二手房佣金调整 中介压力考验市场弹性

    4月的最后一周，有关“中介公司降佣金救市”的言论甚嚣尘上，与之相对应的事实则是北京多家房产中介酝酿“下调中介费”。

    “我今天才知道很多企业开始真正下调佣金收费标准，不过最近业内的确都在考虑调价的措施。”4月30日，记者展开调查采访时，21世纪不动产北京安信瑞德瞰都嘉园加盟店置业顾问牟海坤如是说。

    尽管京城各家中介尚未表现出集体降价的一致性，但佣金调整在即已是不争的事实。记者了解到，这种调整将在各地二手房服务市场上蔓延，反应不一。此前一个月，南京市经纪人专委会代表全市900家房产经纪机构，向市物价局递交了“将中介服务费率提至2%”的建议，目前尚未获批。

    佣金调整

    记者在对北京各大中介门店走访中获悉，中大恒基、中原地产、千万家等一些大中型房地产经纪公司，均欲采取调价行动。

    “最近二手房市场比较低迷，企业希望通过降价来刺激市场。我们确实有这个打算。”千万家房地产经纪有限公司总经理华国强在接受记者采访时坦言。

    该公司市场分析师高晗告诉记者，受紧缩信贷政策以及房价波动的影响，当前购房者普遍较为谨慎，市场观望氛围浓厚。

    尽管自进入4月以来，二手房成交量已开始有所回暖，然而同3月份相比，变化并不明显，截至4月29日，当月网上签约套数2498套，成交量仅高出3月约10%，而4月上旬二手房价涨幅甚微，仅有0.2%。

    “这比预期差了很多，可以说市场在慢慢恢复，但仍然没有完全脱离低迷期。”高晗表示。

    无疑，降低佣金则有利于在市场低谷，促进二手房购买需求的释放。中大恒基方面亦对此持相同观点。该公司京都国际店置业顾问曾志国透露，近日公司已将佣金比例从3%调至为2.8%。“费用下调后，对工作人员来说每单收益减少了，但如果总的成交量上去了，整体业绩还是上升的。”曾志国说。

    值得注意的是，知情人士透露，国家发改委、住房和城乡建设部正在酝酿调整中介收费标准，但调整并非是将收费标准下调，而是将中介收费细化，并在全国形成一个较为统一的收费上、下限区间。

    有媒体猜测，一种可能的方案是，在比例不提高的情况下，将收费进行分解。签买卖租赁合同收取一定比例佣金，而如果中介提供资金担保、验房等其他服务则另外收费。

    北京中介调价的连锁反应，亦被看作是对上述政策出台前，企业敏感的市场预调整。

    但北京中原地产三级市场部副总经理宫萍此前曾公开表示，由于政策的调整意见正在征集当中，具体规定尚未出台，企业在现阶段如何对价格进行调整，尚不好把握。

    “中原方面对于佣金价格调整也在商讨当中，期望政府部门尽快给出指导意见，否则我们的预调整跟政策不一致，到时候还得重新制定。”宫萍认为，每次调整对市场来说都需要一个较漫长的消化过程。

    生存压力考验管理层智慧

    “中介收费标准必须依附于当地的房价，比如北京的房价很多在百万元以上，如果收取3％的佣金，那么对于买房人来说的确是一种压力，所以佣金标准定在2.5%比较合适。”华国强建议。

    据了解，目前北京的中介佣金标准与深圳基本持平，上海则从早年的4%逐渐调整为房价的2%，而南京目前则按着1.4%的中介服务费标准执行。

    业内人士指出，如果要求各地中介费纷纷下调，那么中介行业将有可能回到20世纪90年代的“房虫”时代。“半年不开张，开张吃半年”的状况将再次重演。

    事实上，中介行业的普遍态度恰与降价相左。上海大型中介公司汉宇地产相关负责人曾透露，住房和城乡建设部来沪调研时，他提交了要求提高收费标准的方案。该负责人表示，在国外，服务比较完善的中介公司一单买卖交易收取的中介费用是5%~6%。

    这种建议的背景，则是中介行业依赖于居间佣金生存的现状。在北京此次调整风波中，记者在调查中发现，已经确定降低佣金的公司，却出现了“灰色地带”下的收费项目。

    4月30日，当记者以购房者的身份询问定福庄某中介公司时，该门店经理告诉记者，服务费的确已由原先的3%下调至2.5%，但是客户另外还得缴纳0.5%的代书费。

    针对“代书费”的疑惑，该名工作人员表示，这即是代理买家签订合同的费用，而在此之前，该项费用并不存在。

    “买家的费用其实并没有降低。但因为公司在收费问题上正在调整，所以具体规定还不是很明确。”这位工作人员如是说。

    可以看出，中介行业在佣金费用的调整选择上进退两难，一方面期望通过降低中介费刺激市场，另一方面则必须为随之而来的生存压力骤增做好准备。无疑，在政府部门指导政策出台前，如何在楼市低迷期扩大市场份额，又确保行业健康发展，考验着管理层的智慧。（吴雅卿）