房价上涨压力难减 房地产投资贵在长期

　　活动策划：柯鹏 李和裕

    主持/整理：唐文祺

    嘉宾：陈基强 基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理

    近日，发改委价格司发布了《一季度住房市场价格形势分析》，报告从四个方面阐述了全国房价整体仍将继续上涨的压力来源：一是从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格的上升；三是近期股市深幅调整，大量资金逃离股市，同时随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。市场对于房价上涨压力的看法不一，本周我们就邀请业内人士与大家交流。

    7大要素决定房价趋势

    主持人：您如何看待上述房价上涨压力因素？

    陈基强：最近3个月，我也做了相关的研究报告，有一些方面与有关部门的判断不谋而合。我认为现在决定我国房价变动趋势的有7大要素：“十一五”计划和政策是对经济发展的一种保证；中国经济未来5年预计保持GDP年增长7.5%是房地产价格的支撑；年均4%的城市人口增长率是房地产发展的刚性需求；房地产供不应求也促使价格持续上升；房地产是中国有限的投资渠道之一；人民币升值与通货膨胀体现了房地产增值保值的功能；宏观调控将为房地产投资带来挑战和机遇。

    房地产并非一个“独立”的市场。从对欧美国家过去12年的数据分析，GDP与房价的关系是正相关的，房地产市场的表现可视作经济情况的一种“滞后反映”（一般晚2至3个季度表现出来），而目前中国的形势也是一样的。再加上土地供应增长下降（去年土地开发面积仅同比增长0.7%），销售面积超过竣工面积（已经连续3年），购房者没有“选择权”（供求比最好在1.15，这样购房者可以选择适合自己的房子）。

    至于房价，从去年四季度到今年一季度的情况来看，调控的效果算是不错了。但是，从严格意义上来讲，房价并没有下跌，哪怕现在珠三角一些城市的房价回落到了去年同期的水平，可你会发现现在的价位和去年的价格支撑点还是连得上的，调控只是把虚涨的部分挤掉。房价仅在一年时间里的“波段”并不显得十分重要，我们做投资的要看到楼市的长期持续性。

    二三线城市风险须防备

    主持人：您如何看待各大城市的房地产发展？

    陈基强：房地产的区域化特征明显。一线城市多经过调控洗礼，市场容量大，国家对其楼市的监控也更严。二、三线城市则有经济发展潜力，房价基数也低，据我们统计，去年以来，各大开发商在二、三线城市土地储备总投资金额约1200亿元人民币。

    但需要指出的是，二、三线城市的市场容量有限，消费力也是要“养”的，“规矩”也不一样，所以，尽管不少进军二、三线城市的开发商已累积了不少开发经验，但城市房地产开发也不能“照抄”。看一个城市是否成熟，主要看经济增长趋势，及其是否会有大量“移民”进入，这都是与房价正相关的因素。

    此外，虽然丰富的土地资源和宽松的政策环境带给转战二、三线城市的开发商很多信心，但这种信心将在未来随着大家的争相进入而改变。如开发商的涌入可能导致二、三线城市竞争逐渐放大，地价上涨的速度也会加快，导致成本增加，房价上涨，而二、三线城市的居民消费能力相对偏低，过高的房价将会导致居民购买力减弱，房地产出现过剩、难以消化的局面。

    投机时代已一去不复返

    主持人：您对楼市投资又有哪些建议？

    陈基强：调控环境下，投资成本和风险压力骤然增加，把房产当作投机工具的时代已经一去不复返。前面我也说过，不要看房价在短时间如一年里的波动，如果做投资就要看3至5年的升值潜力。

    对于个人投资者来说，我觉得他们不应该贸然去二、三线城市买房，虽然那里的房价可能很便宜，但是只看到那些城市房价低是错误的，因为二、三线城市的二手房市场还不活跃，而对一项投资来说，“变现”能力很重要。

    另外，还要考虑到租赁价值。如在上海，对普通投资者来说，住宅价格已经贵了，倒是有不少沿街商铺价值被低估，可能成为未来楼市内的“黑马”；具备实力的话，则可以选择市中心豪宅，250平方米以上、平层的那种，要按照豪宅标准设计的，在调控影响下此类产品的供应量越来越小，价值则越来越高。