楼市博弈步入敏感期 “压力论”破僵局

市场博弈仍在继续，今年中国楼市在进一步的调控中能否越走越稳？

    房价依然是个让人捉摸不透的话题。面对今年一季度“房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定观望氛围”的状况，业内并未产生一致看空的预期。而发改委价格司作出的“部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势”的判断，更是引得议论纷纷。市场博弈仍在继续，今年中国楼市在进一步的调控中能否越走越稳？

    压力因素客观存在

    发改委价格司的报告“预警”房价又将上涨：流动性过剩、人民币升值、材料和人工成本的快速上升、股市资金大量撤离并转入楼市、居民结束观望后入市等因素，都会对房价形成上涨压力。

    “我认为报告分析的各方面原因都是客观存在的。”有关部门的一位官员向记者坦言，总体上看，楼市供求关系紧张的问题还没有有效解决，目前部分城市虽然楼市形势“严峻”，但主要是由于购买力持续观望，一旦刚性需求入市，楼市就会回暖，所以发改委价格司的报告提出要“着力稳定房价，防止出现过快上涨趋势”。

    中国社科院城市发展与环境研究中心本周发布的“2008年房地产蓝皮书”也持同样看法。蓝皮书判断，从基本面看，尽管制约中国房地产市场价格过速上涨的因素正在增强，但还不具备整体走熊的条件，今年房价“拐点”出现的可能性不大。

    SOHO中国董事长潘石屹也表示，发改委价格司报告中列举的房价上涨压力因素对大城市影响更多一些，对于有投资价值的物业影响更大一些。“而除了上述因素，更重要的原因是一些城市前几年公开出让的土地量非常少，所以会影响到今年和明年的房屋供应量。在供应量大幅度下降的情况下，对房价造成的压力比上述因素造成的压力还要大。”

    市场博弈胜负未分

    不过，也有机构对楼市状况并不抱乐观态度。

    “市场博弈还在继续。”有分析师指出，现在市场观望情绪弥漫，成交量持续低迷，买卖双方拉锯激烈，未来不排除更多的开发商会选择降价促销，以推高成交量促使市场回暖，届时房价或将进一步下降5%至10%。而且，如果成交量恢复不足，房价则存在着继续下行的风险。

    相对于有关部门提出的房价上涨压力因素，一些机构则认为同样存在房价下降压力因素，如政策短期内不会放松，开发商拿地扩张时，地价占预收款的比例加大，导致现金流紧张，加上持续的信贷限额控制以及银行对第二套住房按揭的限制，使得开发商有可能通过调整价格来缓解压力；同时，未来房地产的预售面积供应量可能大幅增加；而在股市充满挑战以及宏观形势不明朗的情况下，购房者入市热情依然低迷。

    “如今判断房价很大程度上也是出于对经济形势的预测。”中原地产上海副总经理唐振东表示，“但我觉得至少股市资金撤出再流向楼市的说法并不准确，股市已经步入调整期，市场信心显得不足，可能部分有资金实力的会不选择股市而去投资稀缺性的高档住宅，而普通散户撤离股市多是想落袋为安，再去投资房产不太现实。”

    房价调控循序渐进

    楼市回暖的确还有待确认。一方面，全国绝大部分城市的房价还在涨。发改委的数据显示，今年一季度全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨了11.8%。另一方面，今年前三月全国70个大中城市新建住房销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅，并有13个城市的3月份房价出现了环比负增长。

    “去年国家调控政策接二连三，但楼市却逆流而上、越演越火，最终在年底整体市场进入胶着状态，各界发表言论认为‘拐点’到来，这种说法不够贴切。应该说今年楼市将体现理性特征，进入一个较大的调整期，从而保证后期市场得到持续良好的发展。”易居中国的分析师表示，“从整体上看，去年的调控政策并未立竿见影，政策效应的滞后性是主要原因，而今年调控将持续加强，执行力度逐步推进。”

    事实上，国家已经在采取行动。如上一年期的全国房地产市场秩序专项整治工作才刚刚结束，由住房和城乡建设部等八部委组成的9个工作组日前再次启程赴全国十几个省市，督察房地产市场秩序专项整治工作。并且，有消息人士称，这次检查组的一个特别任务是既要注意房价过快上涨，也要防止房价过猛下跌。

    而发改委价格司的报告重点提出了目前国家正在进一步落实的三项措施，包括着力解决城市低收入家庭住房困难、调整居住用地供应结构、加强房地产市场监管。社科院蓝皮书也认为，今年中国房地产调控力度将进一步加强，一方面将继续强化执行已出台的政策，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面，同时资源将向保障性住房倾斜。（李和裕）