开发商“钱”途受阻 购房者应顺势出手？

    活动策划：柯鹏 唐文祺

    主持/整理：唐文祺

    嘉宾：上海汉宇物业董事总经理 施宏睿

    应该说，2008年的房地产市场并不“轻松”。开发商们纷纷发布悲观看法，先有王石发布“拐点论”并率先打折促销，后有潘石屹惊呼“百日剧变”，再有任志强抛出“要死银行先死”论点。似乎与之相对应，近期一则“银行审查房企贷款”的消息，在市场引发轩然大波。虽然最后证实不过是例行检查，但背后却折射出房企覆巢危卵的心态。楼市走向将如何？购房者该如何选择？本次上证第一演播室请来专业人士就此做出解答。 

    主持人：今年是严格执行货币紧缩政策的一年，与金融密切相关的房地产行业，资金压力会否进一步增大？

    施宏睿：目前房地产开发企业资金链紧张已成为事实，我们可以从上市地产公司的财报便可解读出。万科、金地等大型企业在2007年业绩报告中披露的每股净现金流都为负值，这揭示出即使是上市地产公司的日子也不好过。另外，最近在香港寻求上市的恒大地产最终未通过审核，更说明房企通过上市这个渠道来解决资金紧张问题，在短时间内不会产生任何突破。宏观调控政策方面，刚刚出台了要求“房地产企业预交利润20%作为所得税”的政策，可谓进一步对开发商手中的资金进行“抽血”。一方面是开发商需要用钱的地方很多，另一方面却是融资渠道的收窄，所以2008年对于很多开发商来说，日子确实不好过。

    主持人：房地产业与政策的紧密度很高，今年的政策走向将会如何？

    施宏睿：房地产行业作为与政策紧密度很高的行业，最近的市场表现也开始反映出这个道理。那么，今年的政策还会从哪些方面对房地产行业进行影响呢？我认为最主要的还是规范行业参与主体的行为，引导消费者理性消费。如果需要做出预测的话，从税收政策来看，我认为未来可能会采取以减税为主的策略；从金融政策来讲，则是有保有压，即保自住需求、保中低收入者的需求；压投机需求、压高档物业的需求。这是一个整体思路，要一步一步来，产生的效果也是逐渐显现的。

    主持人：房地产行业的发展，通常取决于供求态势，在住房保障体系可能会分流部分需求的情况下，未来商品房市场是否会有回落？是否应该入市购买？

    施宏睿：从我们的观点来看，未来几年如果住宅保障体系能够按照计划顺利推出的话，商品住宅的需求量确实会下降。但又有一个问题需要解决，就是住宅保障体系中的住宅到底建在哪里、定价如何、目标客户群体的标准又是怎样的？这些问题不解决，住房保障体系就不能落地。在很多东西不明晰的情况下，去预测未来两三年在住房保障体系的影响下商品住宅市场是否会回落是不明智的。

    “稳健前行”是我们对2008年楼市走势的基本观点。相关数据显示，上海楼市的回暖比去年慢半拍。购房者到底在等什么呢？从资本市场地产股最近的表现来看，人们对未来进一步加紧的宏观调控政策有很强的预期。这不仅包括对过去经济数据的担心，还有对未来可能加息的恐慌。在目前上海以自住客户为绝大多数的市场中，宏观经济的不确定性主导着很多消费者的购房行为。

    但是，4月16日发布的宏观经济数据，以及央行出台调整存款准备金率等消息，让部分人相信目前楼市下行空间缩小，购房后可能增加的利息成本预期也同时被弱化。在此背景下，部分已有明确意向的购房者近期可能会采取更加积极的购房策略和行动，部分开发商也会进一步抛盘减压。所以说，如果让我给消费者购房时间节点的私人建议的话，我个人认为此时此刻，或许是一个自住购房的最佳时间点。