老外在京置业绝招 邻居是豪宅升值关键

    老外在京置业绝招外国人与中国人置业一个最大的区别在于，外国人更关注和什么样的人做邻居，而中国人更倾向于就房说房。虽然买的是豪宅，但如果邻居都是暴发户，那社区环境能好到哪儿去？有钱不意味着有品位，邻居是房子升值的关键。

　　Simon，一个德国驻北京公司的高管。他的家在离法兰克福不远的一个小镇,大约有300户居民。他的房子坐落在一个小森林里，房屋的四周都是树、绿地，树林里鸟儿会在早晨和晚上“欢唱”。在树林里散步，还能偶尔遇到鹿、兔子和狐狸等小动物。

　　因为太太是中国人，Simon前几年就在北京中央别墅区买了一栋别墅。Simon居住的社区环境很美，和他的家乡有点相近。有花、有草、有鸟，早上可以在林荫道上晨跑，也可以去健身房锻炼身体。之所以选择中央别墅区置业，Simon的理由是“将来孩子可以上国际学校”。

　　不过，唯一让这位来自德国的朋友不能适应的是：每次进入小区，门卫都会向Simon敬礼。他说：“虽然门卫很敬业很认真，但是我又不是军官你也不是士兵为什么要敬礼？这里不是军营，只是生活社区，门卫只要点头示意或者微笑就可以。这样才不会有距离感，才会感觉亲切。在德国，物业管理就很人性化，大家像一家人一样。

　　随着北京国际影响力的提升，像Simon这样越来越多的外籍人士愿意在北京长期生活。不过，究竟外籍人士需要什么样的居所？他们的置业标准是什么？新限外令的逐步落实，对在京的外籍人士贷款购房有何影响？他们办理住房按揭贷款时应该注意哪些问题？绝大多数在北京租房的外国人，最在乎的又是哪些？

　　Patrick Parsons:最重要的，就是要离办公地点近。在国外，人的工作时间都是以小时计算，特别是中产阶级，不像中国这样以天、周、月为计算单位，所以老外以“时间就是金钱”作为第一信条。用一个企业中层为例，他每小时能赚100美元，如果他在西山买一套风景秀丽的别墅，而他又在国贸工作。每天，他来回在路上的时间就至少4小时，一年按250个工作日算，他等于白白扔掉了10万美元。

　　因此，外国人选择第一居所或投资型住宅，一定会选择离商业区或办公区近的物业。朝阳公园、燕莎一带的物业就很受外国人的欢迎，不仅离CBD核心区不远，而且生活配套完善。另外，交通一定要便捷。由于语言不通和对城市的不了解，外国人出门大多都打车或乘坐公共交通工具，因此小区周围是否有便捷的交通网络，也是他们关心的问题。

　　外国人最看重的还是配套，甚至重于房屋本身。因为配套和环境意味着一种生活方式和生活品质。很多外国人最初都是一个人来到北京求学或工作，单身的他们对社区旁边的生活配套设施十分在意。有能方便购物的超市，有林立的餐馆，有各种娱乐休闲场所、康体中心，有洗衣店、家政服务公司等等。不用把太多的精力投入到生活的琐碎中，这样老外们可以用更多的时间去品味中国独有的文化特色和结交更多的中国朋友。

　　有孩子的外国人，在选择房屋时，首先挑选的就是周边是否有国际学校。

　　看重地段发展潜力。与中国人相比，外籍人士买房前非常看重规划和相关信息的收集。不仅了解区域周围的交通、生活设施配套的情况，还会详细了解整个城市的规划情况。外国人常用发展的眼光去选择房子。

　　Benjamin Christensen：倾向选择小社区。一般地，中国人买房子，都会选择比较大的社区。但外国人买房大多数会选择小社区，因为在城郊，买大社区好，商业、学校、医院全到位了；但在城里，所有的配套都是现成的，没必要买大社区。在外国人眼中，社区小，居住的人少，物业也相对好管理，管理水平也容易维持在较高的状态。

　　十分看重有无会所。很多外籍人士到北京买房提出的第一个问题是“这里有会所吗”？他们认为会所是一个社区必不可少的配套，用来接待朋友，或者和社区邻居交流沟通。而且，对会所的要求也比较高，希望有游泳池、餐厅、健身房、保龄球等健身娱乐配套设施。

　　物业管理如何，也是老外们重点考虑的问题。物业好坏很重要的一点就是服务是不是准时，除了设备齐备、安保措施周密外，老外还是比较喜欢选择由国际知名物业公司来管理的社区。

　　“择邻而居”也是老外们的置业的信条之一。在欧美，物业升值与否，很重要的一点取决于物业管理得怎么样和楼里住的是什么人，居住在名人荟萃的地方是一种荣誉。外国人与中国人置业一个最大的区别在于，外国人更关注和什么样的人做邻居，而中国人更倾向于就房说房。虽然买的是豪宅，但如果邻居都是暴发户，那社区环境能好到哪儿去？有钱不意味着有品位，邻居是房子升值的关键。

　　喜欢选顶级物业。对于大多数中国人来说，还没有经历过经济危机，因此，他们买房时，一般只从现在的收入水平、市场行情来判断物业是否会升值。而很多外国人都经历过经济危机，挑房时会考虑得比较长远，会考虑到经济不好时的因素。在美国，每到经济萧条时期，两种人的消费相对稳定：最穷的人和最富的人；两种房子最容易出租：廉租房和顶级豪宅。

　　Anton Eilers：选择品牌开发商。外籍人士买房非常在意谁在盖房子，然后挑选其信任的开发商。在老外眼中，开发商的信用很关键，因为国外比较在意房地产开发过程中的金融风险。因此，在选定具体购买的楼盘前，他们会了解开发商、建筑商的实力和专业技术能力，并且密切关注建筑项目的施工进度。

　　另外，外籍人士对住宅安全性、私密性的要求较高。安全性是继环境外，外籍人士选择房屋的第二个要求。

　　老外对北京的装修市场并不熟悉，也没有时间浪费在装修上，所以，他们大部分选择精装房。根据老外的生活习惯，他们对装修的标准主要要求有以下几点要求：简洁明快，功能实用，面积大小合适，厨卫书房等要区分清楚尽量隔离，布局要合理，装修材料品牌不重要只要环保就行，厨卫是重中之重，管道安装要有反水，一淋一浴(日本人必须要有浴缸)，放毛巾的地方要亮等。

　　Anton Eilers：从2007年12月开始执行《外商投资产业指导目录(2007年修订)》（新限外令），其目的重点在于抑制外商过度投资房地产，挤压房地产泡沫，遏止炒房行为，对外籍人士的自住型购房需求影响不大。

　　外籍人士在京学习或工作确有需要在京购房的，可参考2006年商务部等六部委颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，只要满足三个基本条件：一、在中国境内工作、学习时间达到一年以上；二、在中国境内未曾购买过房产；三、所购买的房产只是用于自住，外籍人士就可以经过相关部门的审批，办理申请购房手续。

　　据我所知，受信贷紧缩政策影响，内资银行中只有光大银行、交通银行(601328行情,股吧)明确表示可以办理，而国有银行已经全面叫停。以曾开办过外籍人士住房按揭贷款的中国银行(601988行情,股吧)为例，目前只办理已加入中国国籍的外籍人士的贷款；而同是曾开展过类似业务的上海浦东发展银行，在全国也只有苏州分行可以办理，北京、上海等其他城市均不予受理；而交通银行也只能办理有合作协议的新楼盘的贷款，暂不办理外籍人士的二手房贷款。

　　相比之下，外资银行的政策就宽松得多，像东亚银行、渣打银行、汇丰银行、花旗银行等外资银行均可以办理外籍人士的住房按揭贷款，且在贷款币种及贷款利率方面，政策也比较灵活。

　　内资银行（可办理外籍人士住房按揭贷款，以下同）办理住房按揭贷款的利率，是完全按照央行的利率相关规定来执行的，因此，只能办理人民币贷款，且执行现行的基准利率（五年期以上），如果借款人资质比较好，银行可能还会给予一定的优惠，或将执行15%的利率下浮。

　　外资银行的人民币贷款政策，其政策基本和内资银行一致，只是在外币贷款方面，因外资银行受其自身外币来源成本的影响，利率差别也很大。以申请美金贷款为例，东亚银行的利率为6%，而渣打银行可能就要达到8%；其他币种：港币为6.7%，新币为5.5%等等。

　　在选择贷款币种时，不仅要考虑利息支出总额的多少，还要考虑还款是否方便，以节省外币兑换的相关费用。

　　例如，美国籍的Amos在中国的一家外企工作，薪资按美金计算，因此，对于他来说，选择美元贷款相对会比较方便。

　　打算申请外币贷款的外籍人士需要注意的是，银行是以人民币的形式放款的，汇率则要参照签约日和放款日的外汇牌价，因此，对于借款人来说，是有一定的利率风险的。

　　Patrick Parsons:按照目前内资银行的相关规定，办理住房按揭贷款，银行是不收取任何费用的，而外资银行通常要在贷款最初的三年收取一定比例的服务费、总数约为贷款额的0.5%，还有其他的收费项目：如住房抵押贷款合同的公证费、保险费、律师费等，各银行政策略有不同，但都比内资银行稍多一些。

　　对于贷款成数及贷款年限，内外资银行的政策比较一致。如购买新房，90O以下房屋，最高可达购买价或评估价（取低）的八成；90O以上房屋，最高可达七成。贷款年限最低为五年，最高三十年(申请人年龄+贷款年限<=70)。而二手房的贷款成数则要参考房产的评估值，视具体情况而定。

　　内资银行除了按固定利率计算的贷款方式以外，提前还款一般是不收取违约金的，而在外资银行提前还款，要按照合约，收取不同比例的违约金。

　　如以人民币、港币、新币在一年后提前还款，则不收取违约金，若申请美金贷款则要在三年之后才能提前还款，否则要收取违约金，违约金的数量一般为贷款额的3%或5000元（贷款币种）。

　　由于各银行审批外籍人士贷款所需材料比较多，如身份证明、居住证明、收入证明、婚姻证明、房屋交易证明等。而且有的银行可能会根据自身的规定，要求申请人交付其他的材料：如公安机关开具的居住一年以上的相关证明、联系地址证明等。因此，为了减去不必要的麻烦，要尽量将材料准备齐全。

　　Benjamin Christensen：上述的物业管理、配套、交通、环境等一系列外国人置业的要求，也同样是他们在租赁物业中重视的问题。另外，对于房屋新旧程度，外国人不是很挑剔。他们选择一个小区居住，一般都会关心其竣工交房的时间，也不会选择太过陈旧的小区，2000年以后交房的小区他们一般都能接受。

　　我的一个朋友Werner，是某外企的高层。他的妻子和两个女儿都生活在美国，公司对Werner在北京工作时限也定格为三年，三年后他还会回到美国。由于没有在京生活的长远打算，Werner选择了租房，而不是买房。

　　在北京的老外大部分都是外企的高层管理人员，一般公司会给他们租房子住。所以，他们对房屋的租金、售价抗性很小。事实上，由于每个公司对外国人住房补贴多少和方式的不同，他们对价格的关心程度也不同，只要价格合理、公道，他们一般都不会排斥。

　　对于已经结婚的外籍人士来说，小区内是否有供小孩玩耍的区域也是其考虑的重点。

　　因为，外国人在自己的家乡，很多都是住在别墅里，不用担心小孩的安全问题。但是，在北京就不一样了，人多车多，留下了很多安全隐患。

　　小区内是否有专门供小孩玩耍提供的场地或设施，便成为很多住在公寓里的老外所担心的问题。

　　Anton Eilers：外国人对自己居住房子的户型要求也往往和北京人不一样，他们大多喜欢大卧室、大厨房、大客厅，因为他们更加强调居住和生活的舒适性。

　　老外选房子的标准，品质是位于第一位的，价格则排后面。因为大多数外国人都有住房补贴，这可以解决他们一部分房款，况且相对于老外的收入来说，北京的房租还算低。

　　老外衡量一套房子品质的好坏有一套自己的办法，但不同国家和地区的老外选房子的标准还是有差异的。

　　比如来自欧洲的老外，对所租房屋的品质要求较高，特别是来自北欧国家或德国的外国人，对于所租房屋细节的品质要求特别明确。

　　比如地板、水龙头等细节问题，如有可能他们甚至会趴到地上去一一检查确认。而美国大都偏好大的房子，希望最好能有自己的花园，而且喜欢住有人气的地方。

　　住所的配套设施也要求齐全，家具不一定要贵重的，但一定会选择有氛围的，对居所的文化内涵有一定要求。