银行业看淡未来两年房市 压开发商降价

    4月14日，市场上传言近期将有针对房地产企业的更严厉的调控政策出台，房地产股全线暴跌。虽然翌日央行有关人士予以澄清，但在银根紧缩的情况下，银行与地产商以房贷为纽带的利益共同体，仍可能分崩离析。

    其导火索就是近期土地流拍增多、土地成交价格急速下降，由此将导致商品房价格下跌，或将点燃银行房贷风险尤其是开发贷款风险。“要死也是银行先死”的言论显然深深刺激了银行，对此，银行加强了对房地产开发商销售情况的监控，甚至不排除促使其降价销售以加快资金回流。

    土地抵押风险显现

    4月8日，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价也回落到了同区位2006年的水平。4月11日，深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍两块，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于同区位2005年的地价水平。

    同样，4月9日上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍2宗，拍卖现场气氛冷清;厦门4月8日在继上次9幅地块集体流拍之后第二次拍卖，结果10幅地块仍有4幅流拍，成交地价则出现大幅下滑20%至30%。

    这一信号使得银行无比紧张，因为这会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，而土地的价格在前几年一直比较坚挺，即使是在2006年国家宏观调控后。

    2007年下半年，土地拍卖价格达到近年来的峰值，此后，在宏观调控趋紧的背景下，银行仍发放了大量的开发贷款。尤其是在去年年底，由于预期货币政策在2008年会进一步紧缩，银行主动向一些优质开发商发放了数量不小的开发贷款，甚至包括信用贷款。

    目前，一些大型商业银行的开发贷款比重在所有贷款业务中仅次于批发和零售贷款。如工行2007年房产开发贷款为3039.84亿元，比上年增长了约32%，增速居大型商业银行之首，在贷款结构中的比重从9.01%上升到10.4%。

    而去年新增的开发贷款中有相当一部分是在地价到达高位时抵押的，土地交易价格的快速下滑将首先使这部分贷款的风险暴露无遗。

    银行对土地抵押贷款的一般是按其评估价的50%至70%的比例进行风险折扣，根据企业的资质、经营等情况具体评定。假设一块土地评估价格为2000万元，开发商以70%的折扣率获得银行贷款1400万元，如果地价下跌20%，该抵押土地的价值将只有1600万元，银行风险就开始暴露;如果下跌30%，土地价值将只有1400万元，银行资产就有可能出现损失。而如果在土地评估中还存有水分，银行资产的潜在风险就会更大。

    让银行更不放心的是，在所有开发贷款中，还有一部分为非抵押贷款。据银行业内人士介绍，这往往出现在多家银行竞争一个房地产项目，而且开发商又是优质客户的情况下，就会向其发放信用贷款。

    以保利地产为例，截至2007年底其长期借款约为90亿元，其中信用借款、质押借款、保证借款分别为11亿元、8615万元、59亿元，抵押借款不足20亿元，占比仅20%多。而万科、招商地产、北辰实业等其他房地产企业也存在类似情况。

    这对于银行的风险是不言而喻的，尤其是在地价下行、开发商面临资金链断裂风险时，银行以土地抵押构成的风险防线很可能被冲破。

    不良率隐藏风险

    除了工行外，其他的上市银行2007年房地产贷款也都呈增长态势。如建行的开发贷款从2006年3023亿元增至3178亿元;中行从2006年的1136亿元猛增到1436亿元，增速为26.5%。

    另外，银行在开发贷款领域的不良贷款率却出现了下降，如建行从2006年的6.05%下降到2007年的4.84%，工行从4.34%下降到2.82%，降幅分别为20%和35%。同样，中行的房产开发贷款减值比率也从2006年9.43%猛降到4.87%，降幅为48%，而该数据在2004年、2005年分别为13.33%、13.24%。

    银行业内人士表示，如果仅看年报上的贷款不良率，是没有什么意义的。该数据是由不良贷款数额作为分子与作为分母的贷款总额相除的结果，而去年上市银行在开发贷款上的增速普遍超过了17%的贷款规模增速，这必然会拉低总的不良贷款率水平，隐藏了开发贷款真实的不良率。

    比如，工行2007年开发贷款增速为32%，远远大于不良率的下降水平，即使以不良贷款数量维持去年水平的前提下，多增加的739亿元贷款额也会直接稀释约13个百分点的不良率。

    中信证券分析师杨丽青认为，报表上的不良率没有可比性，除非将2007年的不良贷款余额加上当期核销的坏账，得出的不良率才有比较意义。不过，从报表上很难知道开发贷款、个人住房按揭贷款核销的不良贷款金额。因此，这极有可能成为银行隐藏开发贷款风险的一个手段。

    银行压开发商降价

    《证券市场周刊》了解到，尽管管理层并未下发正式文件要求紧缩房贷，但银行信贷部门已经开始主动关注房贷领域的风险控制情况。“如果形势进一步恶化，不排除银行会为收回开发贷款而采取更严厉的措施。”某大型银行内部人士说。

    目前，大多数银行发放的开发贷款为3年期左右，从2005年和2006年银行开始大规模发放，按此推算，大多数开发贷款将会集中在今明两年到期，银行面临的形势不容乐观。

    此前，银行与开发商由于开发贷款而形成了利益共同体，但在银行在开发贷款风险暴露、开发商资金捉襟见肘的情形下，为求自保，也可能会对开发商采取行动，银行与开发商分道扬镳也不是不可能的事。

    上述人士透露:“现在银行对房贷的原则是外松内紧，表面上开发贷款和个人房贷都在正常发放，但实际上，银行内部已经是严阵以待。有些房地产商为了维持高额利润而不降价，致使银行贷款处于高风险之中，银行采取行动也就成为必然。”

    据悉，4月11日，某银行信贷部门召开会议，要求全面改变现有的贷款结构，逐渐收缩房地产贷款，同时对个人按揭贷款也要谨慎对待。并从4月开始，现有新的房地产开发贷款审批权全部上收总行。

    据了解，目前各商业银行对开发贷款能否全部收回普遍信心不足，银行业内部估计房地产这一轮调整至少会持续两年以上，期间极有可能产生大量不良贷款，虽然现在上市银行股业绩靓丽，但如果风险控制不当，大量不良贷款的计提将导致业绩大幅下滑。

    “这两年不良贷款在房地产开发贷款领域发生的概率非常大，由于个人按揭贷款有30%的首付再加上每月归还，房价下降对个人按揭影响不大，而开发贷款由于销售缓慢将会危害到银行资产安全。因此，现在银行必须未雨绸缪，做好各种应对措施，包括要求开发商采取降价等，避免银行的开发贷款大量形成不良。”上述人士透露。（来源：证券市场周刊 杨炼）