省城土地供应向住宅倾斜

   从济南市国土资源局获悉，济南市2007年土地市场整体出让面积为325万平米，而仅2008年上半年就出让土地32块，累计土地出让面积已达到395万平米，也就是说半年的时间，土地出让量超过了2007年全年。再从土地用途来分析，我们看到，2008年商品住宅用地比例高达90%，而2007年仅占60%，于此相对应，预计从下半年开始，未来一年左右的时间里，济南住宅市场的供量将会出现较大增加。

    济南市场供应放量剧增市场竞争态势凸显

    从区位上看，供应格局依然延续东部地区一枝独秀的局面，半数项目集中在东部特别是高新区板块，占到全市总供应量50%以上。这与2008土地放量总面积中历下区占到54%遥相呼应，这说明东部区域的开发分量之重。海尔绿城、鑫苑、海信、中海、保利等外来开发商的产品已经进入实质性操作阶段，尤其是海尔绿城等一线开发商的进驻，加速了济南房地产开发水平和产品品质的升级。如此众多的实力开发商和180万平方米体量的住宅产品同时出现在一个区域内，是济南市场上前所未见的盛况，市场竞争也必将空前激烈。

    在中部供应量的增长则要归功于济南市大规模的旧城改造，历山路旧改项目文华园总建筑面积达15.98万平方米(含住宅、商用写字楼及配套建筑)，位于魏家庄片区的万达商业广场总建筑面积约100万平方米，其中商业广场和酒店面积40万平方米，其余为住宅、公寓等物业，位于历下区经一路路段的保利・芙蓉总建筑面积达8.5万平方米，而一路之隔，遥相呼应的集高档住宅、商务办公、底层商业于一体的城市综合体“明湖天地”项目总建筑面积也有10万平方米，还有银座地产的振兴街项目、鲁商置业的泉城中心城市广场项目、路劲的御景园项目、康都置业的欧洲城项目、南益集团的官扎营、宝华片区项目、温州路港置业的绿洋食品厂项目、发祥置业的发祥巷项目等等无一不是其中的受益者。南部、北部和西部楼盘的区域供应量不分伯仲，在“大蛋糕”中平分秋色。总体来看，下半年新开盘项目量相对于上半年有明显增长，再加上大中型项目的后期供应，将有效缓解一直以来的市场供应紧张状况，与此同时，竞争局面已经拉开阵势，比拼不可避免。

    不过好的项目靠高品质的产品吸引客户，优秀的企业更应依托客户对企业文化的认同。济南的房地产市场经过近10年的发展，已经开始进入“选优”时代，将产品品质、项目综合素质、服务等新型价值形式相复合，形成真正为消费者认可的房地产企业核心价值，要比单纯的促销等营销手段更具竞争力。

    刚性需求不言而喻

    为迎接2009年十一全运会的到来，济南市涉及38个片区的旧城改造项目已经全面启动，而今年是济南市进行旧城改造工作最关键的一年，东舍坊、历山路文华园、顺河街、馆驿街南、馆驿街西、振兴街、发祥巷、聚贤街、茂新街、汽车厂东路南等10个片区已经完成拆迁，其他片区也正在加紧拆迁，而据《济南市2008年住房建设计划》表述：“在今年新开工住房中，商品住房553.6万平方米，约5万套，90平方米以下中小套型商品住房344万平方米，占商品住房建筑面积的62.14%；经济适用房78万平方米，约1万套，全部建设90平方米以下中小套型，其中集中成片建设48万平方米，调整转化符合条件的安置房和商品房30万平方米(年底竣工15万平方米)；用于棚户区改造安置房为101.58万平方米，约1.3万套，其中90平方米以下中小套型 92万平方米，占90.57%”，然而目前进行的旧城改造设计居民达3万多户，按照国家最新人均套型要求计算，除去政府安置房外，尚有将近200万平方米的住房缺口。大量货币补偿带来的刚性住房需求难以抑制。

    另外，由于大量“80后”进入适婚年龄，省城楼市的婚房需求处于目前总需求“三分天下有其一”的状态。众所周知，上世纪80年代生育高峰时期出生的人口，逐渐达到法定结婚年龄，适婚群体人数稳定增长。我们清晰的看到，济南今年安排的新开工住房中，商品住房也仅为5万套，而据统计部门调查预测，2008年济南市的结婚人数将超过8.5万对，较去年结婚的人数增加1.5-2万，其中有相当比例的人需要购房结婚。婚房需求量不可为不庞大，婚房需求现状进一步推高刚性需求。

    再者以改善住房条件、追求生活品味的改善型需求人群也在扩大，支撑着别墅、花园洋房等高档商品房在内的物业购买。

    据济南市统计局最新发布的数据显示，受需求拉动影响，今年上半年我市房屋销售价格中，新建商品房销售价格同比上涨7.6%，涨幅比上年扩大3.2个百分点。其中，二手房销售价格上涨8.4%，涨幅比上年扩大4.3个百分点。从以上统计数据分析，当前，由于城市化进程加快所产生的刚性需求持续增加，人们对商品房的需求保持在一个相对旺盛的区间内，导致未来的商品房需求会依然强劲。

    房价走势扑朔迷离

    在成交方面，2007年供销两旺的局面未能在2008年重现，整个房地产行业出现了较为浓重的观望情绪，甚至有些楼盘推迟开盘日期。如此大的差距是因济南市在2006、2007年出让土地地块及面积较少，使得2007年济南市的房价上涨明显，其中2007年的1月份均价是4400元/平方米，到2007年12月份达到了5500元/平方米，每平米足足上涨1100元，几乎以每月100元/平米的速度递增。但伴随2008年年初，国内大中城市房地产市场交易下滑，房地产价格下跌等因素的影响，2008年济南住宅6个月时间均价仅上涨200余元，为5800元左右，且楼市观望气氛明显。

    近40万平米住宅“闲置”引人思考

    之前，相关记者从济南市统计局获悉，今年前7个月，济南市房地产开发建设保持了较快的增长速度，全市房地产开发完成投资159.7亿元，增长46.3%，高出全社会固定资产投资增速21.3个百分点。其中，住宅投资130.5亿元，增长46.6%；房屋施工面积1337.9万平方米，增长27.6%；新开工面积310.3万平方米，竣工面积100.2万平方米，增长17.8%。

    但今年以来，由于商品房供应结构不合理，房屋空置面积达到50多万平方米。

    与此同时，济南市商品房的销售情况并不理想。据济南市统计局调查，1-7月份，济南市商品房销售面积155.8万平方米，增幅仅为0.6%。同时，房屋空置面积达到50.3万平方米，同比增长30.7%。其中，住宅空置面积为39.8万平方米，同比增幅高达55.9%。

    而据记者于9月9日，查阅济南网上透明售房情况发现，2008年年初至8月底商品房空置面积又有所增加，而可售套数为17548套，已售出套数仅为6223套，两项数据之差令人诧异。而市统计局认为，总体看，济南市的房地产市场供应充足，销售较为顺畅，供求基本处于平稳态势。但是多数消费者需要的是小户型、中低价位商品房，市场供给多为5000元/平方米以上的中高档商品房，中低价位、中小户型普通商品住房市场供应仍显不足。