省城商业地产欲抢市场"头彩"

    已过去的上半年济南房地产市场中，与处于风口浪尖的住宅相比，商业地产平静了很多。第二代商业地产的接连经营失败伤了投资者的心，以海蔚广场、圣凯摩登城为代表的这批商业地产在低谷中步步调整，期待有一次凤凰涅般的重生；大盘造就了社区商业的繁荣，及时推出商业部分成为开发商回笼资金的另一途径，同时社区商业成为投资者最保险的投资渠道；一批被誉为城市综合体的商业地产航母，在这个表面平静的调整期悄然前行，酝酿着震撼出场……

    “第二代商业地产”谋求重生

    近日，陷入“官司门”一年之久的海蔚广场，终于通过法律手段将不作为的运营商扫地出门。曾经是开发商招标引进营运商，最后两家却不得不对簿公堂；而自2006年9月开业两年以来，海蔚广场也经历了一场火爆开业、经营不善、最后商家人去楼空的厄运。位于已经成熟繁华的洪楼商圈、坐落在有“小泉城路”之称的花园路上，曾经创造济南商业地产销售奇迹的海蔚广场，自开业以来，却没有过一天火爆经营的经历，令许多市民困惑不解。其实这固然与运营商的经营管理能力弱与资金实力薄有着直接的关系，但这也是以分割式销售为特征的第二商业地产开发模式，存在销售与经营脱节带来的后果。

    目前终于摆脱运营商纠缠的海蔚广场，由其开发商重新注册运营公司全面接管商街的招商、管理与运营工作，重整旗鼓、重头再来。据了解，海蔚广场目前已经与银座签约，主力店部分引入银座商城、银座超市。预计今年下半年重新开业，将以全新的面貌出现。

    与海蔚广场开发销售经营方式极其相似的圣凯摩登城，虽然引入了屈臣氏、ITAT等品牌主力店，但是依然难逃经营不善带来的困局。据了解，同样历经几番波折，目前开发商已经与北京尾货公司签约，委托北京尾货公司全面经营。据悉，尾货公司在北京有着两个成功的商城运营经验。

    来自深圳的商业地产专家钟先生分析：“济南商业地产的发展道路在重复着全国的发展之路，第二代商业地产在经营上的接连失利，主要是先天不足所致。不仅济南，几乎全国范围内这种分割销售统一经营的购物中心发展模式，一开始都要经历一次失败经营，随着商业地产的发展，这种开发模式已经逐渐被淘汰。拥有丰富商业资源以及雄厚资金实力的企业巨头，会基本垄断一个城市的商业地产。”

    社区商业热潮来袭

    从东部东城万象商街的亮相，到近日重汽翡翠郡 BLOCK商街、泉星新里程等社区商铺的热销、亮相，以及盛世花城、历山名郡等项目商业部分的计划推出，社区商业开始发威。

    近几年，动辄数十万、上百万平方米的大规模楼盘逐渐增多，而作为满足社区居民生活需求的基本配套设施，社区商业的规模日益庞大。同时随着商业体量的增大，社区商业渐渐有了“突破社区、走向区域”的发展趋势，不仅是满足本社区的居民生活需求，甚至成为楼盘所在区域的商业中心。比如东城万象，作为东部会展中心的周边集中生活区首个亮相的社区商业，其沿环路部分的商街，因为具备着得天独厚的区域优势，从开始就定位于整个区域的商业中心。再比如鲁能领秀城，300百万平方米的大盘将会有10余万居住人口。无疑其社区商业将会成长为南部的一个商业中心、一个新的商圈，也因此对地段相当挑剔的佳世客选择了鲁能领秀城。重汽翡翠郡签约银座超市，同样是因为重汽翡翠郡的规模优势。

    社区商业火热还有另一方面的原因，今年住宅的销售不利也促使开发商打起了商业部分的注意，期望通过商业销售缓解资金压力。在住宅投资空间日渐萎缩、商业综合体风险大的投资环境下，社区商业却因为风险小一直受到投资者热捧。从东城万象销售处了解到，户型面积相对较小的商铺基本不受低迷房地产市场环境的影响，无论投资还是自用，购房者的热情都很高。



    "城市综合体" 下一站热点

    9月，沉寂多年的大地房产携起被誉为地产黑马的项目大地锐城高调亮相，并宣布济南由此进入"城市综合体"时代。虽然关于城市综合体也有项目提及过，但济南人真正熟知的并不多，在这里算是新鲜名词。

    所谓"城市综合体"是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。"城市综合体"，英文名为HOPSCA--Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shoppingmall(购物中心)、Convention(会议、中心)、Apartment(公寓)。经过一轮轮的大浪淘沙，商业地产经过了小规模开发、分割式销售阶段，逐渐向城市综合体时代迈进。

    城市综合体的"城市"代表了项目的大规模以及在城市中的地位和影响力，至少几十万平方米的体量才能称之为城市级别的综合体；"综合体"是指物业是一个综合性的，涵盖了酒店、写字楼、购物中心、住宅等多种产品。城市综合体的出现，可以改变一个城市里居民的生活、消费习惯。同时城市综合体还有另外一个特点，那就是基本所有物业都有开发商自持，在项目拿地、规划之初，商业、酒店部分的招商基本就绪。比如济南万达广场中的项业规划已确定引入国美电器、万千百货、万达国际影城、大歌星 KTV、神采飞扬电玩城等。目前，万达置业在全国各个城市大规模拿地，致力于城市综合体的开发，其在宁波开发的万达广场已经成为一个商业神话。

    随着济南商业地产开发模式的升级换代，一代、二代商业地产逐渐被淘汰，城市综合体将成为下步商业地产发展的重点模式，多个城市综合体即将陆续亮相济南，下一站商业开发热点，必定是城市综合体。目前已经有外来的恒隆广场、济南万达广场以及本土房地产企业银座地产开发的银座晶都国际、大地锐城等项目，均有着城市综合体的特征。但是城市综合体的商业部分基本都不对外销售，自持商业是开发商的主要策略，住宅成为城市综合体开发商快速回笼资金的主要物业。

    据悉，酝酿已久的城市综合体将在金秋房展会首次亮相。