发改委报告或推房价 调控切莫虎头蛇尾

    近日，国家发改委发布报告指出，今年一季度房价总体涨幅明显趋缓；由于各项交易成本的快速上升，二季度房价上涨压力加大，将呈温和上涨之势（4月23日《新京报》）。  

    笔者以为，二季度房价上涨的可能性的确很大。但是，报告所称助推房价上涨的原因却有待商榷。房地产业的暴利属性众所周知，成本高低只影响开发商最终的盈利空间，却并非是助推房价上涨的决定性因素；而房地产作为一种投资品，心理预期对未来价格变化起着更为关键的影响作用。

    该报告认为，以土地资源价格上涨为主的一系列交易成本攀升是推动二季度房价上涨的主要因素。这一观点与事实并不相符。数据调查表明，土地价格在房地产总成本中所占的比重并不是很高。就全国平均水平而言，土地价格在商品房总成本中的占比为26%，北京为22.98%，上海则只有16.15%。这就决定了土地成本不可能成为最终房价的决定者；房地产毛利空间较大，完全有能力消化这些交易成本的上涨。一些业内人士也曾公开承认房地产业存在暴利。而武汉一家地产公司一次性降价30%。该公司负责人仍向媒体坦陈“即使是这样，还能得到10%到15%的利润”。

    事实上，助推二季度房价的主要因素还在于购房者的心理预期。就市场需求方而言，之所以前期能够持币观望等待价格回落，主要是因为调控政策措施和市场状况给了房价可能下跌的期望。但是从历史惯例看，结婚、落户等刚性需求所能够容忍的空白时间不会很长，极限往往不过半年左右。开发商恰恰就是看透了市场刚性需求的这一弱点，在耐心地等待半年时间过去后，一次次地取得销售的成功。之前的事实也表明，在这半年时间内，相关的调控政策往往是“前紧后松”，直至最后阶段几乎就成为政策出台的真空。所以才会使得历次房价停顿或者下跌，最终都是以刚性需求爆发而终结，并且开始新一轮的房价上涨。

    就本次调控政策而言，显然也没有彻底走出以往的轮回循环。在市场观望的关键时刻，不仅罕见进一步调控措施跟进，反而有诸如“防止房价暴跌”的言论开始出现在一些官方机构。而诸如经济适用房工作的实质进展、“90/70”项目的推出、物业税实施等等这些有助于打击开发商炒作热情、遏制捂盘待涨行为的政策措施则在需求方的期盼中或是落空、或是推延。其最终的结果是购房者因心理备受煎熬而不得不停止观望。一旦市场上出手购房的人增多，房价将会上涨的预期也会日趋强烈，随后在追涨杀跌的买房心态刺激下，市场潜在需求和投资需求随之被激发，房价将很难避免下一轮的上涨周期。

    发改委报告发布，必然会对二季度房地产市场产生实质性的影响。诸多迹象表明，买卖双方在经过一番长达半年时间的博弈之后，心理层面的天平越来越向开发商倾斜。而这又恰恰是开发商财务资金压力已经达到极点的时刻，如果政策导向和市场需求方能够再坚持些时日，或许整个市场局面就会出现可喜的变化。相反的，如果在二季度果真出现房价走势的转身向上，对于多数民众而言，显然是令人遗憾的结局。（上海 财经评论人 马红漫）