０８楼市：价格稳中有升 行业整合加剧

    上期周刊我们刊登了著名房地产策划专家王志纲的评论文章――《中国房地产：伟大的博弈开始了》。王志纲的观点代表了目前相当多的一部分人对楼市的基本判断与看法。本期我们刊发另一篇与他的观点不尽相同的分析文章，以供争鸣。

    对于中国房地产的走势，在我看来2007年四季度出现的只是市场的一个短期调整，我对2008年中国房地产市场的可能走势有两个基本判断：价格稳中有升和行业整合加剧。

    一、价格篇：稳中有升 

    （一）供求不平衡催生价格上涨

    1.住宅作为消费品，刚性需求旺盛。

    中国是个人口大国，传统居住文化对国人的消费习惯产生了根深蒂固的影响。随着中国经济的发展，国民收入在迅速增长，老百姓希望改善居住条件的愿望也是非常迫切的，这是真实的自住需求。春节前后是住宅市场的传统淡季，今年1~2月，万科对少部分城市尾盘展开了淡季通常都会采用的系列优惠活动。这些策略在淡季中有不错的销售表现，正说明市场刚性需求没有改变。既然市场真实的购买力和自住需求依然是坚实的，只要定价合理，一定会得到市场的认可。因此，至少在2030年人口拐点到来之前，由于人口红利和中国经济发展，住宅行业仍有相当大的潜力。

    2.住宅作为投资品，保值增值作用明显。

    从去年开始我们就面临着通货膨胀的巨大压力，而目前银行一年期的基准利率是4.14％，银行实际利率为负。这就意味着老百姓把钱存在银行就会不断贬值。一旦大量的资金回流进入房市，必将催生新一轮的房产价格上涨。

    3.供求不平衡短期难以消除。

    2007年全国商品住宅销售面积同比增长24.7％，高于同期新开工面积增幅3.4个百分点，高于同期竣工面积增幅19.7个百分点。据40个重点城市1~12月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长10.9％，商品住宅登记销售面积同比增长24.43％，相差近14个百分点。商品房市场有效供应不足。

廉租房、经济房的覆盖面有限，商品房的供应量在年内不会有明显的增加，因此，今年的商品房价格在经过调整后，有可能仍会进一步上涨。假如低成交量压抑的时间过长，所积聚的购房能量过大，且在短期内被释放的话，房价重新出现类似2007年的新一轮报复性上涨的可能性将增大。 

    （二）成本推动下的价格上涨

    1.土地交易价格明显上升。

    土地的稀缺性和现行的土地供应政策决定房地产价格的上涨趋势。一方面是要坚守18亿亩耕地的红线，一方面是要继续加快推进中国的城市化建设，城市化发展对土地的大量需求将进一步促进土地价格的上涨。此外，目前政府对征地农民的补偿还处于低水平阶段，随着征地制度、土地使用制度改革和严格土地管理等措施的逐步深入，土地资源价值显著提升。

    在土地供应结构上，政府扩大城市廉租房、经济适用房、限价房的土地供应，普通商品房和中高档商品房的土地供应明显减少，在市场有效需求不变情况下，有可能造成地价的进一步上升。据国家发改委公布的数据，2007年一至四季度，居住用地交易价格涨幅分别为8.9％、16.2％、17.4％和11.2％。2008年一季度，居住用地交易价格上涨21.7％，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。

    2.开发建设和交易成本不断增加。

    从供给角度，房地产开发建设成本不断上升。从2007年陆续出台的房地产新政，一方面要求房地产企业只有付清全部土地款之后才能领取土地使用证，另一方面加大闲置土地处置力度，使房地产业普遍采用的循环开发、循环使用资金的经营模式受到挑战，大大提高了房地产企业拿地阶段和开发阶段的资金投入强度。房地产企业开发成本的增加主要体现在三个方面：一是税负的增加。二是财务成本的增加。三是其他成本的增加。比如由于《物权法》的实施增加的房地产开发和拆迁成本，住宅环保标准的提高而增加的开发投入，新的《劳动合同法》出台导致的劳动力成本上升，全球性的原材料价格上涨等，都导致了房地产开发成本的大幅上升。

    此外，地产开发特有的长流程管理，从立项到开工、到完工、到销售大大小小几乎上百个环节，而土地开发权、银行信贷权以及长流程中的，每一步都操控在地方政府手中，每一环节都存在发生额外费用的可能，也提高了房地产的开发建设成本。

    （三）流动性过剩导致的价格上涨

    随着中国经济的持续高速增长，人民可支配收入不断增加，居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。加上欧美经济受次贷影响已现疲软之态，美元贬值、人民币升值，海外热钱大量涌入中国。虽然央行多次通过提高存款准备金率、利率来对冲，不断发行央行票据对冲流动性，但流动性过剩这个问题近一两年内都还难以改变。而在资金的分流上，目前，我国的债券、期货、外汇市场都处于初期阶段，大量热钱将进入证券市场和房地产市场。而股市在持续两年牛市后，目前已进入高风险的调整区域，尤其是近期市场深幅调整，大量资金逃离股市。此外，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行。在供给有限的情况下，会进一步拉动房价继续走高。

    二、行业篇：整合加剧

    （一）土地新规加快行业分化

    2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，明确土地闲置满两年，无偿收回；金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信，并且，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。由于“囤地大限”的设定，各地产商必须确保有足够资金按期启动旗下地块的开发。因为只有手中握有现金的地产商，才能在这场震荡中获益。国家推出一系列调控政策的根本目的是规范市场，资金实力不够的小企业就自然会被市场淘汰出局，而有实力的房地开发商将获得前所未有的发展良机，房地产行业会有明显的两极分化现象呈现。

    （二）海外房产企业大举圈地

    在国内信贷紧缩、宏观调控趋严之时，不少内地开发商因为资金问题被迫退出土地拍卖市场，而海外的大地产开发商因为在资本市场有配股、可转债及银团贷款等多元融资方式的支持，相对来说资金比较充足，因此优劣之分立现。在国内开发商因受制于政策调控而难有作为的情况下，外资房地产开发商在年初纷纷开发了大规模、旁若无人的“圈地运动”。

    （三）上市房产企业面临更大的市场机遇

    房地产上市公司在全国地产行业中占少数――5万家房地产公司中只有约120家上市。相对未上市的企业，上市公司规模实力较大、透明度高、经营比较规范，且资产负债率普遍低于行业平均水平，有利于防范金融风险。特别是，房地产上市公司存货周转率和土地开发进度比未上市企业高，囤房囤地不符合上市公司追求均衡稳定收益的机制。

    我相信，经过这一轮的行业整合，房地产行业将逐步由发展初期的粗放型、低层次的开发模式，向集约化、人性化的开发模式转变；投资商的背景越来越国际化、市场化；决策、开发建设、销售流程将越来越科学化、规范化；土地的利用更为合理、高效。客户越来越理性，市场越来越规范，房地产行业将进入持续健康的发展轨道。