“后奥运”楼市迷局待破 调整态势将持续

    事实上，北京商品住宅市场在7月份就预演了奥运无行情的走势。新房市场上，成交量呈现出被“腰斩”的局面。北京房地产交易管理网统计显示，7月北京新建商品住宅（期房、现房）网上签约6226套，签约面积78万平米，分别比今年6月下降了31.9%和26.6%；分别比去年7月下降了59.7%和60.4%。二手房市场上，一些房地产中介机构的数据显示，7月出现了北京数年来的首次二手房价量齐跌。

    而在奥运会期间，各地开发商纷纷推出各种与奥运挂钩的促销手段。有的是中国队获得一枚金牌，就推出一套特价房，特价房价格普遍低于市场价2成；有的是请奥运奖牌获得者做广告；有的则推出房价与金牌数量挂钩的优惠活动。

    尽管如此，成交情况仍难逃惨淡。搜房网统计显示，8月11日-17日这一周，北京商品住宅成交面积为78126平方米，比上周跌了2.43%。北京中原三级市场研究部的统计显示，京城中高档二手商品房8月1日-15日的买卖成交量环比7月同期有19.86%的下浮，同比去年8月同期有23.56%的下浮。

    此外，一度火爆的奥运短租市场也在7月底降温，二手商品房租赁市场的成交量和成交价与6月持平，房源供应充足和租金过高使得短租市场表现大大逊于预期。

    同样，其他城市的房地产市场也是成交平淡。7月份，上海住宅新房成交11207套、118.7万平方米，环比分别下降了18.9%和20.5%；成交面积同比下降了约57%。8月11日-17日这一周，深圳商品住宅成交面积为58783平方米，环比下跌20%；厦门成交了12245平方米，环比下跌28%；福州成交了15253平方米，环比下跌29%。

    业内人士普遍认为，奥运与楼市的直接联系并不大，奥运因素之所以被放大，主要是因为在前期房价猛涨阶段，“奥运概念”被开发商大肆炒作，一定程度上夸大了奥运因素对房价的推动作用，从而有了奥运会后房价可能下跌的预期。当房地产行业步入调整阶段，这个预期就被更多的人所接受而被强化，加剧了市场观望气氛。

    “金九银十”难再现

    那么，奥运会后房价下跌的预期会变成现实吗？业内人士认为，即将到来的“金九银十”或是观察未来一段时间楼市走向的重要时点，此间楼市成交量小幅反弹的可能性较大，但难以再现前几年的火热。

    从一些龙头企业的业绩分析，市道不佳使得开发商要实现全年的销售目标难度增加。比如，首创置业上半年的签约销售面积约为13万平方米，同比下降六成；签约销售总额约为17.33亿元，同比下降48％。截至7月，碧桂园仅完成了全面销售计划320亿元的31.56%。万科则将全年的新开工面积和竣工面积，分别从848万平方米、689万平方米下调为683万平方米、586万平方米。

    潘石屹认为，在房价上涨幅度很小，而土地价格、水泥钢铁等各项成本价格都是超过30%的上涨幅度情况下，房地产行业很可能出现亏损，尤其是去年疯狂拿地的那些开发商。

    销售压力、盈利危机会不会促使开发商大规模降价促销，在即将到来的销售旺季放手一搏呢，业内人士对此并无一致意见。洲联集团上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅认为，在未来市场不甚明朗的情况下，开发商一方面不再盲目拿地，另一方面加速了对所持物业资产的处置，以及时补充现金流。奥运会前，北京住宅市场已开始调整，不少住宅项目都出现了打折销售的情况，这一局面会在奥运会后持续下去，但房价暴跌的概率很小。

    一些券商报告认为，在不继续出台更严厉的房地产调控政策情况下，未来半年内全国房价普遍下降15%-20%的情况属于极小概率事件。

    但网上调查反映出来的购房者预期与此相反。截至21日，搜房网的调查显示，70%的调查者认为奥运会后一年内北京房价将下跌，原高于18%和12%的看涨和看平比例，且49%的调查者认为奥运会后不是买房时机。

    建行研究报告认为，下半年房地产市场价滞量减态势将进一步延续。下半年如果市场交易量进一步缩小，迫于资金等压力，楼盘降价销售回笼资金的情况还会越来越多。

    一些业内人士认为，急剧萎缩的成交量如果在“金九银十”仍无起色，这将对一度紧绷的开发商资金链构成严重威胁，因为年关将至，开发商将面临银行贷款到期、工程款结算等资金使用的高峰期。届时，可能会有一波降价促销潮。

    二手房方面，大多数中介公司对“金九银十”还是充满期待。“链家地产”市场研发中心认为，9月份以后的北京二手房成交量将逐月走高，预计下半年北京二手房的成交量在4.5万-5万套之间，相比上半年的交易量可能会有10%的增长，全年交易量在8.5万-9万套之间。

    “链家地产”市场部研发主任王志伟认为，“金九银十”期间的楼市成交量有可能环比小幅反弹，也有可能继续维持不活跃状态，但不管哪种情况都不会改变市场的调整大势，只会影响到调整的时间长短问题。

　　调整态势将持续

    那么，已经调整近一年的楼市还将调整多久，房价又将如何演绎呢。

    国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣认为，奥运会和楼市没有必然联系。这种调整，从房地产市场长远发展来看是积极的，某种意义上说，也是挤压的泡沫成分。从中长期的趋势看，中国的房地产市场总体肯定是乐观的，因为我们城市化率还达不到全球的平均水平。

    中国社科院研究员易宪容认为，这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期，香港上一轮的房地产市场就经历了1997年-2004年这样长的时间。经过这种调整，市场的优胜劣汰把一些资质不好的房地产企业淘汰掉，让一些好的房地产企业存活下来。

    中金公司认为，由于2006年、2007年良好的销售增厚了开发商自有资金实力，一直紧缩的银行信贷也制约了大多数开发商盲目扩张，总体而言开发商资金压力没有想像中的紧张，此次调整将是成交量的萎缩而非价格的大幅度下降，所以调整周期较长，预计2009年上半年行业见底。

    国务院发展研究中心研究员张立群认为，应该采取一些措施进一步把房价稳定在现在这个水平上。一方面积极引导释放买房需求；另一方面防止房价持续回落把买房需求积压得太多，以免集中爆发的时候供给又跟不上了。

    尽管对未来的预测犹如盲人摸象，但可以肯定的是，开发商最好的日子已经结束，但最难的日子是否过去还不得而知。