房价下跌，是避免“崩盘”的自我救赎

    中国的房地产市场经历了10多个年头的一路高歌，可谓是房价在一路飙升，走势在一路飘红，可步入2008年，炙手可热的楼市却受到了前所未有的考验和挑战，年初的“拐点说”和“百日剧变”不但没有得到业界的慎重审视和思考，相反来自各界抨击的声音却不绝于耳，这大概是因为人们已经习惯了多年所形成“单边牛市”的习惯思维所致吧，一向对行业充满信心的我，曾在博客里多次拷问市场“拐点”出现的“理由”，如今静下心来，感觉这回“狼”真的来了。时下，或许我们在感情上不愿意直面“楼市泡沫”这个单词在眼前闪现，但直楞楞的市场事实告诉我们这就是无情的现实，市场的架构是由开发商、政府和银行三个主体构成的，而这种环节的健康运转是需要经受市场并接受消费者考验的，当政府的宏观调控手段和行政干预措施的频频出台，当金融机构在政策上设置门槛屡屡锁紧，开发商所遭受的只能是审批渠道的“短路”和资金链条的“断奶”的厄运，在这样的形势下，如果政府、银行、开发商的再度联合，将会是楼市出现“溃坝”的危险信号，当一个市场出现泡沫的时候，往往是这个行业最为绚丽的时候，五彩斑斓光彩照人，价格一路走高直至跳空，市场急聚跟进直至盲目随从，市场供应充足直至过剩，一时间行业内出现了“悬浮的繁荣”，反躬思考地产现象，各种特征告诉我们：一个“危市的前夜”来了，市场将面临着考验甚至是“窒息性”的，我们曾经历了太多太多“行业泡沫”的时期，亚洲金融危机以来，反应在股市上的每一次“版块跳水”，其实都从另一个侧面表明了“泡沫”的销蚀和“回归”的理性。我的同行们总爱说一个词叫做“刚性需求”，不错，老百姓对房子是有需求的，且这种需求永远都有，可当我们拿市场需求的实际量跟市场环比供应量比较，拿坚挺的房价跟实际购买力比较，拿舆论对房市价格走势的判断跟消费者的购买欲望比较，百姓也只有在观望的情绪中喘息，而这种所谓的“刚性需求”是不是也显得极度苍白？所以，呼唤房价的理性回归和行业的逆向洗牌，是市场的自然规律。其实，我倒认为“楼价拐点”的出现是件好事，因为这是避免“楼市崩盘”最好的消化方式，是附在这个楼市肌体上泡沫的自我吸收，房地产贷款的存量有近五万亿，银行系统面临房价下跌的风险已很大，在次贷风波的提醒下，中央实行紧缩正策，2008年3月宣布自2006年以来第15次上调存款准备金率，大型银行的存款准备金率已达到15.5%，另外存款负利率效应也使大多数人不但不愿在银行存钱，还从银行不断取钱出来投资，银行可贷规模小了，资金供不应求，不得不对房地产减少了资金供给，导致许多中小房企的资金链因此绷得很紧。再看看开发商的负债率，许多房地产公司的负债率在70%以上，乃至完全的空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机，2008年，在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下,高负债率、低现金流让开发商终日惶恐，因为沉淀在房子和土地上的钱，风险正在悄悄地加大。目前房地产市场的观望态势，其实就是开发商与消费者之间的心理博弈，其结果就是看谁能抻得过谁的过程，百姓的观望始终在督促开发商为自己算计着还能撑多少天，2008年3月潘石屹曾公开说：“2008年中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的，未来的100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”换句话说，未来100天将是很多房地产公司不得不降价的100天。然后再100天还不行的话，有的就瘫痪了，拿想上市的公司来说，开发商的如意算盘是先负债囤地，以此为资本到股市融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地。可是，一边是宏观调控，银根紧缩，银行贷款难，一边是直接融资难：2008年3月证监会表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的计划，将不予核准，如果无法融得资金，开发商看似完美的资金链在政府的不支持下顷刻破灭了，资金不足就会大抛物业，这往往是开发商最基本的做法。具有“楼市风向标”作用的城市房价已大幅缩水，如深圳、上海、广州、南京等已纷纷招架不住，“打八折”、“八折再送车”、“免10年物业费”等等，我们没有理由去怀疑那些市场的成熟性和开发商的市场洞察能力，即使没有资金压力的大地产商，也去迎合市场状况来“降价”“变招”，足以说明他们市场触角的敏锐，而并非“缴械”，没有一个股民没有经历过“割肉”的痛苦，“割肉”不是“自宫”的道理谁都知道，而反观大连目前“硬撑”的房价，据悉有的项目的降价，也只是局限于“变相打折”或“桌下讨价”的层面上，用嘴上的“唾沫”掩盖行业的“泡沫”，违心强硬地向市场表明前景看好和自身实力的坚挺，仿佛其自身的“抗击打能力”超过了上市公司，其实，内心的脆弱、不安和痛苦只有自己知道，这种貌似祥和表的面的背后，却隐藏着“开门不开张”的尴尬内急，春季展会前我曾预测交易数量的“裸奔”，而本届夏季展会，我将断言是价格的“跳水”，否则，对于开发商来说“年中时节”的资金压力，会酝酿成“不跳水就跳河”的惨剧，就目前形势看，市场情绪是不可抗拒的，房价的“理性回归”已是大势所趋，夏季展会从房价角度看，将是分水岭和里程碑，开发商的“日子过得怎么样”，我认为“价格缩水”要远比“有价无市”健康得多，因为单纯的“价格缩水”只是暂时企业利润点上的“肌肤之痛”，而固执地恪守“有价无市”的盲目信心，将会给自己带来“灭顶之灾”，我们并不怀疑中国房市的前景光明，可我担心有的开发商会死在这光明前景的“前夜”，无缘看到下一个明媚灿烂的曙光。消除市场上的“泡沫现象”，或许只有两种渠道，一种是泡沫直接爆裂，反应在市场上称之为“崩盘”；另一种是以“挤”“压”“揉”等手段，慢慢自行吸收自身消化，虽然这样会出现价格上的下滑，但可以以“软着陆”的方式独善其身，要知道“刚性需求”的存在，也是建立在消费者付得起首付的前提下才能成立，否则，高房价、高空置率、高负债率、负利率、大供应量等诸多因素所带来的流动性过剩，加之央行大幅上调准备金率以及主流传媒将高房价对消费心理防线的摧毁等等，必将形成一路“熊市”的“多米诺骨牌”现象，所以，楼市下跌并非是行业的灾难，而是阶段的需要，是对行业良性发展的保全和完善，楼价下挫，也是开发商避免“崩盘”最好的自我救赎。