开发商放风二套房贷松动 业内专家辟谣

东方IC供图

    去年“9・27”发布的二套房贷政策已经搅动楼市；今年，又恰遇银根紧缩大环境，房地产市场深陷观望状态。最近，一些关于第二套房贷松动的传言却甚嚣尘上。但记者调查后发现，北京二套房贷政策并无任何松动迹象。

    开发商放风二套房贷松动

    “目前二套房贷确实已经开始松动了！”某项目销售总监笃定地对记者说。“尤其是一些商业银行的二套房贷。因为房贷是银行重要的贷款项目，银行也不愿意放弃这块肥肉，在一些商业银行，可以通过一些变相操作的手法，绕过二套房贷政策。”

    该开发商还透露，“尽管几乎所有项目都在打折，但住宅市场还是呈现出前所未见的冷清，再加上银行信贷方面的严格把控，开发商的日子更加难过。而房贷是银行比较看重的信贷项目，近期一些银行悄悄放松了二套房贷政策。同时开发商也可以通过一些操作手法解决房贷首付问题。”

    据该总监介绍，国家要求以户为单位计算二套房贷，但是一些商业银行对此要求执行得并不严格。比如可以通过调整婚姻状态、合同上调房产总价等手段去实现。因为银行并没有专门的部门去调查真相，所以还是可以操作的。

    业内专家辟谣“松动说”

    中原地产华北区董事总经理李文杰一直非常关注二套房贷款政策，“据我了解，目前北京，包括深圳，都没有二套房贷松动的迹象。”北京房地产个贷金融服务机构“伟嘉安捷”负责人更是明确表示，目前北京各家银行对二套房贷政策严格按照央行规定来执行，并无任何松动行为。

    李文杰分析，“今年整体信贷额度都在紧缩，与往年不同的是，今年银行的全年额度开始分配至每季度，按季度上报贷款额，坚持银根紧缩的意味非常浓厚。这也是中央在大的经济环境影响下采取的措施。从银行角度来讲，银行不值得这样做！因为这不是业绩问题，而是政治风险问题。”

    “据我了解，深圳二套房贷放宽只是传闻，因为房价下降得厉害，一套房贷的发放都很慎重，更不要提二套房贷了。所谓的松动，可能是各银行将原来政策的一些并未明确的模糊地带按照各自的理解进行突破。这还要看各银行对自身风险的把控。现在各银行的做法不算违规。”

    “当然，也不排除某些开发商为了打破现在楼市观望僵局而故意放出的风声。”李文杰提醒记者。

    开发商圈内对所谓“松动说”也相当不以为然。天润置地副总裁王哲听到记者关于二套房贷松动的提问，第一反应是“不可能”。

    “我知道银行和开发商都在想办法，想关于如何规避二套房贷政策的办法。”王哲说，“想出办法是有可能的，但这不是突破政策，而是变通方式。而且这种变通方式操作起来极其复杂，成功的案例并不多。相信一旦钻空子的事情出现得多了，政府肯定会管的。那样的话，开发商的日子就会更难过。”

    银行界“二套房”界定标准不一

    记者通过四大国有商业银行热线电话了解到，只有农业银行严格按照央行此前规定的界定标准――以在央行征信系统有记录，及人均住宅面积是否超过33平方米为判断是否为第二套房的依据。其他诸如工行、建行、中行都按照各自的理解来对二套房贷作出解释。

    中国银行是以个人为单位来计算第二套房，只要申请人名下尚无房产，就可以按照首套房来计算房贷；建设银行是以家庭为单位作为二套房的界定，但家庭中的成员指的是未成年人和夫妻。已成年工作有收入的子女不在其中。如子女已成年(年满18周岁)可出具收入证明，即可贷款买房。

    工商银行则和招商银行一样，只要是借款人名下没有房贷，或者前一套房贷已经还清，申请人不超过65周岁，收入良好，信用良好就可以按照第一套房贷计算。热线电话小姐甚至说：“目前还没收到按照家庭来执行二套房贷政策的文件，所以我们都是以借款人的身份来核定的。”

　　新闻分析

    金融安全保障至关重要

    去年“9・27”二套房贷政策对银行、对借款人都有着不同程度的影响。从今年年初央行制定的全年新增贷款总量与2007年基本持平来看，一边是房贷政策的紧缩，另一边是银行贷款任务的“重头戏”，既不能与政策相违背，又要完成全年的放贷指标……偏偏此时央行再次上调存款准备金率至17.5%。

    一系列的房贷紧缩政策让银行方面有些“乱了阵脚”，情急之下打起政策“擦边球”的主意，降低标准为借款人打开“方便之门”。却没有想到这实际上是在为自己制造更大的麻烦――像“低首付”、“零首付”、“假按揭”、“假贷款”等违规操作行为，一旦发生问题，银行只能自行承担风险。

    在面对个贷市场这块大“蛋糕”时，银行除了考虑本身的市场占有率和利润之外，对于不良率、逾期率等风险因素的权衡至为重要。此外，银行还应与地产商、房地产经纪机构、个贷服务担保机构等建立多种有效的管理体系与法律保障，以确保外部环境的安全性。

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    揭秘规避二套房贷政策常见手段

    “你有张良计，我有过墙梯”，京城某项目销售总监表示，规避二套房贷有一些“技巧”，主要是针对第二套房的确定标准，采取“共同贷款”等变通措施，将第二套房算作第一套房申请贷款，从而获得优惠利率、较低首付比例等。规避二套房贷的做法主要有以下几种：

    “共同贷款”：据介绍，“共同贷款”是指仍负有按揭贷款的购房者，为了获得首套住房按揭利率等优惠，可以联合一位尚无按揭记录的人一起申请贷款。一般的做法是，两者应该是信得过的亲朋好友，并需要在交易合同中注明：所购房产中，前者占有99%的权益，而后者仅占1%的权益。这样就可以在法律上保障购房者的权益。

    “假离婚”：夫妻双方如已购置一套房产，若想购买二套房，可先协议离婚，然后以单身名义买房，办完各种手续后，再复婚，已达到规避二套房高首付高利率的目的。

    “单身证明”：某中介公司负责人称，只要个人名下没有购房，且以本人名义购买，只要出具未婚证明即可按照首套房产的政策来办理按揭贷款。银行没有专门的部门去检查贷款人是不是已婚，也不会去查家庭是否已有正在按揭的房产。

    “提高总价”：开发商和购房人协商提高房产总价，降低购房人的首付比例。（记者 刘云波）（来源：北京晨报）

    部分银行二套房贷政策标准

    名称 界定标准 细则

    工商银行 个人 申请人不超过65岁，收入状况良好，名下没有房贷或已还清房贷

    建设银行 家庭 未成年人和夫妻组成的家庭，已成年有收入的子女不计算在内

    农业银行 家庭 已购商品房的家庭(按照户口簿算)购置二套房产时，

    无论是否已经还清第一套房款均按照第二套房贷标准执行

    中国银行 个人 只要申请人名下尚无房产，就可以按照首套房来计算房贷

    招商银行 家庭 夫妻和未成年子女组成的家庭。如子女已成年，需出具收入证明

    北京银行 家庭 以借款人家庭(配偶、未成年子女)为单位认定房贷款次数

    中信银行 个人 借款人名下没有房贷记录

    华夏银行 家庭 以借款人家庭(配偶、未成年子女)为单位认定房贷款次数

    制表/耿争