万科高调降价 中国房地产拉锯战仍在继续

   中秋节之前，不少杭州市民都收到了这样一条短信，上面写到：今年万客会成立十周年，值此中秋之际，杭州万科盛情推出了“万客会十周年之青年置业计划 ”，为青年置业和首次置业家庭精选部分小面积低总价的房源进行优惠，表面上看起来，这只是一条促销短信，但正是这样一条短信，开始了万科在杭州的降价风暴。

   万科在杭州展开降价风暴

    从9月3日开始，万科在杭州推出了“万客会十周年青年置业计划”，将其开发的白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁等4个楼盘，进行为期12天的降价促销活动，降价的幅度远远超过了之前在上海开展的促销活动。

    记者：“大概有多少套房？”

    浙江万科良渚项目销售顾问梅武俊：“白鹭郡东大概是78套左右，白鹭郡南是37套。”

    记者：“那一般它的价格要比咱们的开盘价格低多少？”

    梅武俊：“我们现在的售价是5668元到6888元这样的一个均价范围，每个平方米。”

    在这次杭州万科的降价促销活动中，推出房源量最大的就数良渚文化村的白鹭郡项目，据了解，白鹭郡南在今年5月份首次开盘时，价格在每平方米7000元至10000元，7月20日第2次开盘时，价格就到了7200元至11850元，但是现在的优惠价格是每平方米6000元到7000元，平均降幅为八折，而最低的折扣更是达到了7.5折。

    记者：“9月3日当时的销售情况怎么样？”

    梅武俊：“非常火爆，当天大概有四五十套销售出去。”

    记者：“目前的销售情况怎么样？”

    梅武俊：“基本上已经快卖完了。”

    魅力之城是这次杭州万科降价促销活动中，降幅最大的一个楼盘，魅力之城的一期是毛坯房，开盘价是每平方米7100元，后来卖到9500元，魅力之城的二期是精装修房，今年5月的开盘均价已经达到每平方米12000元左右，而这次降价销售的就是二期的精装修房。

    浙江万科市场营销部专业经理余嘉：“青年置业计划，首先我们推出来的，选出来的房源基本上是小面积低总价的房源，主力的单价是在8500元到9500元之间。”

    据记者了解，一些大户型的房子也参加了这次降价促销，其成交价格甚至低于8500元的最低价，达到了每平方米8177元，如此低的折扣，吸引了大量的购房者，万科在最初的宣传中，四个楼盘促销的房源只有200多套，而事实上，魅力之城一个楼盘两天推出的房源就已经超出了这一数字。

    记者：“大概有多少套？”

    余嘉：“我们这次推出来是250套左右。”

    记者：“现在的销售情况怎么样？”

    余嘉：“应该说销售情况还是比较好的，大部分已经销磬，大部分已经销售售完毕，只剩下少量一楼的房源。”

    面对降价，有人欢喜有人忧

    万科在杭州的降价促销，吸引了很多购房者，据我们了解，9月3日活动当天，就实现销售认购133套，认购金额1.08亿元，9月4日，杭州万科又拿出魅力之城和白鹭郡南共220套低总价房源加入青年置业计划，当天共实现认购112套，认购金额约1.05亿元，开发商手中的楼盘迅速脱手，资金迅速回笼，购房者也觉得拿到了一个实惠价，可是，面对降价，却是有人欢喜有人忧。

    陈帅是在9月3日，也就是万科在杭州进行降价促销的当天购买了魅力之城的二期精装修房，原来要卖170多万的房子，降价之后只有140多万，这让他们一家下定了买房的决心。

    浙江万科魅力之城业主陈帅：“肯定是划算的，相比原先的行情跟现在来比的话，肯定是划算的，大概差了30多万元，基本上可以买辆车了。”

    然而对于白小姐来说，万科的降价促销却让她在短短一个多月的时间，就损失了近20万元，白小姐购买的也是魅力之城二期精装修房，价格是每平方米10179元，而现在打折之后，比她位置好的房子才卖每平米9000多元。

    浙江万科魅力之城业主白小姐：“当时我们真的是晴空霹雳一样，因为相当于这个房子说实在的真的，不是说我们自己有这个能力来买，真的是基于两代人的心血。”

    白小姐大学毕业之后留在了杭州，今年为了结婚，她和男朋友决定购买一套住房，并最终选定了万科的魅力之城二期精装房，在双方家长的资助下，又把自己辛辛苦苦攒的钱凑在一起，白小姐交清了首付款。

    白小姐：“5月底的样子最终和他们签了协议，办完所有的手续，其实是在8月底的时候，我们是8月20号的样子付的第一笔贷款。”

    白小姐购买的是期房，要到明年6月30日才能入住，自己花费了两代人的辛苦钱购买的房子，还没有见过面，就贬值了20多万，这让她背负了一个沉重的负担。

    白小姐：“对我来说，我们的房子损失大概是在20万左右，再加上我贷款，那我的损失大概是在40万左右，然后每年就是不吃不喝的话，我估计我要把这些贷款都还上的话也需要花费我十年的功夫。”

    姚先生是万科白鹭郡南的业主，今年8月13日刚刚签订了购房合同，仅仅20天之后，白鹭郡南的房价就下降了25%，同样的房子单价却相差了每平方米2000元。

    浙江万科白鹭郡南业主姚先生：“我的邻居和我相差十多天的时间，相差了30万元，我一辈子怎么呆下去，一辈子的笑话闹下去，被人家笑话死了。”

    被杭州万科大幅度降价降懵了的，不仅有这些老业主，还有它的那些房地产同行，杭州有些销售不畅的楼盘早就暗中降价，却被万科光明正大的促销打了个措手不及，有些计划近期开盘迎接金九银十的楼盘，不得不推迟开盘时间，避开风头，还有一些开发商，则是“以不变应万变”，已经平淡许久的杭州楼市，因为万科的降价促销，而忽然间风云再起。

    我爱我家杭州有限公司总经理陈毅刚：“因为万科的这样一个举措，很明显会在交易量上面产生很大的影响，也很明显的这两天的交易量已经在停滞不前，或者说有一些下降。”

    杭州华邦房地产代理有限公司总经理助理张伟：“那万科在9月初推出的置业计划的情况下，它是相对来说是等于在一个焦灼状态中，撕开了一条口子，它等于是把这个买房人的心理预期一次性拉到一个更低的位子上去了。”

    作为在杭州市场分额比较大的两家房屋中介公司，我爱我家和杭州华帮都认为，万科这次推出的降价促销，让原本低迷的房地产市场，观望气氛更加浓厚，同时也加剧了购房者期待房价继续下降的心理。

    张伟：“这个市场可能到底它未来一个房价的趋势是怎么样，是跌是涨，看跌的可能量会比较大一点。”

    同时万科打折降价，也撕掉了过去开发商羞羞涩涩打暗折的面纱，而且给杭州楼市一直坚挺的价格撕开了一个口子，杭州房价只升不降的神话成为了过去，在万科降价销售成交量大幅上升的情况下，那些滞销楼盘的开发商将面临更大的压力，那么其他的开发商会不会跟风降价呢？

    陈毅刚：“可能一线的开发商可能会考虑到，他们的楼盘与万科比较接近的地方一些楼盘，考虑他们用什么营销方式来应对。”

    尽管万科降价当天，杭州本地的开发商相继出面表示，不会跟风降价，但是面对万科“日进亿金”的销售额，他们已经无法抵挡这诱人的数字，就在万科降价不久，先后有多个楼盘进行打折降价销售，其中南北?西岸楼盘以“幸福安家保障计划”推出136套房，打折降价的最高幅度已经达到了7折，面对这场万科降价风波，一名网友在自己的博客上，录制了这样一段视频。

    网友：“万科的房子开始降价了，大家奔走相告，我们的心情比蜜甜，这是万科的一小步，却是中国房地产发展的一大步。”

    打折的楼盘到底还有多少利润，房价还有多大下降空间？
万科降价不仅撼动了杭州楼市一直坚挺的价格，而且推倒了杭州楼市的第一块多米诺骨牌，之后杭州的多家房地产公司也祭出降价促销的大旗，杭州钱江国际SOHO领寓推出7.2折特价房，并享受“无理由退房”的优惠措施，南北?西岸更是打出了7折的优惠，似乎杭州楼市的价格战即将全面掀起，与此同时，一些专家开始为开发商打抱不平，认为价格战，将危及整个房地产市场，那么这些打折的楼盘到底还有多少利润，房价还有多大下降空间？

    魅力之城这块土地，是浙江万科在2006年5月25日拿下的，当时的楼面价是每平方米2500元左右，而同期周围的楼盘，开盘价格大体在每平方米5000元上下，所以在当时，每平方米2500元的楼面价并不算便宜，到了2007年4月22日，魅力之城首期销售的时候，这里的房价已经上涨到了7000多元。

    杭州华邦房地产代理有限公司总经理助理张伟：“它因为是郊区的一个地块，是2500元左右的地价，那我想另外建安的成本等等这些加进去估计它自身的一个成本，估计6000元左右。”

    张伟给记者算了一笔帐，魅力之城一期是毛坯房，成本中楼面价是2500元/平方米，建安成本大概在2000元/平方米，财务、营销、管理等综合成本在800元/平方米，那么毛坯房的成本应该在5300元/平方米左右，魅力之城二期是精装修房，按照万科的说法，魅力之城精装修的标准为1500元/平方米，那么精装修房的成本应该在6800元/平方米左右，而这次降价销售的房价是每平方米8500元到9500元左右，那也就意味着，即使降价打折销售，万科公司仍然有20%左右的毛利率。

    我爱我家杭州有限公司总经理陈毅刚：“那我想应该没有人会做亏本的买卖，无非是赚多少钱，赚多赚少的问题，出于他们资金回笼的要求考虑，还是出于利润的考虑，我想作为万科这样的大企业，应该有自己的一个明确的目标。”

    的确，不管万科打折降价销售是出于什么样目的，但是万科通过上海、杭州等地的降价促销，既快速回笼了资金，又仍然保有一定的高额利润，也许这是万科在这次降价风波中获取的最大收益。

    万科企业股份有限公司执行副总裁肖莉：“包括上海，包括杭州的销售都应该是相当不错的，上海我们卖了6个多亿，杭州这边也是80%就卖掉了，所以其实我们可以看到市场整个刚性的需求并没有发生本质的变化。”

    作为重量级的地产龙头，万科从2007年底就开始在广州、深圳率先刮起了降价风，之后，这股降价风又从华南刮到西南，再席卷至首都北京，如今又吹到了房价一直比较坚挺的长三角地区，8月30日上海万科展开“喜迎中秋，八盘同庆”活动，进行打折销售，截至9月7日，认购套数337套，认购金额达5.67亿元，杭州万科9月3日至7日五天内认购336套，认购金额达到2.9亿，同期推出青年置业计划的宁波万科也在五天内认购213套，达到1.8亿元的认购金额，一周之内，三家区域公司累计认购金额已经接近10亿元，降价能否成为房地产商加速资金周转的提速器？

    对于今年的杭州楼市来说，金九银十并没有成为现实，去年销售火爆的场面在万科打折销售以前已经很难看到。来自杭州透明售房网的数字显示，跟去年同期相比，杭州一手商品房和二手房的成交数量急剧下降。

    张伟：“8月份2007年杭州市场的主城区成交了2322套左右，2008年8月份的情况只是在900套左右，那这个成交量的下滑大概有63%。”

    市场的急剧萎缩，已经让开发商的资金越来越紧张，为了回笼资金，一些开发商早就打起了价格的主意，9折甚至是85折早就出现了，还有一些开发商则采取送装修、送家电等方式暗降价格，而万科仅仅是撕开了暗降的面纱，并且把折扣降到从来没有听说过的75折。

    肖莉：“我们始终对这个市场是怀着一种敬畏之心的，我们是去顺应市场，而且我们从来也没有任何的想法要去影响市场，我们就是在做我们认为符合市场的这样的一些事情，通过多方位的这样一些方式来给市场一个更好的价格，市场能够接受的价格。”

    2006年到2007年，杭州一些楼盘的上涨幅度达到了100%，而上涨的房价又推高地价，地价又推高房价，不断攀升的房价让很多购房者望而却步，到了2008年很多楼盘出现滞销现象，开发商的资金压力明显加大，随时都有断裂的风险，这让许多开发商处在了生死边缘。

    浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬：“从全国去年的情况来看，应该讲房价过快过猛的上升脱离了很多居民的一种购房能力，这个实际上是带有泡沫成份的，那么今年各地的房地产价格都在进行回落，特别是新开的楼盘，它的定价在趋于理性，我觉得这是一个房地产市场，健康发展的一种需要。”

    关键词搜索：地产拉锯战

    眼下万科在上海、杭州的“中秋”降价行动，在全国范围内掀起了一场降价突围战，在整个地产界掀起风向标的效应。在这个面临选择的十字路口，未来楼市究竟会是怎样一个格局？房价什么时候才能回归理性？今天，我们就来搜索一下，听听其他房地产商是怎么说的。

    浙江房地产绿城集团的老总宋卫平，就站在了此次万科杭州降价的对立面。尽管绿城的楼盘与万科打7.5折的楼盘相距只有十分钟的车程，但宋卫平态度坚决地表示：绿城决不会跟降！说不定还有微涨的可能。

    今年就价格战率先向王石发炮的华远集团董事长任志强则认为，万科降价还是涨价，从法律上来说是万科自己的事，别人没有权利指责，只有他们的股东可以谴责。对于华远来说，则没有降价的理由。

    而针对万科降价一事，潘石屹仍坚持“无拐论”，他在SOHO自己的官方网站上表示，万科的降价行动，是其利用自己的影响力在市场上清理门户。但是，降价并非意味着拐点到了。而且SOHO还反其道而行之，要涨价，以提振信心。

    看来，不论涨与降，房地产市场上的多方较量或明或暗已经开始了。地产拉锯战仍在继续，百姓对理性的房价仍在期待。

    半小时观察：房地产的中国式突围

    昨天我们报道了潘石屹的涨价，原本以为能自我托市的他，现在也不得不承认，房地产市场的寒潮，远非少数几个地产大鳄就能阻挡。潘石屹也在他的博客中称，中国的房地产行业发展到2008年，面临的最大困难就是缺钱，而且缺钱到了极点。从所有上市房地产公司的报表中就可以清楚地看出来。他认为房地产缺钱的原因有四点：第一，国际形势不好，房地产商的境外融资计划基本全泡汤了；第二，国内实行从紧的货币政策，对房地产行业控制得更紧；第三，发展商过去两年不理智地争地王，大搞土地储备，花了过头的钱；第四，从2008年初以来，全国房屋成交量急剧下滑，到了8月底已经同比下滑近50%。

    万科在各地的高调打折，似乎恰好在给潘石屹的论断源源不断地输送证据，在疯狂楼价和疯狂地价的恶性循环中，房地产商把自己放到了一个进退维谷的境地，他们的降价举动，不知道是在为谁买单？

    我们更关心的不是个别地产商的自救究竟能不能救活自己，而是高高在上的房价什么时候才能在他们各自的自救中回落到一个正常合理的水平，让彷徨观望的购房者重新回来。只有救活市场，才能救整个行业。