全国楼市影响力事件回顾与点评

    2008中国楼市风起云涌，资金链紧绷、"百日剧变"、"地王"割袍、万科降价等等的重磅新闻牵动着亿万人的神经。为此，我们精心挑选了2008前三季度所发生的一些重大事件，以供大家参考。

    ■恒大IPO未果恐慌由此开始□

    事件回顾：

    3月20日19时，恒大地产在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。这一天，本是恒大地产IPO计划中结束招股、公布定价的日子，也是其上市的最后一程。恒大本想通过 IPO上市筹集大约200亿元的资金，用于交纳全年年底在员村投得的一块近50亿的地块，以及用于南海里水御景半岛的庞大开发费用。

    入选理由：

    2008房地产融资的第一宗大事，也是影响最大的一宗，它为08年房地产融资奠定了一个基调。

    楼市点评：

    恒大上市搁浅引发了地产业对唯一可行性融资通道中断的恐慌。随后，潘石屹抛出了“百日剧变”说，一时间房地产市场风声鹤唳。一系列灰色效应逐渐显现，星河湾、龙湖地产、卓越、香江国际、宝龙集团、方圆、恒盛、花样年华集团等多家谋划与恒大地产同期上市的企业已经纷纷调整上市时间表。由此，2008年房地产市场一直坎坷，河南建业算是挂牌成功，但其融资额实不敢让人恭维，只有预定计划的1/5。恒大之后将目光转向了中国私募基金，走上了 PE路线。7月份融资成功，资金压力暂时缓解的代价是更多的利润让步。另一种解决资金的模式代表当属万科，无论其目的如何，降价卖房都不失为一种办法。由此，2008年企业资金压力可见一斑，融资难度同样可见一斑。

    ■昔日上海“地王”割袍到底是谁惹的祸□

    事件回顾：

    上海志成企业发展有限公司将付出3000万竞买保证金的损失，约占11.04亿元总地价款的3%退掉了上海普陀长风生态商务区4号东南地块。而这一地块曾经是上海的地王，拿下地时，楼面地价就是1.65万元/平方米左右。

    入选理由：

    “地王”很多，但这却是土地市场上最具代表性的案例，地块几乎是最昂贵的，房地产开发企业却是极不知名的。

    楼市点评：

    志成从拿地到退地之间只有短短几个月的时间，就是这几个月，这块“地王”缩水了三四个亿，退地时的市场价大约只有七八亿。上海志成并不是一家动辄带动周边楼价上涨的大盘开发商，对他们来说，如果继续开发这一地块，利润空间变数太大。市场条件下，土地和房价是永远不会分离的。房价带动了地价，地价缩小了房价的下降空间。2007年房价高企让地价跟着一路飞扬，当08年市场突然转低之时，高昂的地价让许多开发商束手无策。毕竟，谁都想在火暴的楼市中寻求一份利润，分得一杯羹，无论这家开发商有没有实力。可是，市场不容得任何人操纵，火暴没有延续到2008。这点上，经历过海南泡沫的那些人做得要理智许多，像冯仑、潘石屹，即便是全国铺开了大网的王石也早在其他人前面降价促销。也许这次经历会让日后的房地产市场更加理性。

    ■房价骤跌业主维权普遍的社会情绪□

    事件回顾：

    深圳一家名为“雷圳0755”的楼盘从今年一月份1月份的1.25万元/平方米，下降到8080元/平方米。面对缩水严重的房产，曾先后四五次与开发商正面沟通，未曾有任何结果。“我现在已经不抱什么希望了。”一名业主在抗争无效之后表达了他的无奈与失落。

    入选理由：

    从法律上说，这近似于无理取闹。但是这代表了一种社会情绪，在他们的资产短期严重缩水之后。

    楼市点评：

    无论是出于何种目的成为“雷圳0755”的业主，短期内资产缩水1/4都是他们所不能承受的。对于购房用于消费的人来说，这意味着购买同等商品，他比降价的人要多付出许多。100平方米的房子就要多付出40万。这就等同于他丧失了40万的购买力，生活水平会因此而剧烈下降。对于投资者来说，这个结果也许更难令人接受，1/4的投资额就此打了水漂。

    可是，换一个角度，无论这些受损失者如何抗争，市场终究是市场，不会因为任何人的情绪而发生改变。当一个人决定购房时，就应该做好准备。房价一路追涨后的欣喜和房价骤然下降后的抑郁。也许这次房地产市场低迷对整个市场的发展是件好事，经过涤荡后的开发商成熟了，不断经受考验的购房者成熟了，我们的市场才能真的成熟。

    ■重庆100亿救市政府这双大手□

    事件回顾：

    正逢重庆楼市"跌跌不休"之际，重庆市委常委、常务副市长黄奇帆7月29日宣布："政府将拿出上百亿的资金收购一线的中低价商品房。"他同时承诺，困难的时候可以找政府，政府总归要出力。

    入选理由：

    在房地产市场经历了大半年的萧条之后，政府终于伸出了他的这张大手，不是政策干预，而是直接出钱。

    楼市点评：

    政府伸出大手救市，在2008年这好像是首次，100亿资金的数额不算不多。但是据各方了解，房地产商们似乎并不领情。重庆市政府在这次救市行动中似乎扮演着一个掌控政治资源的巨大财团。他们在一个市场低迷的时候打折收购一线中低价商品房，然后将其做为拆迁安置房或其他用途卖给百姓。从政府的角度说，这是政治文明的一次进步，不再是大棒式的价格管制，强加干预；而是在这个市场中注入资金。其结果可能是救活一批房地产企业的同时获得绝大的民心。对开发商来说，这更可能是另一种打压，市场本就不景气，房价很低，许多楼盘已经赔本销售。政府的信息也会让购房者产生房价更低的预期，更何况这100亿的楼盘由政府推入消费市场后所产生的冲击。政府和地产商的关系能否在这一过程中变得更成熟尤为值得期待。

    ■万科公司债获批阳光还会照落谁家□

    事件回顾：

    8月26日，万科公告，中国证券监督管理委员会已核准公司向社会公开发行面值不超过590，000万元的公司债券。据了解，万科于去年8月就已经提出发债申请。万科称，本次债券的期限初定为3-7年，募集资金拟用15亿优化万科负债结构，剩余将用于补充万科流动资金。

    入选理由：

    一个合适的房地产公司在一个合适的时间发债融资，地产融资的闸门是否重新开启？

    楼市点评：

    这已经是万科第三次发行公司债券融资，前两次已经融资 140亿，万科集团在不到两年时间里已经从资本市场上获得近200亿元资金。实际上，万科并不是今年第一家获得再融资的房企。万科公告前一天的5月21日，国内另一家巨头地产企业保利房地产(集团)股份有限公司宣布 43亿元公司债获批。而此前，上实地产的再融资申请也获得通过。到今年2月，招商地产宣布发债融资80亿元。恒大IPO未果引发的一系列不良反应之后，融资似乎有了松动迹象。合肥城建、滨江集团两家房地产公司以IPO方式登陆资本市场，河南建业也挂牌成功。民间借贷逐步走上合法化、阳光化，44家中小公司债试点发行。由此，地产融资的闸门是否重新开启成为一时间的热点。只是，银行这条最主要的闸门还是紧紧地关闭着。对于缺钱的地产商来说，下一缕阳光是否能照到他们身上至关重要。

    ■潘王一涨一降一个病俩药方□

    事件回顾：

    SOHO三里屯项目开盘当天销售40亿，是预定计划的4倍。9月1日起，潘石屹 SOHO旗下所有楼盘将平均提价5%。与之相对的是，中国地产另一块"石头"王石带领着万科旗下楼盘疯狂降价促销，仅上海一个城市就有8家楼盘降价促销。

    入选理由：

    迄今为止，中国房价最有轰动性的两起事件。

    楼市点评：

    这两个从海南房地产泡沫中走出来的地产大佬把准了中国楼市的脉，对需求这一病症，他们开了两服不同的药。他们都在利用现在的市场行情捞些钱，生存无忧之后，壮大自己。聪明的老潘抓住了一个点：在能源调控、通货膨胀的背景下，总有些有钱人是要买些高端不动产来保证自己的身价。而潘石屹做的恰恰就是在北京城的绝版地段的高端物业。一笔4.5亿，一笔3.7亿，还有一笔2.3亿-2.4亿，几张数额庞大的大单子给了潘石屹巨大的胆子。和老潘的" SOHO"不同，万科不是一个项目一个项目的在绝版地段做高端，他在全国铺开了网，王石在他中意的城市的潜力地段做着不同的物业，住宅多些。消费大于投资的物业形态决定了王石没有老潘的大单子，而且在经过前两年的集中消化，能化成实际需求的刚性需求已经所剩无几。但是理论上讲，让潜在需求变成实际需求形成购买力最行之有效的方法就是降价。这条理论被王石用到了极致，在销售回款在地产商资金链维护中的比重日益增大之时，人们所看到的是万科源源不断地资金回笼。当中国地产界的龙头们为日趋紧绷的资金链无可奈何时，王石相对充实的资金让人们看到了他的精明之处。生存无忧之后，再下一步，也许就是万科会不会有"大鱼吃小鱼"的故事上演。