房价最低谷将在年底到来 需求变化致成交量萎缩

    从2007年5月至今，全国房地产形势犹如过山车般急剧变化，随着万科、保利、合生等上市公司在全国疯狂地屯房屯地，北京、深圳、广州、武汉等多个中心城市房价在短短几个月内迅速飙升，这些上市房企所开发的楼盘也成为各个城市房价领涨的“带头大哥”。曾经信誓旦旦说“超过25%利润的项目不做”的万科，在国内多个新开盘项目涨幅都位居同区域前列。以万科在北京朝阳公园边开发的万科东第为例，2007年4月，万科东第销售均价为16500元/平方米，7月底，万科东第销售价格上涨至23000-24000元/平方米，高层部分户型售价达25000元/平方米，短短几个月就位居该区域各在售楼盘房价之首。

    “天价地”的幕后

    房价上涨―收益预期增加―股价上涨―融资大幅增加―疯狂储备土地―收益预期增加―股价上涨―再融资，至此，上市公司在这一轮楼市和股市中实现了双丰收，高价获取的土地直接在股市上实现了套现(而不再是通过未来楼盘的销售)，地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值。至于未来，如果房价持续上涨自然皆大欢喜，如果房价下跌，风险早就转嫁给股民。地产真相大白：房价上涨目的是为了推高股价，股市的融资成为圈地资本，圈地的目的还是为了推高股价，然后股东在高位套现，留下股市和房市一片狼藉。

    可惜有些非上市房地产公司，跟风而上，少了股市套现的手段，也许将搭进身家性命。

    去年11月，我做客某网站，与北大房地产研究所所长陈国强、中原地产华北区总经理李文杰、国美第一城总经理陈云峰等业内知名人士探讨房地产走势的时候，我提出的“3个月内楼市拐点必现”的观点还遭到一致反对。

    此后，央行第二套房贷新政颁布，银根紧缩成为2008年宏观调控首要手段，土地新政随之出台，房地产形势直转而下。

    今年第一季度，地产龙头万科发动全国性降价攻势、掌门人王石公开承认楼市拐点已经到来之后，房地产界才陆续承认楼市拐点已经出现，此后，深圳房价一泻千里，迅速引发连锁反应。

    但是，仅凭深圳楼市的价格波动，是难以撼动全国房地产大势的。

    资金链危局才是降价首要原因？

    成也萧何，败也萧何。正如笔者预判，推动房价飙涨的根源在于上市房企的屯地，导致房价下跌的也是房企的屯地带来的行业性资金缺口。

    在今年4月18日笔者公开指出“08年房地产行业资金缺口1万亿”被各大媒体转为财经头条新闻之后，4月19日、20日、21日地产股连续暴跌三天。此后，潘石屹公开宣称行业资金缺口达到1.5万亿，并抛出“百日剧变”之说，房地产行业资金缺口成为焦点，地产股持续暴跌，万科等龙头股纷纷“腰斩”，进一步加剧了房地产公司的恐慌。

    随着资金链危机的曝光，各大房地产公司开始意识到楼市大势已去，纷纷调整战略，加入降价行列。

    如果没有因为2007年大势扩张导致的资金压力，即便楼市需求下跌，房地产企业也可以选择坚持等待楼市复苏；然而，资金链断裂的危险迫使开发商在死亡和降价之中作出一个最简单的选择。

    需求变化导致成交量萎缩

    在楼市最火爆的去年8、9月份，我曾经说当前火爆的楼市需求是一种假相，事实上，楼市需求分成四类：第一是投机，就是我们常说的炒房，短期快进快出；第二是投资，反正钱存在银行是贬值的，而房价在涨；第三是恐慌性购买，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但害怕以后更买不到房了，于是父母凑钱来帮他们买房；第四是因为结婚、购买第一套住宅等正常买房。

    这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩。其中投机需求对政策是最敏感的，第二套房贷政策一出来，物业税一出来，投机泡沫马上就挤掉了，每次遇到楼市调整，闻风而动的就是投机需求。投资需求对市场反应很强烈，如果对市场未来的预期降低了，如果房价涨得不那么快了，这部分需求就将撤离。

    而正是这种需求的变化，导致了楼市短短几个月之内，从门庭若市到门可罗雀的戏剧性变化，任凭那些所谓的地产“营销高手”使尽百般招数，奈何大势已去，成交迅速冷却。以北京为例，今年上半年6个月北京期房住宅成交总量为33231套，比去年的54695套下跌了40%，预计全年成交量将不超过8万套，比去年12万套的成交量少4万套，而今年供应量将比去年只高不低，巨大的成交缺口意味着有一大批项目将面临无人问津的悲凉境地。

    在这种形势下，降价成为刺激需求的唯一选择。

    房价会降但不会一降多年

    很多开发商将楼市回暖寄希望于政府出台救市政策，笔者认为，这种观点明显缺乏对中国宏观经济的了解。客观来说，在宏观经济形势依然严峻、通货膨胀压力未减、CPI高位运行之时，贸然出台救市措施，不但将导致房价反弹，政府之前银根紧缩的宏观调控政策以及近年为抑制房地产投资过热和房价暴涨所出台的所有调控政策，都将功亏一篑。整体来看，年内反通涨依然是政府的首要任务，银根紧缩的政策还将持续。而房价的适度调整也是政府多年宏观调控希望达到的目标。即使出台一些对房地产行业的利好消息，也只是政府为了防止房价大幅波动造成的金融风险和社会矛盾，而不是为了刺激房价的再度暴涨。

    我认为，房价会在今年年底走向最低谷。由于传统的销售旺季“金九银十”即将到来，很多开发商在这个周期的一些回款或将使他们熬过这段时间，房价大幅下降难度较大。但是到年底，伴随着又一波银行贷款到期、工程款结算等资金需求的高峰期到来，由于2008年行业整体销售状况极度不佳，房企资金链将面临前所未有的压力，缺口将远远超过上半年，大部分项目必将采取大幅降价的方式回笼资金，因此，今年年底到明年3月，会是中国房价的最低谷。

    那么，房价是否会如同部分人所认为那样一降多年？这种可能性几率极低。一方面，国家的银根紧缩持续时间不会过长，否则很容易导致经济的“软着陆”变成“硬着陆”；第二，目前世界经济正处于全球性通胀周期，货币实际购买力在较长时间内都将处于较大幅度的贬值过程之中，在这种形势下，对于缺乏投资渠道的中国百姓，不动产从长远看依然是最有效的保值升值工具，房产需求将会回暖；第三，经历过这一轮房价和需求波动之后，消费者走向理性的同时，开发商也将走向理性，在定价和产品设计上，都将走向务实，价格泡沫也将大大缩小；第四，由于今年的资金压力，大部分开发商被迫减缓开发节奏，转而以加速现有产品的周转率为主，2009年后继供应将减少，从而缓解供大于求的压力。

    笔者认为，明年3月以后，全国房地产行业将会有一段时间的温和稳定发展。当然，具体到每一个城市，还需要看不同城市所处的房地产发展阶段，不能一概而论。