成交低迷短期回暖无望 买方市场成定局

    在一系列的内外因素的综合影响下，在日益加大的不确定性风险的作用下，中国楼市一个重要特征已然确定，即卖方市场终结，买方市场呈现。（资料图片）

    国内知名地产机构中原地产研究中心公布的最新研究表明,尽管中国房地产未来的长期景气依然被看好，但纵观今年上半年的房地产市场的成交情况,不得不承认近期中国楼市的低迷格局几成定局。在一系列的内外因素的综合影响下，在日益加大的不确定性风险的作用下，中国楼市一个重要特征已然确定，即卖方市场终结，买方市场呈现。

    买卖胶着

    2008年以来，房地产市场一直笼罩于浓厚的观望氛围中，全国范围内房地产销售量持续低迷。2008年上半年各大主要城市住宅销售面积以及销售金额更是大幅下降，市场萎靡不振无疑使得开发商本已捉襟见肘的资金链雪上加霜。

    中原地产研究中心分析认为，短期看来，一些城市的降价促销措施是较快地回笼资金的方式。但是由于信贷紧缩政策依然严厉执行，市场观望氛围更加浓郁，买卖双方胶着的状态短期难以改变，2008年中国楼市的调整已全面呈现，短期回暖无望。

    根据今年上半年的统计，珠三角地区是率先调整的，价格也迅速回落。最低迷时期一手住宅成交面积相当于高峰时期的20%。开发商的降价从去年12月开始，深圳、广州、东莞等城市各大楼盘纷纷降价销售，不少新开盘房源均以低于周边房价15%到30%的低价发售，加速资金回笼，房地产价格迅速回落。长三角地区的楼市再次陷入滞账的僵局，住宅销售面积迅速回落，上半年各大主要城市一手住宅销售面积仅相当于去年同期5成左右。环渤海地区也进入观望和调整期，2008年上半年一手住宅成交面积仅相当于去年同期的5-6成。中西部地区成交量也在萎缩，价格艰难维持上升。

    2000年以来，随着购房活动的年轻化、全民化，开始出现了“房奴”称呼，刚开始人们只是调侃，购房人一方面强调自己的压力，一方面渲染自己的能力，到2007年底之前，房价一路上涨，自己的家庭财产不断膨胀，那时候做房奴，是一件非常有面子的事。

    因为过于炫耀资产，房奴这个词流行了几年之后渐渐没什么人提了。但到了08年，由于市场原因造成了价格不稳定，持有房产增值的必然性下降甚至负资产的出现，“房奴”又被人们挂在嘴角，而这次被市场造就出来的房奴，和“前辈”们比起来日子可不怎么好过了。

    名词解释：房奴“房”是房屋的房，“奴”是奴隶的奴，意思非常明确，字面意思是买房者成了房子的奴隶，实际上说明购房者为了取得一套或者数套房屋的所有权而付出了降低生活水平甚至扭曲人格的代价。通常意义上的房奴行为，是指城镇居民使用抵押贷款购房，在个人生命黄金期的20年或30年中，每年占用可支配收入的40%或50%甚至更高比例偿还房屋贷款的本金和利息，从而造成居民家庭承受长期的压力，影响家庭正常的生活消费、教育支出、医药费支出甚至无力抚养老人，最终造成家庭生活质量下降。

    06―07年造就了大量房奴随着房价的快速上涨，全国各地沦为房奴的人数越来越多，尤其是北京、上海、深圳作为全国房价的领跑者，造就出的房奴非常具有代表型。不能很好预测市场，加上自己的住房需求，更担心房价在未来继续上涨，大部分人在06、07年房价处于高位时选择购房，在房价上涨的时代，成为房奴意味家庭资产逐月增加，虽然是虚拟的帐面数字，但是做一个房奴“幸福度”还是非常高的。

    但是市场风云突变，短短数月之后，07年底楼市陷入观望，成交量迅速萎缩，这就造成了越来越多的待购房者变得理性。观望导致有效购买力下降，房价在数年上涨的背景下，开始变的“疲软”，高位徘徊趋势不保，随时有下行崩溃的趋势。如果真的房价一旦下跌，那么自己购买的房产就将贬值，同为房奴，但是三大城市的房奴们滋味各异。

    上海：为了做“有产阶级”，宁愿做房奴

    在上海这个城市，如果你没有房子，车子，那么则意味着你不是一个成功者。一个年轻人在父母那一辈子眼中是否有出息的标志是：“这小子有房子、有车子！”。上海的房价一直是全国的领头羊，几十年前大家都知道“浦西一张床”的价值了，今天浦东的发展迅猛，也给全世界展示了“浦东一间房”的含金量。小赵是上海一家基金公司的理财顾问，“我04年的时候买了一套精装修小户型，当时的面积是60平米，价格不到6000一平米，按照现在的价格，至少能卖150万，租金每月能达到4000元”。

    说起自己的第一套房，小赵一脸的成就感。“07年的时候，我把房子出租出去了，自己又买了一套大房子，虽然每月按揭要8000元，但是有第一套房子的租金，自己的负担并不重，压力不大”。当问起最近市场的波动时，小赵并没有惊慌：“上海的房价能降到哪里去？除非中国经济崩溃了，否则我这两套房子都不会贬值，即使短期内房屋价值会发生波动，但是从长远来看，不会对我产生任何影响，我是有产者，我骄傲”。作为中国最早开埠的城市，上海人比很多内地城市人更精明、更有金融意识和投资意识，同时也赚得起赔得起。小赵知道，因为房价的波动自己军心涣散，还不如放长线看发展赌未来。

    深圳：房奴成为“负翁”

    深圳购房者需求特征有两点：一是用来自住；二是在自住的同时，希望能实现投资的目的。深圳人的精明人所共知，所以在深圳商品房购买人群构成中，投资型购买永远是主力。所以一旦楼市陷入观望，成交萎缩时，深圳楼市也成为全国房价下降的先驱者，房奴们受到的损失也最大。小强是深圳一家公司的白领，在07年8月份，由于害怕房价快速上涨，晚买不如早买的心理促使其购买了一套位于深圳宝安区的住宅，当时的购买价格是12000元/平方米，托了关系才买到。“买到之后非常开心，因为这毕竟是自己的第一套房，而且按照当时的房价上涨趋势，不到一年这个区域的房价肯定能到16000元/平米，那就非常值得了”。