新合同文本规定:商住项目开发不超三年

    商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。昨天，记者从国土资源部获悉，为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，自2008年7月1日起执行。

    2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。据悉，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。若受让人未能按照本合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。

    通知要求各市、县国土资源管理部门按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省（区、市）国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。

    新修订的合同文本由合同正文、3个附件和合同使用说明三个部分组成。正文部分9章48条，包括总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则等。

    根据示范文本，受让人应在按合同约定付清全部国有建设用地使用权出让价款后，方可持合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。签订出让合同时，要明确填写宗地上建设项目的开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑面积、建筑限高、建筑密度最高限制与最低限制、绿地率最高限制与最低限制等土地利用条件。受让人应当按照本合同约定的土地用途容积率利用土地，不得擅自改变。

    值的注意的是，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。

    另需注意的是，合同文本对工业项目中非生产性设施用地面积比例进行了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，原则上不得超过7%。

    对住宅项目建设中，宗地范围内住宅建设总套数、套型建筑面积90平方米以下住房套数、套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例、配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求进行了约定。新出台的法律政策对工业项目用地中企业行政办公及生活服务设施的用地面积比例、套型建筑面积90平方米以下住房套数及面积比例、商品住宅项目中配建经济适用住房和廉租住房等有规定的，签订出让合同时，应当按照最新政策规定填写。

    新的合同文本明确了建设用地使用权是一个空间概念，要求签订出让合同时，要明确填写宗地的界址点坐标和上下高程，宗地空间范围是以界址点所构成的垂直面和上、下高程所在的水平面封闭形成的空间范围。 （于祥明）