调控升级竞争激烈 房企创新“如箭在弦”

  　国内地产巨头万科、保利、富力等纷纷实现股票增发；碧桂园、合景泰富、远洋地产、ＳＯＨＯ中国、中国奥园地产等也成功登陆香港联交所；山东的天建、普利等国有房地产企业实行改制；海尔、绿城的强强联手；鑫苑、天业等地产企业上市……这一切似乎都在证明，房地产企业不管在管理体制、运营模式还是融资渠道上都开始挥舞创新的大旗。

  　宏观调控

  　引发地产企业体制创新

  　国家不断对房地产行业进行宏观调控，土地招拍挂的实行、金融门槛的提高、“７０／９０”等系列政策使整个房地产行业的态势发生了巨大的变化，许多中小房地产企业对其面临的生存空间感到忧虑。有开发商认为，宏观调控背景下，开发商的生存空间受到进一步挤压。

  　华辰地产负责人认为，在生存空间被挤压的情况下，向现代化企业迈进应该成为开发商普遍思考的问题，在资金链条、企业管理、土地规划等方面的整合与努力成为开发商必然的选择。有专家指出，仅仅依靠土地与囤积房屋挣钱的模式将明显滞后，房地产开发企业应该以更快的速度向现代企业转型。尤其一些国有房地产企业，面临的制度陈旧、效率低下等问题已经难以应付当今房地产市场的变化，体制创新，打造高效、现代、适应房地产市场的企业运营模式势在必行。天建、普利等地产企业改制便是顺应了宏观调控的趋势，大胆在体制上进行创新以寻求更快速的发展。

  　激烈竞争

  　引发运营模式创新

  　如今地产行业的竞争已经升级为品牌、资金、土地、理念的综合竞争，单枪匹马可能不足以应付日前的竞争态势，于是催生了企业扬长避短，合作共赢的开发模式。

  　海尔与绿城的强强联手便是房地产企业运营模式大胆创新的代表，绿城在内地的全国化战略一向有迹可循。其特点之一即是，凡至一地，大多选择与本地地产公司股权合作，以相对低成本获得土地资源，然后输入自己的开发经验与产品专业能力，尽量避免以高市价在总部以外的市场拿地。进入２００６年以来，全国地王的价格水涨船高，即使是绿城这样的上市绩优股也感受到地价背后的压力。而海尔虽然缺少地产开发的经验，但充足的资金实力给予了其强有力的支撑。用卢铿的话说，“绿城拥有的开发经验，对产品品质的专注程度，以及运营多个五星级酒店的经验，这是促使双方合作的一大基石。全运村项目这样大规模、影响大的项目，对于新海尔地产的经验提升、品牌提高至关重要。”２００６年，鲁商将旗下的房地产企业进行整合，组建了房地产业次集团鲁商置业，并为商业地产的开发专门成立了银座地产公司。与其他房地产企业不同的是，鲁商的房地产业拥有自己独特的一套扩张思路：借力已有的“银座”品牌，协同银座零售业向地产业进军。鲁商集团方始涉足房地产界，但旗下的房地产公司在短短几年内便迅速发展到了１５家。

  　金融政策趋紧

  　催生地产企业融资创新

  　迈入２００８年，随着各项房地产金融新政的落地及中央经济工作会议的决策，将实行金融从紧、货币总量压缩控制，银行贷款规模相比大为减少……房地产领域的贷款，更被作为重点看管。一系列调控政策，使企业从银行等金融机构贷款的难度加大。而政府很可能继续加息，提高企业融资成本，这意味着房地产企业２００８年还得继续在资本市场长袖善舞，拓展多元化的融资渠道，以保证开发资金链的完善，应对节节攀升的地价和金融调控风险。

  　　随着国内地产巨头的纷纷上市，山东地产也积极拓展融资渠道，继山东天业地产成功上市后，鲁信置业也成功借壳上市。除此以外，专家认为目前中小房企还可以通过借力私募资金或外资投资基金等方式实现融资。这需要地产企业整合多方资源，这对地产企业本身是一种考验，对企业今后的发展也是一种考验，但在当前的金融政策和竞争格局下，金融创新势在必行。