未来房价区域化 二手房将成为交易主流

据媒体消息，南方一些城市出现房价下跌，市场低迷的情况，以至于一些高价拿地的房产公司准备将手中地块转让。这种一二三级市场联动的连锁反应，表现在北京房地产市场上特征如何呢，对北京当前以及未来房价有何影响呢？“链家地产”市场研发中心认为，从今年以来土地成交的各项特点，可总结出未来房价趋势的两点端倪：

　　首先，土地楼面价涨幅已远超同期房价，房价涨幅更“贴紧”市场

　　据“链家地产”统计数据分析，2008年1-5月北京房产市场交易的居住用地(包括综合用地，下同)地块楼面平均价格达到4455元/平米，相比2007年全年居住用地成交地块3343元/平米的平均成交价格，上涨幅度达到33.3%。

　　相比之下，房产价格涨幅要小得多。据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的统计数据显示，2008年4月新建住宅销售价格同比上涨16.1%；而二手房价格涨幅也相对放缓很多，据“链家地产”统计数据分析，2008年4月份二手房平均成交价格为9684元/平米，相比2007年8926元/平米的平均价格，涨幅仅为8.5%。

　　“链家地产”市场研发中心认为，由于“拐点论”恰好在今年年初左右形成，很多需求开始观望或者对未来市场预期走低，直接影响今年房价涨幅趋于平缓；而楼面价更多的是体现未来一年后甚至更长期内对市场的预期。相比之下，房价涨幅更能说明当前市场发展的态势，尤其是需求者的心理；而地价主要是反映供应者的未来预期。因此，“链家地产”市场研发中心认为，由于供应方/买方对未来市场较强的心理预期，以及当前高价拿地的成本，内外因都决定未来房价仍会处于上升态势，但是也很难再出现飙升的情况，而是会通过“拉锯战”变得趋于平缓。

　　其次，未来房价“区域化”现象已成定局，二手房将成部分区域成交主流

　　据“链家地产”统计数据分析，2008年各区县成交土地的楼面价涨幅并不统一，涨幅最高的海淀区高达252%；而大兴区则下降了两成以上(八区县今年以来土地交易楼面均价与去年对比变化表) 。“链家地产”市场研发中心认为，这与成交地块的具体位置有关，例如海淀区今年仅成交一块位于五道口附近的土地，而去年成交很多分布在五环外诸如清河、西三旗等地，但这也从一个侧面说明，个别区域尤其是地理位置较为优越的区域，可交易土地日益减少甚至是没有可交易的土地，比如最明显的四大中心城区，这就传导出另一个现象：当前楼面价越高的区域未来房价越高的同时，房价涨幅也会快于其他区域；同时由于这些区域可建商品房的土地日益减少或消失，未来二手房将成为成交主流。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，今年以来北京市各交易地块的楼面价继续走高，说明未来一段时间内的房价预期依然较高，这支撑了未来房价的不降之势，同时个别地块楼面价的大幅度上涨。