房产暴利将终结?房企税收新政或存隐患

    漫画 刘道伟

    “房地产税收新政”靴子落地。4月16日，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。

    “房企税收新政”之所以被视为利空，是因为两个原因：第一，利润率比此前有所提高，此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。第二，对于房地产企业来说，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降，这对于目前在从紧货币政策下艰难度日的开发商而言，无异于雪上加霜。地产股闻声大跌，与此不无关系。

    但是，如果从调控房价的角度来看，“房企税收新政”可能存在着一定的隐患。

    首先，它认可了现有的房地产业的利润率，压缩了调控的空间。房地产调控的目的在于稳定房价，在房价多年持续上涨的情况下，调控的目的主要在于促使房价的理性回归，而要达到这个目的，就必须压缩开发商的暴利，同时，压缩地方政府的税费收入。

    我们知道，美国等发达国家的房地产业利润率一般都在5%以下，超过这个标准就算得上是暴利了。而“房地产税收新政”，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，等于为房地产企业划定了一条不低于20%的下线。在这一标准的“支撑”下，房地产业维持行业暴利的信心恐怕会更加充足。

    在今年的全国两会上，全国人大代表袁超说：“房价有下浮50%左右的空间。”而武汉东盛房地产公司在主动将房价下调30%以后，仍有10%到15%的利润这一事实，充分说明，导致我国房价过高的一个最重要因素是开发商的暴利。在这种情况下，以20%的标准为开发商设定底线，不利于达到调控目的。

    从地方政府的角度来看，地方政府的一部分税费的征收标准也与房地产业的利润挂钩，如果20%的利润率底线得到确认，对开发商可能会起到一种支持作用。鉴于地方政府在房地产调控中的主导作用，这必然会影响到房地产调控的效果。

    除此，还有对预售制度的确认。《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》中规定：“在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴……”

    这实际上等于承认了商品房预售制度的合理性，而在最近几年的两会期间，年年都有全国人大代表和政协委员提交有关取消商品房预售制度的建议。

    目前，全国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。而在美国等西方发达国家商品房预售比例非常小，美国不少州甚至通过立法限制商品房预售行为。商品房预售制度导致了多种弊端，比如，商品房质量没有保障、开发商卷款潜逃、不能按期交工等等，商品房预售制度在我国房地产纠纷中占据了非常大的比例。

    因此，我国已经打算对预售制度进行改良，比如，国家相关主管部门计划出台“商品房预售款专户管理办法”，将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。这既能有效维护单个项目工程款的按期发放，保证不因此出现农民工工资拖欠，也防止个别开发商挪用预售款后出现资金链断裂，延期交楼、延期办证，甚至工程烂尾，而使广大购房人蒙受损失。

    “商品房预售款专户管理办法”借鉴了美国等西方国家实行的预收款第三方监管的做法，有利于避免目前预售房制度的种种弊端，但是，要求企业根据预售收入预交企业所得税，就无法再实行这种制度。

    在目前房地产调控依然面临非常大的难度的情况下，有关部门出台的相关政策，都应该从大局出发，使有关规定能够融入到整个调控格局当中，而不能仅考虑部门利益。（冯玉国）