观察:万科并非降价急先锋 沪楼市多盘跌幅超万科

    今年以来，低迷的成交量、紧绷的资金链、密集的退地传闻以及外资撤离等等利空消息，一直充斥着上海楼市。7月底8月初开始，部分绷不住的地产商开始集中降价，拉开了上海楼市价格战的序幕。

    从万科金色雅筑等降价楼盘所处的板块来看，上海楼市此轮降价潮集中于中外环，不仅是浦东三林，其他像松江九亭、新江湾城、嘉定南翔等板块，也迎来一轮降价，根据佑威地产统计数字，降幅均超过10%。

    万科并非降价急先锋

    “万科不是第一个降价，也不是降得最多的，”谈起上海万科近日的大规模促销，上海地产界多位人士表示，上海楼市个盘降价早已开始。

    公开资料显示，4月12日，杨浦区合生江湾国际公寓推出新房源，报价20500元/平方米，较去年底的最高报价24000元/平方米下调近20%，成为上海楼市此轮降价有迹可循的一例；6月6日，位于古北区的李嘉诚旗下御翠豪庭推出一批新房源，成交162套，售价仅33806元/平方米，而此前所售出的128套房源均价高达44734元/平方米，下跌幅度超过万元。这一事件曾引起业界轰动。

    8月18日，上海人非常熟悉的位于内环长寿区的大盘中远两湾城，29套房源成交均价13842元/平方米，比上半年21049元/平方米跌了7200多元/平方米；几乎与此同时，大华锦绣华城推出促销，其中5套特价房只有12079元/平方米，比其上半年17740元/平方米的均价跌了5600多元/平方米。

    上海金地总经理赵汉忠虽然称，万科降价纯属个别行为，金地不准备跟风。但目前已成“降价标杆”、位于三林的金色雅筑，其降价正是受到邻近项目金地湾流域的直接压力，该项目在7月下旬推出多重优惠，价格从最高的18000元/平方米下调至最低15000元/平方米；同样位于三林的金地未来也在8月由最高18000元/平方米降至最低14000元/平方米。

    一线地产商开打价格战

    本报记者在调查中发现，在目前降价潮中，一线地产商如万科、金地、保利及上海本地地产商大华、中房置业等充当了主力军，之前想象中的价格战正在真实上演：万科和金地在三林板块展开贴身肉搏；保利位于松江新城的项目要和邻近的九亭板块展开价格竞争；大华旗下项目已全线下跌。

    上海顺创投资有限公司地产分析师朱佳民认为，与2006年不同的是，这次楼市的观望氛围是全国性的，战线长的房企压力会很大，如何缩短战线快速回笼资金，是当前务必要考虑的问题。

    在上海，万科等一线地产公司均有大量存货，万科金色雅筑售楼处的资料显示，万科仅在三林板块就有5个项目，存货近200万平方米；金地在三林有两个项目，总体量30余万平方米。而据万科8月份销售简报，万科该月实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比2007年同期减少32.8%和35.2%；而金地在7月份遭遇发债融资失败，再加上去年底以来的成交量低迷，趁“金九银十”回笼资金显然成为一线公司尤其是上市公司的首要考虑。

    ■ 降价分析

    降价者多为去年大幅涨价楼盘

    易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，万科此番降价仍然是在“挤泡沫”。浦东三林板块2006年底均价在8000元-9000元/平方米，当时的万科新里程售价约8100元/平方米，2007年飙升到18000元/平方米，而今年年初开盘的金色雅筑，比新里程还远，但开盘价即为18000元/平方米，因此即使下降30%，也依然有很大利润空间。

    佑威房地产研究中心报告显示，7、8两月上海有44.8%的楼盘售价出现下跌，去年涨幅越大的楼盘跌得越惨。其中，有13个楼盘位于去年涨幅最大的内中环。中远两湾城和泰府名邸两个内环内楼盘分别下跌31.5%和12.3%，而其过去一年的涨幅分别高达54.7%和44.8%；而万科金色雅筑尽管在一个月内降价约30%，但从整体成交价来看降幅只有15.3%，而其相较于周边楼盘涨幅高达125%。