北海房价逆市上扬 隐藏何种“玄机”？

    今年3月份起，广西北海市住房交易量与价格急剧飙升，交易面积比2月份增长336.9%，价格上涨3.9%。几乎与去年同期，北海市房价再次出现大幅上涨。在宏观调控效果日益显现，深圳、北京等城市楼市人气转淡、观望情绪加重之时，北海市这种“逆市上扬”隐藏何种“玄机”？

    反复炒作的其实是同样的房子

    从去年3月份起，北海市房地产市场走出一条“怪异”的轨迹：房价在半年内快速攀升；而进入10月份后，交易量却骤减，“十一”黄金周有三天时间成交空白，楼市提前进入“冬季”。

    这种颓势毕现的情况延续到今年2月中旬以前。记者曾经在不同地段的一些楼盘看到，看房者寥寥无几。由于担心直接降价影响声誉，大部分楼盘仍然声称维持原来的价格，但在“有价无市”的压力下，普遍采取打折优惠方式吸引购房者，个别楼盘打折甚至低至9折。

    而从2月下旬起，北海市楼市仿佛突然“复苏”，出现了令人惊愕的“井喷”现象，纷至沓来的外地购房者在各个楼盘前流连忘返，交易量和房价双双快速上升。销售人员表示，电话咨询和签约购房的人很多，有的楼盘一天接待三四十拨客人，他们主要来自上海、福建、浙江和东北等地，不少人“成群结队”团购。一个名为“天宁小区”的偏远楼盘，开盘价每平方米2000元以内，很快涨至2700元以上，最高超过3000元。另一个名为“青青小城”楼盘的销售负责人王立告诉记者，2月中旬前一个月不过交易10多套，2月下旬一个周末的成交量就超过这个数字。

    导致北海楼市升温的直接原因，是国务院批准实施《广西北部湾经济区发展规划》。国家统计局北海调查队副队长吴福良说，自2月21日广西壮族自治区政府在南宁召开新闻发布会后，到北海的购房者明显增多。

    北海海湾地产工作室负责人王欣说，房价过快上涨，与供需不平衡有关。一方面外地购房者大量求购，另一方面供应的房源有限。从去年下半年起，相当长时间只有极少量的项目获批准开工，而一些获准建设的项目，开发商采用“挤牙膏式”开发，一个楼盘分成三四期，吊高市场胃口，而许多楼盘刚动工甚至立项时就通过内部登记方式销售，反复炒作的其实是相同的房子，导致房价越来越高。

    外地人购房：利大还是弊大?

    从去年3月份持续涨价起，外地人购房一直是北海市房地产行业争议的话题。吴福良说，国家统计局北海调查队人员走访显示，去年上半年北海市外地人购房超过六成，而今年3月份剧增的购房者大部分也是外地人，比例约在七成左右，外地人到北海购房是房价攀升的主因。

    记者了解到，越是高档的楼盘，外地人购房的比例越高，那些每平方米3500元以上、特别是打出海景概念的住房，甚至高达90%以上。王立告诉记者，外地人购房导致房价快速上涨，使本地人也打消了观望心态，追涨入市，购买价格相对低廉、实用性较强的房子。每平方米2300元左右的“青青小城”5月前全部售罄，近八成购房者为本地人和打算在本地从业或落户的人员。

    业内人士普遍认为，北海市每平方米3000多元的房价，与不少大中城市比较有“落差”，《广西北部湾经济区发展规划》获批准实施，进一步刺激了“炒房者”的升值期望。北海一家房地产公司副总经理陈雪梅说，北海本身是旅游城市，《规划》定位为“建设宜居城市”，对有钱人有吸引力，加上供应量小，价格自然上涨得快。

    外地人购房热拉升了北海市的地价。有关资料显示，去年北海市土地拍卖平均价94万元/亩，是上一年初每亩二三十万元的三到四倍，一些地段的地块甚至拍出了每亩150万元甚至200万元的高价。房地产业成为政府“钱袋子”的主要来源，北海市去年30多亿元的财政收入中，超过10亿元为土地出让金。

    但“炒房”并非有利无弊。在北海市一个网站上，抱怨房价上涨使收入较低的当地人买不起房子的帖子引起众多共鸣。这种情况还影响了当地刻意培养的“养老产业”。北海市外地老人协会的武老师说，由于房价太高，一些曾打算到北海买房的老人也打退堂鼓了，房价过快增长，抬高了城市吸纳人口的“门槛”，影响外来人员就业。

    在“炒房”风中因房价上涨而得益的开发商也尝到了这柄“双刃剑”的苦头。记者了解到，短期炒作的购房者交纳少量定金后，因房价未升至认可价位，迟迟不肯转手，有多个楼盘的开发商资金难以回笼。王立说，实际上大部分开发商并不欢迎“炒房者”，市场瞬息万变，一旦出现波动，如果大量房子押在“炒房者”手里，会造成销售“烂盘”。

    警惕城市被房地产所“绑架”

    据了解，北海市住房销售价格飙升的同时，房屋租赁价也大幅上涨。普通两房一厅的公寓，月租金从1500元到三四千元不等――前提是这些公寓必须配备有电视、热水器、厨具等必需生活用品，这个价格与当地大部分普通从业者1000多元的月收入相比，显然太过高昂。

    去年底以来，一种所谓“启动民间资本参与北部湾经济区发展规划”的活动，吸引众多外来人员络绎不绝涌进北海。他们每个人交纳6.98万元或其倍数，联络3个人参加，宣称“最多可以获得1040万元入账”，当地人戏称为“698工程”。

    这种神秘的金融活动引起了公安机关的注意。到底有多少这类人员进入北海说法不一，惟一能证明的是，许多原先销售后空置的小区，现在因大量人员租赁入住晚上不再黑灯瞎火。陈雪梅说，不少人看到住房租金如此高昂，购房后出租成为投资的直接动机，刺激了房价的上涨。

    北海市一直是全国房地产热点城市。上个世纪九十年代初的“房地产热”震动全国，在宏观调控后遗留了大量“烂尾楼”，被戏称为“泡沫经济博物馆”。直到2006年底，北海市的“烂尾楼”才基本处置完毕。房地产会不会再度成为北海市的“滑铁卢”，备受关注。

    曾主编《破冰之旅――北海市处置停缓建工程实录》一书的陈地盛认为，1992年、1993年在宏观调控后出现大量“烂尾楼”，是因为当时房地产开发资金基本源自银行和国有企业，而目前投资房地产的主要是民间资本，市场化程度高，不会出现当年的“烂尾楼”现象。他同时认为，异地购房打破了房地产的地域性，加上民间资本充裕，投资渠道少，横向比较房价较低的二、三线城市就成为投资洼地。地方政府不能只看到房地产业带来的收益，形成依赖心理，否则就等同于城市被房地产所绑架，而这正是当年房地产一枝独放给北海留下的教训。他直陈北海市的房价与当地居民收入水平不相称，目前的经济基本面还不足于支撑高达每平方米四五千元的房价。

    “五一”期间，北海市大街小巷悬挂了众多打击传销的宣传标语，对“698工程”取缔的“风声”越来越紧，北海市一些租赁的公寓已陆续出现了退租，北海市住房销售的“火爆”似乎有所减退。从南宁到北海考察市场的广西合城房地产开发公司副总经理夏乾海说，外来投资者其实更关心的是北海市各产业的协调，房价归根结底靠经济发展来支撑。不少企业纷纷投资楼市，以一次性付款方式购买商品房，一方面获得可以保值增值的资产，另一方面实现企业经营避税，如果缺乏其他产业的支撑，小城市的楼市很容易因为这种资金进入而变得摇摆不定。“北海的楼市如果老是忽高忽低、忽起忽落，人们就觉得它只是一个投机场所，对真正的投资是缺乏吸引力的，毕竟稳健性是大开发商对一个城市的最重要选择。”他说。 （梁思奇 ）