房价存在泡沫 金融业改革主导房价走势

    “住房改革在中国是一个巨大的成功，但是住房领域仍存在很多问题。目前，居民储蓄过多，房价涨幅过快，房地产行业肯定存在泡沫。”复旦大学经济学院院长袁志刚在出席“住房与民生”圆桌会议时指出。

    记者了解到，中国房地产行业发展是“上海论坛2008”的一个重点话题。除了题为“构建‘民生房产’新时代：机遇与挑战”外，论坛还专门策划了多场关于中外住房政策对比的分论坛。

    金融业改革主导房价走势

    袁志刚认为，解决房地产泡沫的关键在于中国金融体制改革。他进一步分析到，住房是居民消费结构中的最后产品，除了食品、家电和汽车等，最终产品是房产。近年来，中国政府在住房改革上取得了巨大的成功。

    具体而言，在住房改革中，中国政府建立了住房产权制度，并把使用权交给广大居民，这使居民的住房条件得到很大改善。在此基础上，中国实施了住房贷款等金融创新。同时，中国的城市基础建设有了很大发展。不管是高速公路还是城市地铁等交通设施都出现大发展，城市里也出现大批绿化等，城市让生活更美好。

    此外，袁志刚认为，房地产的开发，也催生了大量的就业机会，农民的就业与城市居民的住房改善同步进行。不过，他同时指出，中国目前的住房领域仍存在很大问题。比如，土地资源稀缺、产权不明晰、土地资源浪费、房屋质量差等。

    “但是，这并不仅仅是房地产行业的问题，也包括中国金融业、经济体制等多方面因素。”袁志刚告诉记者，要解决这些问题，首先要推出土地产权的明确界定，并增加土地供应和住房供给。此外，政府应该尽可能地打击投机性房地产需求。这就需要从根本上改革金融市场，通过金融手段和税收政策等来解决。

    房价对银行利润影响不大

    “政府对房价的调控主要针对炒房者，对于自有住房者并没有贷款限制。因此，银行业利润不会受太大影响，最多占营业收入总额的15%。”上海银行副行长王世豪在接受采访时指出。

    王世豪分析说，中国银行业的主要利润来源有三块：一是存贷利差，二是国债经营、货币市场经营，三是中间业务收费。其中，存贷利差占比在75%-80%，是商业银行最重要的利润来源。

    至于房贷业务占比，王世豪告诉记者，在银行存贷款结构中，按揭比重在全国占15%，在上海这个比例在20%左右。就算取消全部房贷业务，最多影响存贷总额的15%的营业收入。更何况，目前，政府并没有取消银行的房贷业务，只是增长比较慢。

    王世豪进一步分析认为，为了防止房地产泡沫，央行规定第二套房屋首付提高至40%，第三套房屋原则上不放贷，“由此可见，央行是对于房屋市场上的投资者进行限制，并没有对自有用房者进行限制。”

    外资流动有利于稳定房价

    资料数据显示，2006年外资在中国的房地产投资增长了70%，需求占比最低是5%，最高达到23.21%。外资流入房地产的比率是相当大的，对房地产价格的影响不可忽视。

    对此，复旦大学金融研究院副院长张金清认为，外资流入的共同特征是趋利避险，差异主要在供给和需求环节面临的风险不同。而外资流入供给环节，从某种意义上说是件好事，对中国房地产市场起着一个稳定的作用。

    “事实上，外资对供给环节的投入也表明其对中国经济增长的信心。尽管就金融资产的投资来看，流动性比较大。但就供给量来讲，是非常小的。从短期来看，外资流入对中国房地产市场的冲击主要是需求环节。”张金清补充到。

    张金清同时向记者透露，上海房地产市场目前已经进入一个相持阶段，外资流入需求环节的幅度开始减少。未来一年中，外资大规模投入商业性房地产市场可能性比较校对于如何控制房价，张金清的建议是政府可以通过货币、财政、产业政策来引导供需环节的外资流向，使得房地产价格处于合理、健康的状态。此外，由于需求环节的外资流动在短时间内对房地产价格的影响更大，因此，政府应该重点关注需求环节的外资流向。