任志强首次自揭伤疤 承认房产销售大降

    华远集团总裁任志强近日在搜狐网焦点房地产网举行的“京沪房企发展战略对话论坛”上，首次公开自揭伤疤，表示开发商钱不够的原因之一是房地产行业销售急速下降。这也是开发商首次在公开场合承认整个行业今年销售急速下降。

　　“从贷款总额、货币发行等方面来看，今年市场上流通的钱比去年多，为什么房地产商仍然感觉到资金紧张呢？”任志强表示，房地产企业自有资金不足，以及销售急速下降是他们今年特别缺钱的主要原因。

　　与此同时，投资银行高盛发表研究报告称，中国内地房地产价格将从去年的平均水平回落15％至20％。

　　自有资金净增量首降

　　任志强表示，从今年一季度的情况来看，房地产开发投资增长32.28%，这个增速相较去年同比高，相较上季度的环比也高。

　　他分析，投资在增长，说明整个行业并不是没有钱。但是详细分析数据可以看到，房地产行业的资金来源中，自有资金占比从35%下降到29%。而且，大部分自有资金是去年的，今年净增长的自有资金量不足。这是4年来第一次出现的情况。

　　除了自有资金下降，销售的急速下降也是开发商面临的另一个问题。任志强列举了去年、前年的数据与今年进行了对比。

　　他透露，去年、前年一季度，全国房地产销售面积都在7.6亿多平方米，而同期的竣工面积只有4亿多平方米。两年都是超卖3亿多平方米。而今年则一反常态，今年一季度的销售面积同比下降了15%，反映出来的结果就是，定金、预售款以及个人贷款急剧下降。

　　40宗土地流拍

　　任志强表示，其实对于开发商而言，银行贷款占资金来源比例是很小的。定金预售款以及个人贷款才是开发商最重要的现金流。他提供的数据显示，去年一年，定金和预售款占资金来源的23%，个人住房贷款占13%，银行贷款占比很低，从2000年的24%左右下降到去年占所有开发资金的18%。而定金预收款和个人贷款大概占42%。

　　“如果今年定金预售款和个人贷款下降15%，有些地区还在继续下降，这些地区的开发商可能就感觉到手里的现金流不如去年充足了。”他表示。因为销售的下降，让定金、预收款、个人按揭贷款在一季度开发总资金从42%下降到了19%，这样大家感觉没有钱花了。

　　任志强表示，从价格来说，土地价格虽然没有曝出天价，但是今年上涨仍比较快，比去年还快，导致全国有40宗流拍。

　　对于一手房住房价格，国家发改委和国家统计局联合公布的数据显示，上涨了11%。全国70个大中城市，有16个城市房价在下降，其他城市仍在涨，特别是二、三线城市。

　　不过，任志强表示，“房地产的预售房房价保持增长，这是表面情况，事实上，价格环比大幅度下降。”他认为，今年一季度价格仍在上涨，去年翘尾因素占了90%。其实，今年１到３月份的净增长大概每个月只有0.3%。但是，价格下降也不是不可能。“开发商都想挣更多的钱，谁也不愿意降价。有个别开发商降价，也是因为银行逼的，必须还款才能续贷。”

　　投资、房价都下降

　　任志强透露，从目前情形看，全国东、南、西、北、东部沿海、环渤海、珠三角、长三角等８个地区，其中３个地区的销售急遽下降，还有５个地区的销售是上升的。

　　从全国来看，去年的土地供应增长比较快，所以到今年一季度，整个供求关系环节、供应量是增加的。但是，他预计，到二季度，由于开发商资金紧缺，投资增长就会下降，然后供给也会下降。

　　房价方面，高盛之前向内地12个主要城市的住宅物业买家进行调查。调查结果显示，内地楼价需要从现水平下调10％至20％才能刺激需求，高于高盛假设的房价下调幅度。根据调查结果，高盛预期，内地房价将由去年底的平均水平回调15％至20％，而发展商买地的步伐也会有所放缓。

　　与此同时，考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将整体内地房地产的行业评级由“吸引”降至“审慎”。

　　目前，高盛将内地房地产股（简称内房股）目标价较资产净值折让的幅度，由20％扩大至30％，以此反映房价下调的风险、内房股的盈利能力和资产情况，并将整体内房股今明两年的净利预测，分别下调42％和50％。

　　并且，高盛下调数家A股房地产企业目标价。未来12个月房企目标价的下调幅度在13％到45％之间，其中，将万科A12个月的目标价由17.06元降到14.03元；招商地产目标价从28.49元降到15.64元。

    《国际金融报》 (2008-05-20 第07版)