０８房地产蓝皮书:出现拐点可能性不大

    新闻背景：4月27日上午，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心组织编写、社科文献出版社出版的2008年房地产蓝皮书正式发布。蓝皮书透露，对北京城区36个重点区域抽样楼盘的调查结果显示，户主户籍为北京本地的平均占到了近七成。

    为了解北京居民的居住现状、对住房价格承受能力以及购房意愿情况，中国社会科学院城市发展与环境研究中心开展了抽样调查和问卷调查。其中，对城区36个重点区域抽样楼盘的调查结果显示，户主户籍为北京本地的平均占比为69.6%，也就是说，平均占比达30.4%的非北京户籍户主在京居住。其中，在非北京户籍户主中常住的占比为26.8%，非常住户主的占比为1.5%；境外常住的占比为1.6%，境外非常住的占比为0.5%。

    进一步的调查显示，在36个重点区域中，户主户籍是北京本地所占比重超过平均占比69.6%的区域有19个，占52.8%；超过80%的区域有8个，占22.2%。户主户籍是北京本地所占比重在60%以下的区域有10个，占27.8%。

    户主户籍是非北京且常住所占比重超过平均占比26.8%的区域有15个，占36个区域的41.7%；超过40%的区域有7个，占19.4%。户主户籍是非北京且常住所占比重低于20%的区域有11个，占30.6%。户主户籍是境外且常住超过平均占比1.6%的区域有10个；超过6%的区域有6个，占16.7%。

    对于目前房价的走势，蓝皮书预测，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年，但是房价拐点出现的可能性不大。蓝皮书认为，虽然目前我国部分城市出现了房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓等现象，但是还不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。从基本面看，尽管制约中国房地产市场价格过速上涨的因素正在增强，但还不具有整体走熊的条件。

    房地产蓝皮书预计2008年房价涨幅将大大低于2007年  房价走熊拐点可能性不大

    社科院发布2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.5》。蓝皮书指出，2008年，房价上涨幅度将大大低于2007年，但是房价拐点出现的可能性不大。

    去年10月后，北京、上海、广州、深圳、南京等城市的房屋销售量锐减，房价出现下降或者波动，引发了房地产市场拐点的争论。

    “目前房价出现大幅下降的拐点没有政策支撑。”蓝皮书副主编、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国在上午表示，原材料价格的不断上升、劳动报酬的逐步增加、产品质量和科技含量的持续提高等因素，都将导致房地产生产成本走高。

    目前，北京、上海、广州、深圳等地的房价仍然在高位运行。蓝皮书指出，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡的情况，但全国房价整体性走熊拐点出现的可能性不大。

    房价拐点

    定义：3-5年内房价一直下降

    法晚（以下简称“FW”）：现在人们对拐点的认识有些不同。

    房地产蓝皮书主编、中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞（以下简称“牛”）：是的。一是房价的绝对值是往下走的，从一个高的价位向下走，这是很多人理解的“拐点”。二是指房价的增长速度大大减缓。

    FW：您是怎样理解拐点的？

    牛：在较长的时间3-5年里，一般商品房的价格一直下降，这是我理解的拐点。它是要在一个范围和周期内来看的，而现在很多人谈到拐点时没有界定。一些人认为房价已经到了最高点，事实上是现在的购买力、收入水平和房价相比到了最高点。

    趋势一：未来几十年内出现概率小

    FW：目前的趋势，房价拐点出现可能性有多大？

    牛：现在谈房价拐点为时尚早。某些地区在某个时段出现房价的波动，我认为是正常的。

    FW：我国何时会出现您说的拐点？

    牛：中国在未来几十年内，房价总的趋势全国是上涨的，不排除个别时段、个别地区房价的下降。真正意义上的拐点在未来几十年内出现的概率都比较小。

    FW：您的意思是几十年之后就会出现拐点了？

    牛：几十年后，或者不上涨了，或者达到供求平衡了，那时可能会出现拐点。现在供不应求的情况下，讲拐点是非常危险的。

    FW：现在房价高涨，原因是什么？

    牛：主要是供求关系。

    趋势二：局部地区可能率先出现

    FW：我们注意到，价格下降已经在局部出现。

    牛：是的，但是这不能代表全国都是这样。

    FW：那么这些局部地区主要是哪些城市？

    牛：原来房价上涨速度比较快、幅度比较大，房价绝对值比较高的城市。例如，上海、深圳、广州等。

    FW：价格下降已经在局部出现，房价拐点会不会率先在这些城市出现？

    牛：会。比如全国城市的拐点是30年，这些城市的时间可能缩短15年，甚至更早出现。这也说明这些城市的城市化进程完成，房子的供求已经平衡了，或者供大于求了。

    楼市交易量

    供求观望造成萎缩

    FW：近期，一些地方楼市交易量萎缩。这种萎缩的情况，是否是楼市出现拐点的征兆？

    牛：这是供求的相互观望。老百姓认为开发商卖得贵，就等等，看是否会出现拐点；开发商都希望卖到较好价格。一边是持币待购，一边是待价而沽，就出现了交易量萎缩。

    FW：如何看待购房者的观望情绪？

    牛：其实观望就是一种预期，谁买房不希望房价降呢？这是很理性的。买房者还是要根据自己的实际情况来选择。

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