中国房地产“救市”只会埋下更大隐患

    贾图

    在楼市步入调整周期之时，许多开发商不愿意降价正是由于对地方政府托市的预期，而我们现在需要消除而不是强化这种预期。中国房地产市场如果保持健康可持续发展，必须挤压出累积的泡沫。人为中断调整只会埋下更大的隐患。夸大调整的危害，鼓吹房地产救市是非常危险的，这种为了眼前利益而牺牲长远发展空间和危害民生的主张值得警惕。

    进入2008年后，国内房地产市场成交量急剧萎缩，许多房地产企业开始面对岌岌可危的资金链。一批学者认为：“在CPI周期上行、经济周期下行的背景下，中国楼市需要一场挽救市场预期的行动，因为它关乎消费，关乎经济全局。”“救市论”专家建议，需要实施局部的政策微调，来挽回楼市的颓势，避免更大的损失。

    中国房地产需要救市吗？

    从全球房地产市场价格走势曲线来看，任何一个市场都存在着一个波动周期。一般而言，越是房地产市场成熟的国家，每一个周期的时间越长，周期内价格波动越平缓。越是新兴的房地产市场国家，其房价波动周期时间越短，价格波动越剧烈。

    房地产市场成熟的国家，我们可以举美国的例子。从美国房价自1818年至今190年的价格波动周期来看，其楼市价格的涨跌周期平均在18年左右。上涨周期和下跌周期一般都要延续18年左右。但在这一过程中，价格波动并不大。从美国房价走势的历史数据来看，它在完成一个长达18年的上涨周期后，其房价涨幅有的仅15%，而这一涨幅在我们这里可能一个月就完成了。新兴的房地产市场国家，我们不妨看看越南这个例子。越南在短短的3年中，房价的持续上涨就已经令这个国家难以承受。胡志明市商业中心滨城市场的商铺价格三年来上涨了40%，其租金两倍于泰国曼谷工业园的租金价格。而这种偏离民众实际购买力的上涨是没有根基的，它由市场的内在力量所决定。一旦一个周期完成，就会自然过渡到另一个周期之内。

    笔者通过对越南、印度等新兴房地产市场的研究发现，这些国家的房地产周期一般也为10年。中国与这些国家的情况大致接近，那么，在房价已经连续10年保持上涨态势的情况下，从来没有经过像样调整的中国房价改变原有运行轨迹并不值得大惊小怪，因为这是市场自我调整的过程，同时也是挤压泡沫的过程。如前所述，由于新兴房地产市场国家的价格波动周期较之成熟房地产市场国家一般都比较短，在一个周期即将结束逐渐步入另一个周期的时候，通过人为干预中断楼市的自然调整，只会使泡沫进一步累积，其结果必然是引发更剧烈的波动。

    许多人知道，美国次债危机的直接原因是房价的快速、深幅下跌，那么，又是什么导致房价的大跌呢？原因就是，在住房市场成交量陷入低迷状态的情况下（这说明房地产市场开始步入自然调整状态），格林斯潘主政的美联储却采取宽松的货币政策进行干预，以激活房地产市场，维持房地产市场的繁荣。于是，许多金融机构纷纷降低门槛，向收入低且不稳定，信用等级在一般以下或没有信用记录的人发放按揭贷款。这一政策不仅中断了美国房地产市场的自然调整，也推高了房价，当房价快速上涨之时，美国100多年来形成的楼市周期遭到破坏。但是，人们只能推延而不能消除房地产市场的内在调整动能，人为拖延只会加剧能量的集中，使房价以更极端的方式表现出来。因此，此后美国房价持续下跌，并引发了严重的次级债危机。

    除此，美国对房地产调整的人为阻止还有更直接的教训可以汲取。在房价开始步入调整阶段时，美国国内由于担心房价下跌对美国经济的冲击，采取了一些救市措施。对于救市结果，美国卡耐基梅隆大学著名经济学家Allan Meltzer的评论是：美国国会采取的一些救市措施使问题更严重，因为房产所有者会认为国会将拯救他们，觉得没有必要将房屋降价出售，导致问题继续累积，并最终剧烈暴发，以至于发展到今天难以收拾的地步。如果我们在房价还没有真正经过像样调整，仅仅是成交量低迷的情况下就予以干预，开发商还愿意降低房价吗？而降价正是挤压泡沫的一个捷径。任志强(博客)已经说得很清楚了：“由于销售急速下降，很多开发商觉得钱不够了。钱不够的原因可能在于去年太猖狂，囤积的土地可能太多了。尽管资金紧张，但开发商都想挣更多的钱，谁也不愿意降价。”开发商不愿意降价正是由于对地方政府托市的预期，而我们现在需要消除而不是强化这种预期。

    中国的房地产市场不需要救市，因为中国房地产市场具有比美国更严重的泡沫。上海社科院经济景气与预测研究室主任刘核上壬最近撰文指出：中国的房产价格不但相对较高，而且绝对价格也不低。2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为8000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米，加上400元/平方米的装修费用，单价大约在4055元/平方米左右。也就是说，目前我国住宅的平均价格大约相当于美国的51%。如果未来2-3年人民币升值15%-20%，我国住宅价格再上涨20%，美国房价再下跌10%左右，那么2年―3年之后，我国住宅的价格将和美国全面接轨。而2007年，美国人均GDP是我国的18.6倍。另外，美国的住房一般为独立的带车库的拥有土地产权的住房（国内一般称之为别墅），我国的住房一般为拥有70年产权的公寓房。如果用我国同样的住房和美国比较，我们会发现我国的住房价格和美国的住房价格差距更小。

    因此，中国房地产市场如果保持健康可持续发展，必须挤压出累积的泡沫。人为中断调整只会埋下更大的隐患。我国的房地产市场目前成交量低迷，正是市场步入自然调整状态的信号。这不仅不值得担忧，反而应该让我们欣慰，这说明市场的力量在悄然发挥作用，而自然调整所带来的负面影响永远是最小的。夸大调整的危害，鼓吹房地产救市是非常危险的，这种为了眼前利益而牺牲长远发展空间和危害民生的主张值得警惕。

    在经历长达十年的上涨周期后，我国房地产市场需要一个漫长的调整过程，我们无法准确预测出市场的底部在哪里，但我们可以肯定，经过调整的楼市一定会更加健康。