏损自然会造成还贷的困难。

    银行会给地方政府土地储备与基础建设贷款，而土地收入的减少会影响到这个政府的还贷能力，大量用房屋等固定资产抵押的贷款也同样。

    银行会给个人消费贷款，房价的下跌中就有可能出现还贷的压力与困难，还不上房贷，更还不了车贷等其他贷款了。

    银行会给开发商贷款，自然这些还贷能力要依赖于市场的发展了，尤其是银行的抵押品也许不是建完的房子，而是烂尾楼。

    其五，大约才是开发商损失。在房价下跌中那些低土地成本的房价也许仍有丰厚的利润，但天价土地的成本就难以控制了，有盈有亏之中会有人活得很好，有人活得很艰难，但总会比失去住房的危险要小些。