万科领跌 上海楼市降价战开幕

　　“你家附近有万科的楼盘吗？”这已经成为了最近房地产圈内互相打招呼时最流行的说法。一个星期以来，万科在上海的8个楼盘集体降价，成为了8月份黯淡楼市的最大亮点，又同时点燃了楼市“金九银十”的战火。

　　打着中秋促销的名头，此次万科在上海在售的8个楼盘均参加了促销，包括金色雅筑、花园小城、白马花园、金色里程、燕南园、万科深蓝、四季花城和金色城市。据悉，从8月底至9月中旬（8月30日-9月14日）将统一进行促销活动，最高的优惠有可达到八折，其中，最为引人注目的是三林楼盘金色雅筑。

　　曾经一手把上海三林地区房价拔高的万科，这次又在三林地区大幅降价。万科的金色雅筑在7月25日以降低装修标准为由降了10万元之后，8月16日又通过代理商易居的促销再降10万元。本次促销在前两次降价的基础上，购房者在活动期间还可享受总价10万元的优惠，这个价格较该楼盘前期价格已经打了八折。据悉，最便宜的一套房源，总价105万元，折合只有1.16万元/平方米左右。8月29日、30日两天的成交均价都低于1.4万元/平方米。与1.8万元/平方米的最初定价相比降价１５％－２０％。

　　这引起了在今年5月份左右金色雅筑以均价1.8万元/平方米购入楼盘的购房者的不满，诸多业主在售楼处表示要求退房，上海再次出现退房潮。万科方面，起初以调低装修标准作为理由，继而表示，此次促销为中秋促销活动，并非降价。事实上，购房者纷纷质疑，其降价幅度远远大于装修标准。而今年年初万科在新年特卖会上，万科相关负责人曾经对记者明确表示，今年不会再有这样的促销活动了。言犹在耳。

　　此外，万科在三林板块的另一楼盘万科新里程创下最大优惠幅度。上周末，万科新里程的一套成交房，成交价格仅为11723元/平方米，相比于最后一批开盘销售均价1.8万元/平方米低了将近35%，成为万科甚至是上海今年以来降价幅度最大的一套成交新房。而据周边一家中介公司的销售人员回忆，2006年，三林地区的商品房房价不过在7000-8000元/平方米左右，而在万科新里程开盘后，房价一路拉升至现在的1.8万元/平方米，同时带动整个三林地区房价成为上海上涨最快的地区之一，“如果说三林地区房价有泡沫，那么万科难辞其咎”。曾经，万科的楼盘是每个地区房价的领涨者，如今，又扮演起了领跌的角色。

　　资金继续困扰

　　虽然万科方面不断公开表示：公司并没有资金问题，然而，种种迹象显示，事实并非如此。

　　上周六，万科发布公告称，将于9月5日以平价发行总额不超过59亿元的公司债券。据悉，万科本次公司债分为有担保和无担保两个品种，有担保债券信用等级为AAA，无担保债券信用等级为AA+。这是迄今为止房地产行业中信用级别最高的债券评级。根据发行公告，本次万科债券募集资金中的15亿元拟用于偿还公司1年内到期的长期借款及短期借款，剩余资金将用于补充流动资金。

　　万科中期业绩显示：2008年上半年公司实现收入172.6亿元，增长55%，归属于上市公司股东的净利润为20.6亿元，仅增长24%，每股收益为0.187元，比光大证券之前预测的0.210元低了11%。光大证券分析师认为，导致万科上半年利润增幅低于收入增幅的原因主要是毛利率下降，上半年公司毛利率不仅比去年同期下降了4.5%，而且还低于2007年全年42%的毛利率水平。“一般来说，一季度的结算毛利率往往是全年最高的，万科上半年毛利率水平下降，意味着公司今年全年的利润率水平也将出现明显的下降。”

　　为了应对市场困局，上半年万科的新开工面积较年初计划的新开工面积减少了165万平方米,竣工面积减少103万平方米。此外,万科手上掌握着153亿元的现金，虽然相对其他开发商来说显得比较宽裕，但半年报同时显示，万科在一年内需偿还的债务近150亿元。分析师指出，考虑到万科上半年有4个月销售金额和面积是环比下降的，下半年该趋势持续的可能性仍然较大，下半年的销售压力不容忽视。

　　金九银十何在

　　佑威房地产研究中心的最新报告显示，8月一手商品房（剔除动迁配套房，下同）的供应量为100.62万平方米，环比减少41.8%,同比供应也减少了34.4%；成交83.17万平方米,环比下滑17.7%,同比减少了67.8%。平均成交价格为13368元/平方米,环比回升5.3%,比去年同期则上涨了25.8%。

　　其中,一手商品住宅的新增供应量为73.83万平方米,环比供应减少42.3%,同比也减少了21.1%；成交量为65.02万平方米,环比下滑10.9%，为近6个月来新低，不足去年同期成交量的三成，可见今年8月楼市之低迷。平均成交价格为1.36万元/平方米，环比回升6.2%，同比上涨29.2%。一手商品住宅的供需比从上月的1.75下降到8月的1.14，为近4个月来新低，表明楼市供过于求的矛盾在7月达到最高峰后，开始有所缓解。

　　在经历了七八月份楼市的惯常低迷以后，九十月份向来是开发商必争的商机。据佑威房地产研究中心的统计，已经在网上房地产公示即将上市的房源就多达73批，其中仅浦东一区就有11批房源之多。可以预见，“金九银十”期间，各开发商间的销售竞争会更加剧烈。

　　然而，是否会因为万科的降价，为“金九银十”开了一个奇怪的头，其余开发商是否会继续跟进降价，一切还是未知数。

    《国际金融报》 (2008-09-03 第07版)