楼市“紧箍咒”愈勒愈紧 调控威力显现

    与前两年相比，今年上半年政府出台的房地产宏观调控政策，算得上相对平静的一年，出台的政策并不多，但中国房地产市场却普遍地感受到房地产宏观调控的威力――来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

    调控组合拳威力显现

    全国主要城市房价的普遍下跌，是近年来政府持续不断采取宏观调控政策的结果。特别是近两年，政府改变房地产调控思路，从稳定房价和完善住房保障制度两方面着手，取得了目前良好的效果。

    尤其是2007年下半年以来，无论是央行连续六次加息，还是“提高第二套房贷首付比例”，或是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，这些房地产宏观调控政策的出台，给当时正处于非理性的中国楼市当头浇了一瓢冷水――从去年11月份开始，全国一些主要城市楼市进入调整期，销量出现大幅下降，次前一直上涨的房价得到有效的遏制。

    从2007年3月18日起，5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，12月21日，2007年央行已连续进行6次加息。在经过了6次加息后，房贷消费者开始面临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者；在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。

    2007年8月13日，国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。

    2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。

    这三个标志性的宏观调控政策，对2008年中国房地产市场产生了深远的影响，为楼市进入调整期提供了保证。提高第二套房首付比例和连续六次加息，让房产投资客投资成本大增，不得不大举撤离楼市；严格房地产开发贷款，银根紧缩政策对资金完全依赖银行贷款的开发商而言，无异于釜底抽薪；而“90平方米的中小户型占七成”政策的出台，切实降低了住房总价，优化了住房供应结构；国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，原建设部发文要求扩大廉租房政策的覆盖面，全国所有城市建立了廉租住房制度。

    “紧箍咒”将愈勒愈紧

    截止目前，今年上半年政府出台的房地产宏观调控屈指可数，除今年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》之外，并未有具体的进一步宏观调控政策出台。这是得益于此前的房产调控政策随着逐步落实已经取得了初步的效果。

    根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。

    在今年初的政府总理工作报告会上，国务院总理温家宝表示，2008年，根据国内外经济形势和宏观调控任务的要求，今年要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。在房地产宏观调控方面，坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，特别是要加强和规范新开工项目管理，严格执行项目新开工条件，加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

    从中不难看出，中央对2007年房地产市场偏热、尤其是房价上涨过快的局面相当不满意，2008年房地产宏观调控进一步加强或升级势在必行。具体反映在执行层面，将会包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面延续2007年调控政策的趋势，2008年的调控政策只会更加严厉。2008年房地产调控效果将更为显著，楼市“紧箍咒”将愈勒愈紧。显然，挤出楼市多年累积的泡沫，保持健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。（张智）