楼市天平向买方倾斜 政府为何迟迟不救市？

    最近在继北京、深圳等一线城市出现大批楼市投资客被套,继而引发此起彼伏的退房退订潮后,这股退房潮也刮到了武汉。有的投资客甚至不惜抵押房屋以套现或者降价抛售。在武汉房地产市场持续近半年的观望和博弈氛围中,天平似乎开始向买方倾斜了。

    这也似乎向市场释放了一个比较清晰的信号:楼市真正的下跌开始了。而强化这一信号的则是央行近日再次提高存款准备金率1个百分点。之所以没有像很多人预期的那样选择加息而只如前几次一样选择了提高存款准备金这一货币工具。一方面是因为加息的杀伤面和杀伤力过大,打击了投资但同时也打击了消费,副作用较大。而选择上调存款准备金则主要回收投资和资本市场的流动性,针对性更强。另一方面则是五月份CPI启稳并向下逐步回落。但不论怎样，仍然反映了政府对紧缩政策的强化。当然还有一点，是国内市场多少受到了越南股市和楼市的崩盘刺激。

    房地产绑架中国经济?

    房地产绑架了国家和地方经济的说法由来已久。有人说信贷和热钱向楼市的集中使得制造业和其他产业的发展面临资金不足的问题。也有人说银行对房地产开发和消费市场的信贷支持已经使其自身的系统风险累积到了无法消化和承担的地步,并因此为开发商所胁持,间接左右着其政策和经营。还有人说银行与开发商结成的利益共同体已经把房地产汽球吹到极至,房价与价值严重背离,积累的泡沫随时可能破裂。这些说法不能说没有道理。以武汉为例,新华路西某楼盘开盘均价5800元/平方米,在没有增加任何配套,景观等附加值的情况下,不到1年其均价飙升至9000元/平方米。其虚拟价值已经接近实物价值。

    在去年国家出台的一系列调控和紧缩政策打压下,楼市惨淡,开发商资金链日益紧张,部分开发商已经入不敷出。不得不降价以套现。开发商日子不好过了,便有人跳出来说：房价大跌是对中国经济的伤害。更有某开发商叫嚣:房价大跌,银行先死。这一方面证明房地产在某种程度上绑架了国家和地方经济;另一方面也证明了其捆绑银行,欲同生共死的意图昭然若揭,就算政府不救开发商也会救银行。

    房地产真的能捆绑得住银行吗?这多少有些一厢情愿,且不谈房贷在信贷中的占比,就算真的到了山穷水尽。政府也只会保护银行,不会保护开发商的。原因很简单,正如某人所说，银行是属于政府的,开发商不是。丢卒保车的事不要指望政府做不出来。

    中国经济结构期待转变

    就国家经济而言,今年是改革开发30周年,30年来中国和武汉地方经济结构始终体现着两大特点：劳动密集和投资。这两点在房地产领域表现的尤其明显,进而导致本已经失衡的结构更加的不平衡。而这种结构所造成的资源消耗,环境,效率和投入产出比等问题已经日益成为国家经济进一步发展的严重障碍。国家经济结构的调整已经迫在眉睫。道理也很简单，没有一个强国是靠房地产堆起来的。

    就地方经济而言,房地产所涉及的土地,税费等收益已经达到地方财政收入比例的40%-60%.武汉也大概在这样一个比例。巨大的收益使得地方政府把房地产作为支柱,大力扶持。但随着城市土地资源的日益枯竭，土地财政的道路也越走越窄。维持土地收益的办法只有一个那就是不断提高土地价格和税费,而这最终会转嫁到房价中,并在一定时间和空间上造成面粉贵过面包的情况。对开发商而言，利润的增长必须要跑过地价的增长,而对购房者来说收入的增长必须跑过房价的增长。

    可现实是,开发商利润的增长也许跑过了地价的增长，但购房者的收入却并没有跑过房价。于是问题就产生了，房价也开始调整。因此，地方的经济结构也存在着调整转变的必要，以便获得新的经济增长点和财政收入增长点。

    房价大跌或成经济转折点

    根据以上分析,房价大跌对于国家和地方经济来说，在短期内有较大的损失。但就长期和经济发展全局而言,房价的大跌或将成为经济的转折点。

    其一，种种迹象显示，国家的紧缩政策在未来两三年内不会放松。这也许会造成部分房奴破产,但总好过最后让政府破产。个人破产是悲剧,政府破产则是灾难了。

    其二，对国家经济来说这两三年的紧缩政策和房价的大跌会迫使国内外热钱大量从房地产撤出。进而流到制造业和高科技产业。从而完成经济结构和模式由劳动密集型向知识密集型的升级。毕竟制造业和知识密集产业才是国家核心竞争力的承载体。

    其三，对武汉地方经济来说，武汉两型社会改革的现实，也要求武汉地方政府主动转变经济结构和模式。土地收益大部分也会逐渐被来自新产业的收益所取代。经济结构和模式的转变也使得地方政府在房地产市场的监管上更加有力(如新版土地合同)，也使得他们在制定房地产的政策时更加具有自主性和灵活性。

    正所谓不破不立。房价的大跌对于国家和地方经济也许正是一个突破发展瓶颈实现产业升级的良机。这可能也是政府迟迟不救市的一个原因吧。那些言跌必危者也可暂时闭闭嘴了。