认清自身需求 买房别被排队“忽悠”了

    活动策划：柯鹏 李和裕

    主持/整理：李和裕

    嘉宾：薛建雄

    佑威房地产研究中心主任

    今年楼市“利空”气氛弥漫，但近期一些楼盘却“重现”排队购房现象，又令人心存疑惑。该如何辨别如今的排队购房？本周我们请业内人士就此做解读。

    解相：长龙重现有原因

    主持人：对于近期一些楼盘“重现”排队买房，您如何看这一现象的“真伪度”？

    薛建雄：楼盘热销的原因有很多，规划良好者有之、地段上佳者有之、价格平实者有之、品质较高者有之，当然，有意炒作者亦有之。近日受到市场密切关注的当属开盘时出现排长龙现象的长宁区楼盘天山华庭，据称部分购房者甚至排了2天才买到1套房子。但火爆场面很快就恢复了平静，网上房地产数据显示该楼盘还有很多房源未售出。

    而我们调查了解过，开发商方面表示自己是无心炒作的，不过由于早前市政规划有变，导致该楼盘无法确定交房时间，加上定价问题，和原计划比起来差不多推迟了1年才开盘，原先累积的客户又多，所以通知开盘后，引来了很多人，造成排队。其中，特别是周边的一些对该楼盘“盯”了很久的中介，为了抢客户也为了赚差价，提前排队抢房源，然后在外兜售给没能提前排队的购房者。

    此外，我觉得近期一些楼盘热销也与市场需求有关，特别是具备低总价优势的小户型项目。如排在4月上海楼市成交面积前三位的楼盘――盛唐福邸、荣御景苑、天山华庭的套均成交面积分别只有80、84和75平方米。其中，位于浦东新区的盛唐福邸也和天山华庭类似，开盘当天人满为患，300多套房源发出近800个号码，且在4天内全部售罄。

    求因：楼市仍在受考验

    主持人：那么，您觉得排队买房现象是否可以说明楼市已经回暖？

    薛建雄：我们研究中心的统计数据显示，4月上海楼市的总供应量为198.18万平方米，环比3月下滑3.2%；总成交量为181.52万平方米，环比下滑15.8%。我们认为，4月商品住宅供应不足是导致当月成交低迷的主要原因，如4月商品住宅（剔除动迁配套房）的供应量仅为95万平方米，环比下滑13%；但成交为97.92万平方米，环比仅下滑1%。还有4月所推出的65批商品住宅房源中，有34批房源的价格比前批出现了不同程度的上涨，占总项目数的53%；有4批房源的报价比前批有不同程度的下滑，占总项目数的6%；有9批房源的价格与前期持平，占总项目数的14%。

    此外，4、5月是传统的楼市旺季，由于购房者有假期看房，加上房展会的推广效应，以往开发商都会赶在房展会之前大推房源，以备假期销售之用，但是，今年“五一”期间开发商推房源的热情却并不高。如去年“五一”前一周，上海商品住宅的供应量达到68.79万平方米，今年却只有27.55万平方米；而房展会4天新房的供应量也只有11.28万平方米，远不及去年同期的23.63万平方米。参展的开发商虽然增加，但推盘量却下降，表明楼市观望气氛仍浓，甚至于开发商的观望心态比购房者还要严重。

    献策：适合需求便可买

    主持人：面对真假难辨的排队购房现象，您对购房者有什么建议？

    薛建雄：在楼市观望氛围持续近半年之久的今天，开发商不仅面临着从紧货币政策的威胁，更亟须完成大量的资金回笼。但同样的，对于购房者而言，长期的持币观望并不意味着刚性需求的减少。现在买卖双方都还在观望，但坦白地说，楼市是“外冷内热”。上海楼市的“冷”主要还是由开发商造成的，很多开发商因为4月的消息面不利而推迟了销售计划，并使得预告5月要推房源的住宅项目达到55个之多；“热”则可以从一些楼盘的热销体现出来，表明楼市内部动力仍在，需要进一步调控。

    当然，大家对于房价问题还是给予了最多关注。其实，判断何时是买房的最佳时机，最关键的是要根据自身需求，针对某个产品进行判断。在了解了市场行情和项目特点、调整好了心态后，购房者便可以出手。如在上面我提到的4月价格下跌的4个楼盘中，有2个是因为前期涨幅过快而目前价格有所回调的，另2个则主要是受到旁边有楼盘低价上市的影响。现在判断一个楼盘的价格，主要看它涨得是否“理智”，如果过于虚高则有回调可能，如果价格有支撑则可以购买。（作者：活动策划：柯鹏 李和裕）