房地产政策回顾与点评

 土地管理政策

    1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》。

    点评：该《通知》对于在经济高速发展期中如何节约集约使用土地，从城市到农村、从规划到建设、从耕地到非耕地、从地上空间到地下空间都做了全面、具体和严厉的规定。规定土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时还警示，金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资。

    1月7日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》实施。根据通知，村民出租出售住房后将不得获批宅基地。《通知》还针对一些房地产开发企业到农村占用耕地或农村建设用地，搞房地产开发，从而形成所谓“小产权房”的问题作了规定。

    点评：任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、 出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

    2月7日，国务院发布《土地调查条例》。

    点评：该《条例》为全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供了政策和法律方面的依据。

    4月30日，国土资源部发布《土地违法案件查处办法》。

    点评：该《办法》的实施，为保证土地管理部门正确、及时查处土地违法案件，依法追究土地违法者的法律责任，维护土地的社会主义公有制和国家的土地管理秩序等方面提供了有力保障。

    5月1日，国务院颁布的《中华人民共和国政府信息公开条例》实施。

    5月30日，中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》，并决定自6月1日起执行。

    点评：《处分办法》强调了土地执法倾向政府主体，坚守18亿亩耕地“红线”不动摇。

    7月1日，国土资源部、国家工商总局发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本实施。

    点评：根据示范文本要求，受让人应在按合同约定付清全部出让价款后，方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。

    8月1日，发布《民用建筑节能条例》：各级人民政府应当加强对民用建筑节能工作的领导，积极培育民用建筑节能服务市场，健全民用建筑节能服务体系，推动民用建筑节能技术的开发应用，做好民用建筑节能知识的宣传教育工作。

    点评：此条例的颁布实施，对于房地产开发有深远影响，也表明国家推广使用民用建筑节能的新技术、新工艺、新材料和新设备的决心，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技术、工艺、材料和设备，该政策也表明了国家对建筑节能环保管理力度逐步加大。

    8月1日发布《公共机构节能条例》：国务院再次强调对能源环保节能的重视，此条例除对公共节能有规定外，对于写字楼商业酒店都有影响

    点评：目前除住宅用地外，对未来商业酒店写字楼各类物业的开发将有重大影响和限制。

    8月13日发布《全国土地利用总体规划纲要》：为“坚守18亿亩耕地红线”，未来三年可“农转非”的耕地只能有800万亩，平均每年不足270万亩。守住18亿亩耕地红线“是近年来中国政府确定的耕地保护目标。

    点评：此次《规划》除了提出要集约节约用地，核心的举措是“紧缩耕地农转非指标”。同时，强化耕地保护和集约节约用地目标责任制，强化对地方首长的约束。即中“地方政府主要负责人对本行政区域内土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。”故此，此次国务院常务会议明确提出，“严格控制非农建设占用耕地，严格落实补充耕地的法定义务，加强基本农田保护和建设，提高农用地综合利用效益。”这实际上是强化了现有的土地用途管制。也就 是说，农地转为非农用地，必须符合规划用途。

    廉租房、经济适用房保障建设政策

    2月4日，中国人民银行、银监会联合发布了《经济适用住

    2008年房地产市场宏观调控不断深入，不论是开发商还是购房者，都在慢慢消化政策的影响。市场竞争更趋白热化，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场一杯羹。随着市场竞争激烈化，外资开发商、境外投资者的加速扩张，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，房地产企业将加快房地产证券化通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场。

回顾与点评

    房开发贷款管理办法》。

    点评：该《办法》明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。

    3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》。

    点评：〈〈通知〉〉规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征 10%的个人所得税。分别对建设廉租房、经济适用房，购买及出租经济适用房以及出租房屋租赁税规定了不同程度的减免政策。其中，对房地产商最有诱惑力的，是"对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。"

    3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。

    点评：该《通知》对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。

    房地产买卖交易政策

    1月13日，国务院修订了《价格违法行为行政处罚规定》

    点评：严格界定了价格违法行为，明确了具体处罚措施，对那些不讲诚信的房地产开发企业，继续加大查处力度，直至清出房地产市场。

    4月15日，国家发改委、财政部关于《计费方式和收费标准等有关问题的通知》发布

    点评：就房屋登记收费计费方式和收费标准等有关问题作了规定。

    金融、税收政策

    1月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

    3月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

    4月8日，国家税务总局下发《关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》。

    点评：该《意见》对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中。

    4月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

    6月10日，财政部与国税总局联合颁发《关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》。

    点评：这是继2008年3月27日国税《 关于个人股东取得公司债权债务形式的股份分红计征个人所得税问题的批复》后，又一个主要针对个人投资者或企业高管关于个人所得税方面的税收政策，且这两个政策都对个人所得从严征收。

    6月15日、25日，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率各 0.5个百分点。

    6月23日，中国人民银行宣布调整银行存贷款利率，其中1年 存 款 的 年 利 率 上 调 至13.5%，贷款利率上调至20%。

    法律法规政策

    1月1日，《中华人民共和国城乡规划法》施行。

    点评：该法的施行，对在城乡经济发展与建设中，对自然资源和文化遗产的保护与合理利用，对环境的保护和坚持社会平衡发展起到进一步强化城乡规划的综合调控作用。

    2月28日，建设部发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》。

    点评：明确要求各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

    6月16日，最高人民法院根据《物权法》相关规定，起草并公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》。

    点评：《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》是最高院首次针对物业服务纠纷案件审判工作起草的司法解释。

    7月1日，住房和城乡建设部颁布的《房屋登记办法》施行。根据《 办法》 ，所谓房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《办法》中明确规定，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

    点评：《房屋登记办法》规范了房屋登记行为，确立和细化了登记簿制度。 这一条规定赋予了房屋登记簿的决定性效力。实施后，房产证的性质发生了巨大变化，它不再享有唯一性、绝对性，一旦房产证与房屋登记簿有分歧，除有证据证明房屋登记簿有错误的情况外，均以房屋登记簿为准。这就意味着，房屋登记簿将取代房产证，成为房屋归属的最终证明。房产证将不再是房屋归属的唯一证明，将会对权利人的物权进行更好的保护。

    7月1日起，商务部将委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。

    点评：外资房地产备案权限下放违规将收回授权。