没有远虑必有近忧 开发商脱贫五大狠招

    活下去，正成为大部分房地产开发企业的最大目标。今年以来，世界经济继续下滑，国内经济也出现复杂化的形态，持续高企的通货膨胀、大幅下跌的楼市、暴雪、地震、洪水的自然灾害，都为经济前景蒙上了一层又一层的阴影。在此大背景下，楼市短期甚至是中期调整格已形成。在销售遇阻和融资受限的双重挤压下，开发商的资金链正经受着巨大考验。如何拯救资金链，成为众多房企共同难题。笔者归纳以下五个突破口，仅供业内同仁参考。

    第一，多元化融资。寻找更多的融资路径，是解决资金问题的最直接的办法。房地产开发融资可分为直接融资和间接融资两类，前者包括IPO、股市再融资（增发、派股等）、项目信托、发行REITs、引进PE、发行企业债券等，后者包括银行贷款、委托贷款、典当、民间高利贷等。显然，对多数企业而言，向银行借贷的可能性已比较小，委托贷款可以考虑，成本偏高，典当和民间高利贷只是应急之策，并非上策。若想长久谋划，则必须加大直接融资的比重，走多元化融资之路。这不仅是解决燃眉之急的暂时之举，也是企业长远发展的保障。目前在金融业发达的美国，房地产开发资金来源中只有15% 左右是银行资金，70% 是社会大众的资金，其中35% 是退休基金，35% 是不动产基金。

    第二、直接降价和变相降价。无论是明降，还是暗降，降价是可以短时间内即可见效的拯救资金链的方式。对于很多企业而言，除非看空后市和资金非常紧张，否则不愿采取这种直接损害利润的方式。而且，对于分期开发的楼盘来说，如果推出的房源价格明显低于前期价格，则立即会招来前期业主的讨伐，2005年的上海和近期的深圳都曾频频出现退房潮，莫不让开发商焦头烂额。即使潜藏这种风险，自去年11以来，万科还是决然的全国抢跌。

    其实，同样是促销方式，却有不同的选择余地，在2005年上海楼市出现低谷之后，曾出现如下促销手法：降价、送礼品、减首付、团购优惠、无理由退房、先租后买、保价计划等。实践证明，降价最具诱惑力，但直接大幅让利既牺牲销售利润，还有损企业品牌形象，且有时消费者存在“降了还想再降”的心理。高明的促销术需要整合资源、创新手段。比如2005年大华打着“17周年庆”的旗号、万科以“万科点亮生活”的名义，把在上海的项目打包统一优惠销售，明显棋高一招。如果个别城市的楼市持续走冷，那么无理由退房、先租后买、先卖部分产权、融资租赁等以质量为保证、以诚信为前提的卖房术，将是优质地产商的上选。

    第三、减少土储备，缩短周期，快速开发。去年大型房企掀起圈地、囤地狂潮，

    新增土地储备上千万平米的企业绝非个别，然而，在融资紧缩和市场下调的情况下，那些大手笔圈的企业现在却度日如年，连万科、富力、绿地、这些巨头们也纷纷传出寻求转让土地和项目的消息，遑论中小企业。在这一形势下，减少土地储备和加快开发速度是企业应对资金风险的重要路径。万科住宅项目的开发周期已远远短于行业平均水平，但其土地储备量偏大，因此难以避免资金短缺之忧。

    有两家企业的模式却成功抗击了本轮信贷紧缩潮，一家是著名的SOHO中国，去年在香港的IPO大获全胜，即得益于其土地储备少、但却都是精品的独特概念，至今仍有上百亿的资金等待花出去；另一家是去年12月12在纽约证券交易所挂牌上市的鑫苑(中国)，这家来自于郑州的企业是中国首次登陆纽交所的房地产开发企业，其受到投资机构追捧的概念是“零库存”的商业模式：不大量储备土地，随买随开发，快速销售，快速回收资金，大大缩短开发周期。这种模式最直接的好处是快速获利、占用资金少、能规避单一项目开发周期长可能遭遇的政策风险。

    第四、与其它机构合作拿地和开发。近几年，房企之间的合作开发成为房地产业的一种趋势，但以前更多的目标是资源互补，尤其大型企业在外地市场中与有土地的本土企业合作。如今，通过合作拿地和开发，还应该把它作为降低投资风险、增加融资渠道的一种有效模式。尤其是，2007年 10月国土资源部出台的“39号文件”强调土地出让须一次性付款的，否则不许发放土地许可证，这也就意味着需要在短期内筹措大量的资金，否则根本无法竞标大块或优质土地。

    去年万科和复地共同在上海浦东拿下地杰国际城后续土地就是一个典型案例，而把这一模式“当饭吃”的是绿城。去年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。具体而言，企业合作的模式有几种。一是房企与房企之间的合作，这比较常见；二是房企和金融机构之间的合作，包括各种投行和海外基金，金融机构有钱，企业有开发能力；还有一种是房企和其它行业的企业合作，其它行业的企业主要是有富裕资金，想借此获得较高收益。

    第五、增加持有物业，细水长流。中国有句古话：没有远虑，必有近忧。如果能够提前做好预防工作，许多地产商也不至于像现在这么狼狈。其中，增加持有型物业的数量，就能为企业的资金运行设道“防火墙”，或者说“内置稳定器”。原因很简单，持有型物业可以产生持续的租金收益，万一企业急需巨额资金，也可将这些物业进行抵押贷款，或打包发行收益性信托或REITs，从而一次性融得巨资。亚洲金融危机以后香港楼价大跌50%以上，但香港地产巨头却能集体熬过“冬天”，从一定程度上讲，是大量的持有物业如雪中之炭火使香港地产商不至僵死，香港知名地产商中，持有型物业比重多占30%以上，尤其是香港置地集团在中环区域持有13栋高端商务楼，其租客很多都是跨国集团的亚洲总部。

    当然，靠增加持有物业不仅无法解近渴，而且还得增加资金投入，因为靠租金回报往往需要多年才能收加投资成本。因此有条件采取这一策略的，只能是那些财大气粗、有志永续经营的地产商。“越是穷人越借不到钱，越是富人越能借到钱”，这是最基本的商业规律。实际上，近几年部分内地开发商已经有意地增加持有型物业，招商、世茂、金地、绿地、富力、华润、阳光、复地、首创等皆如此。整体而言，目前国内大型地产商持有型物业在整个开发经营业务中占比不高，达到只有个别达到10%左右，比如招商地产2007年全年的租金收入达38346万元，属于上市公司里面最高的。