房价不具整体走熊条件 住房结构将改善

    中国社会科学院昨天（27日）发布的《中国房地产发展报告NO.5》指出，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于去年。

    2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体性走熊出现拐点的可能性不大。

    不具有整体走熊条件

    蓝皮书指出，从目前我国部分城市房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓看，还不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。从基本面看，尽管制约中国房地产市场价格过快上涨的因素正在增强，但还不具有整体走熊的条件。

    中国的城市化和工业化进程对房地产产品的刚性需求，城镇居民消费结构升级对住房的改善性需求，旧城改造、旧房拆迁对房地产产品的被动性需求，几种需求叠加决定了未来较长时期内中国房地产市场供不应求的基本态势。

    同时，中国人多地少、土地资源稀缺，城市用地尤其稀缺，保护耕地是国家的基本国策，国家对土地一级市场的垄断和供地从紧的政策导致地价持续上扬。

    蓝皮书还认为，国内外原材料价格持续上升，劳动报酬水平持续提高，房地产产品质量和科技含量持续提高，导致房地产生产成本走高。虽然不能排除一些城市在某些时段房价的上下波动，但这些基本面短期内不可能发生根本性变化，决定了中国房地产市场整体供求走势。“2007年末以来，某些城市出现的房市交易量下降和市场观望氛围并不能证明房地产下行的大拐点已经降临，至少提出该论断还为时尚早。”

    住房结构将进一步改善

    蓝皮书认为，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2008年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地的处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。

    “2008年住房供给量将保持增加态势。”蓝皮书指出，可以预期2008年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。

    蓝皮书认为，2008年房地产宏观调控力度将进一步加强，“一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。”住房政策理念和方向也将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。

    蓝皮书还认为，在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国次贷危机影响下，2008年我国房地产行业竞争将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善的中小企业的控制、并购和重组。

    建议增加有效供给

    蓝皮书指出，2007年房价快速增长的势头仍然没有得到有效抑制，土地交易波动过大，保障性住房建设力度不足。建议通过破除垄断、增加有效供给，遏制投机性需求等方式加强调控房地产市场。

    “垄断会降低资源配置效率，因此应该破除垄断。”为保障与工业化相适应的城市居住用地供给，国家在全国用地综合平衡的基础上，适度调整城市用地供给，各城市年度出让土地中应相应增加居住用地。住房开发环节，应严格执行有关文件精神，严格限制开发商囤地囤房。“国家应规范住房用地开发周期标准，在土地出让阶段即要求受让开发商承诺开发期限，违背土地出让协议和开发周期承诺的视作囤地，给予罚款或收回处置。已经出让土地要求开发商与土地管理部门按开发周期标准重新确立开发期限。居住用地出让招拍挂实行双重竞价规则：要求开发商提出详细的开发周期规划，对土地出让价格和未来平均销售房价同时竞价投标，招标机构根据地价和房价双重权衡确定最优中标人。”蓝皮书建议。

    蓝皮书还认为，要遏制投机性需求，防范市场风险。2007年以来，在房价持续增长预期引导下，闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀，对房价上涨推波助澜。为遏制投机性需求，应严格监控国际热钱入境，限制其非法进入住房市场；应提高第二套住房购买按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。

    此外，要注重政策的衔接性和协调性。建议加强国家相关管理部门之间的衔接和沟通，保证调控行动一致性。强化政策的协调性，国家政策重点应在于统筹兼顾，综合协调各方面利益。 （王光平）