退地退房风波不断 中国楼市走势仍陷迷局

    编者按：自去年底以来，有关房价“拐点”的争议不绝于耳，而各地楼市却显现出一幅让人看不懂的“量缩价涨”行情，这样的楼市走势既出乎意料又在意料之中。

    今年上半年，“量缩价涨”局部地转变为“量价齐跌”，一二手房价格“倒挂”现象也在局部显形，“退房”现象有所加剧，在房地产开发用地的出让市场也频频刮起“流拍”甚至“退地”风波。楼市调整开始释放出诸多强烈信号。

    福州楼市近期“退地”、“退房”风波不断，成为房地产市场震荡的标本城市。“退地”有开发商资金不济的因素，也是开发商与政策博弈的表现；“退房”现象趋多，楼市观望情绪加重。业内人士认为，楼市调整释放出诸多信号，但其走势却仍是一个“迷局”。

    退地：开发商与政策博弈

    福建省土地市场今年上半年的焦点是，福建某大型房地产开发企业内部放出“退地”的重磅消息：不惜损失7000万元土地竞买保证金，要把去年9月份以总价9.04亿元拍得的地块给退了。

    这家房地产开发企业是2003年成立的一家企业，它在短短5年间从福州取得房地产开发用地1000多亩，全部为一级土地市场竞拍所得，总投资超过100亿元。一位接近该企业高层的内部人士告诉记者，这家地产企业最近在新楼盘销售方面差强人意，导致出现“多做一个项目可能会撑死，少做一个项目不会饿死”的情况，“退地”成了它“断尾求生”的选项。

    6月30日，这家房地产企业正式向记者证实了“退地”的消息，但该企业有关人员否认“退地”是因为开发商资金紧缺，而是企业自我发展的需要。

    “退地有其他重要考虑。国家有关部委在去年9月下发通知要求，在今年6月底前，各地严格处置闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。”内部人士说，“该企业担心无法按期启动新楼盘项目，一旦被列入闲置土地，政府就要征收1.8亿元闲置费，这样一来，开发商宁可选择退地。”

    内部人士透露，有关部门不想看到“退地”风波不断震荡福州市土地市场，“退地”事件将有微妙转折。但他不方便详细透露“退地”事件的最新进展。他告诉记者：“高价拍地，加上楼市行情持续低迷，让开发商的资金链越绷越紧，因此退地有开发商资金不济的因素，但绝对不能只是简单地归因于资金不济的因素。从深层次来说，退地也是开发商与政策博弈的表现。”

    业内人士指出，这起“退地”消息可以说是福建省土地市场在今年上半年遭遇惨痛“流拍”的重要导火索。在它的冲击下，今年上半年，福州、厦门等主要城市60%以上的房地产开发用地难逃“流拍”厄运。

    退房：市场双方观望角力

    为止住“流拍”，福州市国土部门的政策调整耐人寻味。5月中旬，福州市国土资源局在其网站登出《关于2008年第五次公开出让国有建设用地使用权的补充公告》说，将两幅此前未成功出让的地块套型建筑面积90平方米占70%的比重，调整为必须达到住宅开发建设总建筑面积的50%以上。

    今年年初，福州市区仁文・大儒世家、海润滨江花园等楼盘因售价下调，引发了前期购房者要求补价的风波。日前，补价风波还未平息，福州的一些新开楼盘又出现了“退房”现象。

    相较于土地市场的“退地”“流拍”，“退房”则是开发商在市场终端与购房者观望角力，导致“退房”的主要原因是房价下跌。

    记者日前在福州金山新城发现，这里多个在售楼盘的销售中心门可罗雀。一位售楼人员告诉记者，“退房”现象在福州正呈现增多趋势。“过去，客户都是抢着交定金。现在，客户不仅拖着不交定金，交了定金的还想退了。”

    福州房地产界咨询专家陈国旺认为，近一段时期，开发商为加快资金回笼，新开楼盘都推出大幅度的优惠促销，有的购房者受促销影响，一时冲动下了定金，之后又开始反悔“退房”。这种举动其实是市场观望情绪加重的深度反应。

    业内人士指出，4月份，福州楼市首现“量价齐跌”。与此同时，一些房地产开发商在福州金山新城推出的新售楼盘频频遭遇客户“退房”，目前，整个金山板块的房价已经下调到去年同期水平。

    近来，在上海、深圳等地的个别楼盘出现了较高的“退房”比率。业内人士认为，高退房率折射出购房者对目前楼市严重缺乏信心。为防止资产缩水，他们急于将资金抽离楼市，转投到更稳妥的投资保值渠道。

    楼市调整在即走势仍陷迷局

    “退地”“退房”现象是房地产市场近期强烈释放的楼市调整信号。业内人士分析，在国内房地产市场发展极不平衡、市场还不成熟的状况下，楼市调整被许多不确定性因素牵制，其走势仍是一个迷局。

    北京大学房地产研究所所长陈国强认为，开发商与政策之间的博弈，考验着地方和有关部门的政策执行力。近一年来，国家有关部门连续出台一系列房地产调控政策，政策密度之大，涉及面之广，都是前所未有。但一些地方及部门因为各种原因政策执行乏力，或盲目“一刀切”，政策收效往往不尽如人意，导致有的城市房价涨幅开始下跌，有的陷于僵持阶段，有的甚至还继续上涨。

    “受多种因素影响，目前许多开发商面临资金比较紧张的窘境，但开发商资金紧张导致资金链断裂的后果现在却有点被夸大了。”闽江学院经济师林忠华说，“最近，国内大型房地产开发商频频实施股权转让、战略合作等多渠道融资方式应对银根紧缩、资金短缺的现状。”

    “楼市调整过程不像是一个房价必然下跌的过程，更像是一个房地产行业重新洗牌的过程。有资金实力的开发商强者更强，没有资金实力的开发商只有被淘汰出局。”林忠华说。

    “与房地产行业重新洗牌同时发生的是住宅产品结构的重建，合理的住宅产品结构对稳定房价将起到至关重要的作用。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说，以福州商品房市场为例，自住的刚性需求仍然很强烈。但当前楼市的住宅产品结构严重失衡，高档房过多，老百姓买不起房，再多的需求也被淹没了，而所谓的需求旺盛成为开发商推涨房价的一种手段。

    王阿忠认为，楼市能否朝着健康发展的方向调整，就看能否重建一个满足和保障多层次需求的住宅产品结构体系，减少房地产泡沫化需求。而形成一个合理的住宅产品结构体系可能需要经历比较长时间的调整周期。 （来建强）