无米之炊痛楚:新烂尾楼多缘于资金断链

    “超低价出售山东土地和厂房！”

    在一家房地产项目交易网站上，赫然挂着一条这样的信息。

    信息的发布者称：“此地评估价1750万元，现1200万元对外出售，也可出租，出租价每年70万元。备注：整体占地50亩，有办公室4层，住宅6层……”

    地块转让方张女士告诉记者，这块地是“自己家的”，原先自己办了一所高中，现在不想做了，想转行做别的，所以就打算转手倒腾，“买来以后想干什么就干什么，可以继续办学校，也可以开公司，办工厂。这里交通便利，紧邻高速，环境又好，很值。”

    “拆迁”投入猛于虎

    年后，在一些房地产交易信息网站上，类似的土地和房地产项目转让的供应信息多了很多，其中有不少项目看起来条件非常优越。

    在这些项目中，记者注意到了一个位于北京市东城区建国门附近、规划建筑面积约为15万平方米的房地产项目。该项目是从2003年开始拆迁，一直到现在尚未拆迁完毕的弘通大厦。

    弘通大厦项目位于北京二环以内，长安街沿线，地理位置处于城市核心地带，周边有高档公寓住宅，也有北京传统的四合院住宅，住宅价格平均在2.5万元/平方米左右。在北京，二环以内的土地供应已经基本绝迹，长安街沿线的建国门附近更是寸土寸金，这个项目的地段可谓绝版。

    就是这样的一个地理位置绝佳的项目，曾经吸引了许多有实力的开发商的注意，但最终不是望而却步，就是败走麦城。

    转让信息表明，该项目已经取得了规划意见书、审定设计方案通知书、建设用地规划许可证、总平面图等相关文件。事实上，项目2003年之前就完成立项，审定了项目的规划设计方案，并完成了规划意见书，顺利拿到土地，却在拆迁这一关拖延下来。走了长达五年的曲折道路，至今不但没有顺利入市，反而被挂到了项目公司转让的市场信息中。

    据悉，该项目的土地开发权是2003年由富恒房地产公司以协议出让的方式取得。由于项目所在地块上驻扎着包括食品科学研究所、社科院、街道办事处、人民美术出版总社、居民楼等在内的众多产权主体，拆迁所需资金数目巨大，因此拆迁工作开始后不久，就因为资金问题而停工了。这时候，中信集团下属的中信房地产公司看中了这个黄金(197.49,-2.53,-1.26%,吧)地段的项目，并投入了新的资金。但历经两年多，终于拿到建设用地许可证后，总计完成拆迁不到3000平方米，而花费却高达1.2亿元，拆迁工作进一步陷入停滞状态。

    此后，中信房地产公司想到了项目转让。

    2006年，上市公司亿城房产的网站上，出现了一条公司拟开发储备项目的信息，该储备项目即弘通大厦。此时的亿城和中信尚处谈判阶段，并未正式达成合作。亿城希望通过增发来募集资金，启动项目。但在项目运作一年，并投入近亿元资金后，亿城出人意料地选择了退出。亿城方面对当时做出如此选择的解释是，“拆迁难度太大。”

    据了解，该项目未来估算拆迁投入还将需要至少4亿元，何时能完成却未可知。

    据悉，宣武区南菜园的一个危改项目也面临类似的尴尬。28.14万平方米体量的项目，分三期建设，其中一期已建完，还剩余19万平方米(地上16.61万平方米)，因为拆迁的问题无法开工。

    无米之炊的痛楚

    除拆迁难以外，项目转让还有很多其他的原因。其中有些是闲置土地的转手，如中关村科技园区昌平园核心区20亩工业用地转让，据悉该公司购买时，这块土地就是闲置土地，买下来以后，自己厂房和办公楼都够用，就没有开发，现在还是闲置，是块空地，还没有做七通一平。转让价格是120万元/亩，“手续我们都可以帮你办，如果你想通水通电什么的我们也都可以帮你给办了。”地块转让方所在公司的何女士向记者表示。

    也有的是已经建好的现楼的产权过户，例如西直门独楼产权过户，是一个已取得土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、预售许可证的现楼项目。

    值得关注的还有一个位于海淀核心区的写字楼，已开工，四证齐全，也摆上了项目公司出售信息栏。据记者了解，这是因为开发商资金链出现问题，不得不忍痛割爱。

    京城一位开发商表示，最近有不少项目公司想找他谈合作，实际上这些项目有不少在一定程度上遇到了资金问题。“但现在并不是形势最好的时候。”他说。据他了解的情况，现在不少公司，银行贷款相当紧，而因为目前市场预期不明朗，风险投资对房地产行业的兴趣也有所下降，一些开发商着急寻找门道，但不是每家都那么幸运。

    土地一级开发网的一位工作人员向记者表示，甚至出现烂尾楼拍卖他都不会觉得意外。他表示，烂尾楼搁置时间长，出售方的心理预期并不是很高，接盘者往往可以用较低的资金拿下，获得后期较高的利润。“不过烂尾楼的问题往往没有那么简单，它背后可能有许多产权纠纷、欠资问题、违规开发等等陷阱，这些都需要做详细的调查。”这位工作人员认为，“不具备整个楼盘的整体资金筹措计划以及良好的融资渠道是导致烂尾楼产生的必然因素。房地产开发商可以考虑在开发初期就增加投资者，通过稀释股份的方式使项目的投入资本提高，以避免烂尾楼的结果出现。” （陈文雅）

    北京市社会科学院经济研究所副所长赵弘表示：“由于资金问题造成的烂尾楼在北京近50个项目总量中占60%-70%，金泉广场、枫蓝国际中心、瑞城中心、美邦国际中心、中宇大厦等都是如此。”

    从2005年来，北京一直在着手盘活烂尾楼项目，但在刚刚处理完几家烂尾多年的重点项目后，新的烂尾项目又将产生，如何应对？