时评：融资门槛抬高 房企遭遇资金困局

    得益于2007年全国房价上涨和特殊的会计结算制度，房地产企业今年的业绩依然能保持高增长；但是，在货币政策持续紧缩的背景下，行业正面临前所未有的资金困局。

    业内专家分析，为了应对上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会出台“更有力”的货币政策；与此同时，资本市场也一蹶不振。这意味着，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高。据保守估计，今年，我国房产业资金缺口高达7100亿元，大多数地产企业现金流状况堪忧。

    开发资金“吃紧”

    “去年房地产行业比较亢奋，企业高价拿地、大幅圈地屡见不鲜，由此沉淀了大量的资金；而今年以来市场销售持续低迷，信贷环境又进一步趋紧，因此，地产商的开发资金普遍比较紧张。”一位房地产分析人士告诉记者。

    宏源证券最新的行业研究报告则印证了这一点。2008年1-4月，全国商品房施工面积累计量已经达到2007年全年的75.8%，同比增幅达到25.43%。而1-4月房地产开发累计资金来源仅为2007年全年的32.3%，单位新开工面积到位资金为3600元左右，单位施工面积的到位资金为600元左右，这两个数据在2007年分别为4000元和1500多元，两者均呈现下降。

    具有融资便利的房地产上市公司，其现金流状况也不容乐观。Wind资讯统计显示，2008年一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观。一季度，房地产上市公司每股经营现金流量为-0.15元，经营活动产生的现金流量净额为-208.58亿元，比去年同期减少125.8%。

    业内专家指出，上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。在此情况下，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题；但是，今年以来，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。

    今年一季度，房地产行业的资产负债率较去年基本持平。而在净债务率方面，2007年行业在较多股权融资促进下，这一指标明显下降，但是在今年一季度又出现较大幅度上升，这也说明目前行业整体资金紧张进一步加剧，偿债压力加大。

    根据国泰君安的研究报告，假设2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比既不增长也不下降，开发商自有资金同比增长36%，则2008年房地产行业资金缺口7100亿元。其中，万科在今年拿地支出和商品房销售额同比下降10%和销售市场占有率为3%的假设下，即便顺利发行59亿元公司债，今年预测概算资金也还会出现缺口。

    筹资欲望强烈

    面对资金压力，地产公司的筹资欲望也十分强烈。今年以来，房地产业内定向增发、借壳上市、民间融资以及IPO等尝试频频出现。

    统计显示，2008年以来，已有12家房地产上市公司再融资获得批准。其中，栖霞建设和冠城大通以公开增发的方式分别融资33亿元和20亿元。苏宁环球、卧龙地产、首开股份、上实发展、中天城投以定向增发的方式分别募集100亿元、12亿元、59.4亿元、36.5亿元和11亿元。张江高科和华发股份以配股的方式募集38.9亿元和26.64亿元。万科、保利地产和新湖中宝以发公司债的方式计划筹资59亿元、43亿元和14亿元，其中新湖中宝的公司债利率为9%。

    除此之外，目前正在等待审核的房地产公司还有三家，分别是泛海建设、招商地产和世茂股份，计划通过公开增发和定向增发的方式拟分别融资65亿元、80亿元和75亿元。等候审批发行公司债的重要地产商有中粮地产(000031)和北辰实业(601588)，募集资金上限分别为12亿元和17亿元。

    另外据不完全统计，今年以来已有30多家地产公司通过资产重组借壳的方式进入上市公司。但是根据规定，这些资产重组的公司一年内不能进行增发等融资活动，因此，在近期内这些地产公司资金压力仍然存在。

    除增发和借壳外，地产企业的目光还投向了民间资本。据了解，这种民间拆借的利率已经超过25%。市场人士认为，民间融资利率的不断上升，将增加房地产企业的金融风险。

    融资门槛抬高

    由于货币紧缩，房地产企业获得银行贷款的难度正在加大。从2007年1月至2008年6月，存款准备金率提高了8.5个百分点至17.5%，总计冻结存款44650亿元。

    华远地产任志强告诉记者，“原来房地产项目‘四证’齐全便可获得抵押贷款，但是今年不行，因为银行没有额度。”

    在IPO方面，今年初，恒大地产搁置160亿港元IPO计划，掀起内地房企首轮资金链恐慌。此前不久，昌盛中国也在通过上市聆讯后不得不宣布搁置挂牌；其后，虽然建业地产成功实现上市，但其定价估值偏低，上市至今6个交易日已比发行价跌去近四分之一。

    受IPO市场惨淡影响，星河湾和宝龙地产等多家准备在香港上市的地产公司纷纷暂缓上市计划，目前只有龙湖地产和恒盛地产仍然坚持在7月赴港上市。

    业内专家指出，资本市场低迷抬高了房地产企业的直接融资门槛；另一方面，即便成功上市，过低的市盈率也使得他们募集不到理想的资金额。