楼市“售转租”现象加剧 可能考验银行房贷增量

    美联物业研究部9月1日公布的一项统计数据显示，8月份买家观望情绪依旧，楼市继续保持胶着状态。部分板块高档住宅租赁市场“售转租”房源环比7月份增加了30%，占总体房源的20%至30%。

    市场人士称，“售转租”现象加剧，导致二手房市场成交不活跃，可能使银行房贷增量面临考验。今年以来，银行房贷增长对二 手房贷的依赖明显增强。上海市银监局此前公布的一份报告称，上半年，二手住房贷款成为拉动沪上个人住房贷款增长的重要因素。新房和二手房贷款增量分别为3.0亿元和83.4亿元，而新房成交量却高于二手房，两者形成鲜明反差。即便在3月份房贷总体萎缩之时，二手房贷款减少2.2亿元，也小于新建房贷7.5亿元的下降幅度。

    据分析，这显示了新房贷款的需求度降低，二手房对商业性贷款需求更强。由于上海的新房成交趋于主要集中于中外环、外环外区域，住房总价较低，有的新开楼盘超过一半以上的购买者是一次性付款，即便需要商业性贷款，也大多搭配住房公积金贷款和装修贷款。

    不过，二手房市场并不争气。上海、北京等地的二手房市场成交呈持续下跌。其中，上海自从3-4月份出现“小阳春”后，逐月成交量环比下降，8月份已较最高峰时的成交量下跌了六成左右。

    美联物业上海区副总经理丁伟告诉记者，近期股票跌幅很大，很多想买房的客户都被套住，导致客源减少。这使得一部分业主纷纷把预售房源带入租赁市场，以缓解压力。据美联物业调查，上海长宁古北地区的业主大多为拥有2-3套房源的投资客，由于还贷压力较大，部分业主认为先租赁还款压力会减小。该地区有15%的业主选择边租边卖，20%的业主不考虑出售便直接售转租，把房源带入租赁市场。

    “二手房市场成交萎缩，观望气氛浓厚，对房贷业务有一定影响”，沪上某中资银行人士称。他介绍，房贷是个贷业务的“重头戏”。以7月份为例，上海中资银行新增人民币个人消费贷款32.1亿元。按贷款用途分，当月中资银行个人住房贷款增加28亿元。一旦房贷增长难，势必连累个贷业务。而且，增量房贷的萎缩，对房贷业务的整体风险构成影响，容易导致不良率上升。

    不过，也有银行人士认为，业务难做不意味着银行应该大幅降低放贷门槛。尤其对二手房贷款要谨慎，该业务的风险往往远高于新建房贷。在上海，二手房贷款发生风险的概率是新房的3倍左右。6月底，上海本地居民二手房贷款不良率为1.64%，远高于个人房贷0.64%的不良率。